¿Es obligatorio?
Hoy en día, merced a la reforma de la ley hipotecaria realizada el 24 de junio de 2015, es necesario que exista una coordinación entre el catastro de riqueza y el Registro de la Propiedad, que se articula en base al archivo GML del catastro. La idea es proporcionar una mayor seguridad jurídica para los ciudadanos, logrando que el Registro de la Propiedad adjunte los datos contenidos en el GML de la parcela catastral, con su cabida y coordenadas concretas. Así se consigue la tan anhelada unidad de información entre ambas herramientas.
Además, y de forma potestativa, podrás adjuntar en la descripción registral de una finca la representación gráfica de la parcela catastral mediante la georreferenciación contenida en el fichero GML. De esta forma se añade a la tradicional descripción “verbal” de las fincas registrales una manifestación gráfica que ayude a su localización e identificación.
¿Cuándo realizar este trámite?
Existen varios momentos en los que, bien de forma voluntaria o bien por previsión legal, se puede solicitar una GML de parcela catastral.
En general podemos decir que podrás solicitar una GML parcela catastral en cualquier momento, siempre que acredites ser el titular de la parcela sobre la que quieres llevar a cabo tal gestión. Asimismo puedes pedir una validación GML al catastro con el fin de validar y ratificar los datos contenidos en este medio y que consideres que son los reales. Este es un trámite realmente recomendable para cualquiera, porque soluciona, de forma previa, muchos quebraderos de cabeza posteriores, al establecer una descripción adverada y fidedigna sobre la finca. Asimismo este acto es disponible en los actos de Derecho privado tales como compraventas, transmisiones intervivos y mortis causa, establecimientos de derechos reales sobre la finca y otros. En este caso no habrá obligatoriedad aunque, insistimos, siempre será recomendable realizar la GML de la parcela catastral.
Cuando hay que solicitar en todo caso
En cualquier caso se debe solicitar esta GML de parcela catastral cuando se produzca alguna variación sobre la misma identidad física de la finca, en forma de agregación, segregación o agrupación. También, claro, cuando la finca sea objeto de una reordenación catastral. Y, por supuesto, en el caso de nuevas inmatriculaciones sobre una finca.
Además, es preceptivo que el notario, en cualquier acto jurídico relacionado con el inmueble, informe a los firmantes de la existencia de este GML de parcela catastral y les pregunte si se muestran de acuerdo con la descripción gráfica y el resto de los detalles del mismo. Si nadie plantea problema alguno, el notario debe constatar la descripción de dicha finca según lo contenido en el GML de la parcela catastral, que se incorporará además a la escritura en cuestión.
Cuanto cuesta gml de parcela catastral
Claro, aquí tienes un resumen sobre el precio del archivo GML para una parcela catastral:
El archivo GML (Geography Markup Language) es un formato de archivo estandarizado utilizado para el intercambio de información geográfica, especialmente necesario para la inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad en España. Su obtención es un paso crucial para aquellas operaciones inmobiliarias que requieren una descripción exacta de las parcelas catastrales, incluyendo la representación de sus lindes y coordenadas georreferenciadas.
El costo de obtener un archivo GML puede variar dependiendo de las características de la parcela, la complejidad del trabajo y el profesional contratado para realizarlo. En términos generales, el precio puede oscilar entre 150 y 350 euros. Este rango de precio puede aumentar si se incluyen servicios adicionales o si se requiere de un trabajo más detallado debido a complicaciones con la parcela en cuestión.
Es importante recordar que el archivo GML debe ser generado por un técnico competente, como un topógrafo, ingeniero o arquitecto, que cuente con los conocimientos y herramientas necesarias para asegurar la precisión de los datos. La correcta creación de este documento evitará problemas durante el proceso de registro o cualquier operación legal vinculada a la propiedad de la tierra.
Al buscar obtener este tipo de archivo, se recomienda siempre contar con profesionales cualificados y comparar presupuestos para encontrar el mejor servicio que se ajuste a las necesidades y presupuesto del propietario de la parcela catastral.
