¿Qué es la representación gráfica alternativa catastro?
Impulsas un nuevo plano de tu finca cuando consideras que la base de datos del catastro no refleja fielmente la superficie de tu parcela o cuando realizas divisiones o anexiones. Estás realizando una objeción a la delimitación y respaldas tu solicitud con su representación gráfica alternativa (RGA), un plano georreferenciado que refleja la ubicación de la finca, sus límites y coordenadas inscritas en el sistema geodésico oficial.
Pero no se trata de una objeción informal. Al contrario, presentas un plano en el formato que usa el catastro: GML INSPIRE, con contenido geográfico. Las autoridades no han fijado un requisito de profesionalidad para su elaboración. De hecho, puedes hacerlo tú mismo si cuentas con los conocimientos de topografía necesarios. Lo usual es que un ingeniero Técnico en Topografía, ingeniero Superior en Geodesia y Cartografía, o un profesional con titulación equivalente, realice las mediciones pertinentes y el plano.
La RGA te sirve para argumentar el cambio ante el catastro