Durante muchos años, las relaciones del catastro de riqueza rústica con el Registro de la Propiedad han sido, cuando menos, tormentosas. Seguramente el origen de estos problemas provenga de su filiación diferenciada. Así, el catastro es una herramienta dependiente del Ministerio de Hacienda cuyo objetivo es establecer quiénes y en qué cuantía deben satisfacer los tributos derivados de una determinada finca. El Registro de la Propiedad, por su parte, supone una demostración ante la fe pública de la propiedad sobre un determinado predio, es decir, cae dentro de las atribuciones del Derecho Privado (pese a ser una herramienta pública) y poco tiene que ver, en objetivos, con el catastro.
Seguramente por estas razones catastro y Registro de la Propiedad muchas veces no coincidían, creando un caos que dificultaba la labor de otros fedatarios públicos, como son los notarios, y del cual siempre salía perjudicado el particular, que a veces no encontraba identidad entre su finca registral y su parcela catastral. Una situación de caos que propiciaba muchos problemas, no pocos de los cuales debían resolverse en sede judicial, algo que se evita con la validacion GML en catastro.
La GML parcela catastral
Para acabar con esta problemática se creó el archivo Catastro GML, un fichero electrónico que permite el intercambio seguro de información entre Registro de la Propiedad, catastro y notarías, ayudando de esta forma a establecer una unidad respecto de los datos presentados por estas tres visiones. El GML de una parcela catastral es una representación planimétrica en la que se incluyen las coordenadas de la parcela, su perímetro y algunos otros datos de interés, como es la superficie de la misma, los linderos, su identificación numérica y el sistema de referencia concreto que se ha utilizado en ese archivo GML del catastro. En suma, toda la información necesaria para garantizar una adecuada y precisa identificación de esa parcela.
La GML de la parcela catastral es, en pocas palabras, la descripción definitiva a todos los efectos de la parcela catastral correspondiente, fijando en Derecho aspectos como sus linderos, su cabida o su perímetro. Es, pues, una salvaguarda de la seguridad jurídica frente a terceros y una forma de ordenación del catastro mucho más certera de las existentes hasta su aparición.
Funciones de la GML
Cumple tres funciones principales: describe de forma exacta las fincas en su aspecto físico de ubicación, superficie y límites; incorpora una representación gráfica que salva la antigua descripción únicamente literaria y se convierte en una herramienta mucho más exacta y objetiva; por último, la validación GML del catastro mejora la cartografía del catastro y, con ello, la seguridad jurídica que de la misma debería emanar.
Cuando no exista identidad entre la realidad sobre el terreno y la información catastral se procederá a rectificar esta segunda, aportando un nuevo archivo GML con su georreferenciación correcta, la cabida, los linderos, el perímetro de la finca y cuantas descripciones se consideren necesarias para la adecuada identificación de tal finca.
La primera norma que debemos tener en cuenta a la hora de conocer a fondo las previsiones legales sobre la GML de una parcela catastral es la Ley del Catastro inmobiliario, aprobada por un Real Decreto Legislativo de 5 de marzo de 2004. Resulta de vital importancia, además, la reforma que a este texto base se realizó por la Ley 13/2015, de 24 de junio, que es la que prevé la obligatoriedad de incorporar tales ficheros a la descripción registral de una finca.
Habida cuenta de la necesidad de coordinar dos herramientas tan diferentes (aunque se refieran a las mismas en realidad), como son el Catastro de Riqueza Rústica y el Registro de la Propiedad, habrá que tener igualmente en cuenta la Ley Hipotecaria, aprobada en 1944 (que venía a reformar la inicial de febrero de 1861) y que fue desarrollada por un reglamento hipotecario publicado el 14 de febrero de 1947.
Por último, y como siempre, habrá que observar la normativa europea vigente en esta temática.
Requisitos
Entre los requisitos que necesitamos para poder solicitar y generar un archivo GML de una parcela catastral cabe citar, en primer lugar, la absoluta necesidad de mostrar los títulos acreditativos de la titularidad sobre tal parcela, pues en caso contrario no nos será comunicada la información contenida en el archivo GML. Estos títulos, usualmente generados en el tráfico jurídico privado, se pueden incorporar a la petición con la eliminación de los datos privados que no interesen para el trámite, como precios y demás. El número de referencia catastral de la parcela será la información básica que necesitará el técnico para generar el archivo GML sobre dicha parcela catastral
Así, si existe una discrepancia entre lo previsto en el catastro y la realidad, el titular debe adjuntar su propuesta alternativa, que siempre debe estar en un formato GML y que, preferentemente, se presentará dentro de los documentos electrónicos tipo que el propio catastro proporciona. Además tiene que existir identidad entre lo solicitado documentalmente y la descripción contenida en tal documento.
A esta petición el catastro contestará de manera afirmativa (en cuyo caso se incorpora la nueva descripción a la vida catastral) o negativa, abriéndose un periodo de recurso y, en su caso, pudiendo acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa.
Discrepancias entre Catastro y Registro
Este es uno de los elementos más importantes dentro del tratamiento jurídico del Derecho de superficie. Y lo es porque en no pocas ocasiones Catastro y Registro presentan realidades similares pero no idénticas (cuando no totalmente distintas), lo que dificulta la identificación de ciertas fincas y, en definitiva, supone una falta de seguridad jurídica frente a terceros inadmisible en el sistema.
Si entre la descripción catastral y la descripción registral no hay discordancias, la descripción catastral se incorporará de forma natural a la registral, tal y como prevé la última reforma de la ley hipotecaria. Algo similar ocurrirá cuando exista discrepancia pero esta no exceda el diez por ciento total de la cabida de la finca, en cuyo caso la rectificación de la escritura no exige un expediente especial y se puede realizar de una forma sencilla y rápida. En estos casos se considera que existe un fallo en algunas de las mediciones de la finca perfectamente asumible por el mundo del Derecho.
Ahora bien, en los casos en que se exceda ese diez por ciento de diferencia entre la representación catastral y la realidad habrá que incoar un expediente hipotecario de desarrollo más complejo.
El primer requisito que debes cumplir para lograr generar un GML del catastro es, obviamente, ser titular de una parcela catastral. Cabe hacer esta apreciación porque queda así, claro, que no podrás solicitar esta información de una parcela de la que no ostentes títulos suficientes para acreditarla como propia.
Una vez salvado el trámite de presentar el título, el particular debe acudir a la Dirección Provincial del Catastro correspondiente a la provincia donde se encuentre radicada la parcela y notificar la referencia catastral de su predio. De esta forma, el técnico generará el archivo GML del mismo y podrá entregar toda la información anexada a él.
¿Es necesario acudir a un técnico externo?
Habitualmente el trámite se realiza ante el mismo catastro (ante la gerencia correspondiente). Será necesario acudir a un técnico externo cuando no hayamos quedado satisfechos con los resultados de la representación cartográfica o de coordenadas en la GML de la parcela catastral y busquemos una segunda opinión para contrastar la misma, que más tarde deberemos presentar ante la Gerencia Regional del Catastro con el fin de que decida sobre cuál de las dos es la adecuada y se establezca la validación de la GML del catastro de la riqueza rústica.
¿Y si no estoy de acuerdo?
En el caso de que el particular no esté de acuerdo con la representación gráfica o de coordenadas contenida en la GML de su parcela catastral, podrá solicitar una alternativa a un técnico acreditado para realizar tales actos. Esta descripción alternativa se presentará ante la Gerencia Regional del Catastro correspondiente al lugar donde radique el predio y, en caso de ser aprobada, será incorporada al catastro y al Registro de la Propiedad como válida. Evidentemente ante su negación cabe interponer un recurso de alzada y, en su caso, acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa.
La forma de presentación óptima de esta visión alternativa es mediante el documento electrónico que el propio catastro proporciona, puesto que es la más sencilla y cómoda, evitando el intercambio físico de los archivos y permitiendo el cotejo y consulta de cuantos datos sean necesarios. Si no se utiliza esta opción tendrá que tenerse en cuenta que el archivo a presentar tiene que estar siempre realizado con extensión GLM, y, evidentemente, guardar correlación con lo adjuntando en los títulos escritos de la finca.
¿Cuánto me puede costar el trámite?
Esta es una pregunta casi imposible de resolver en relación a la gestión de la GML de una parcela catastral. Y es que el precio final variará mucho dependiendo del tamaño de la finca, de su naturaleza, de su situación geográfica, de la existencia en su interior de viviendas u otras construcciones e, incluso, del técnico acreditado al que hayamos acudido. Podemos decir que el precio mínimo rondará los 300 o 350 euros, pero es imposible establecer con claridad cuál será el mismo.
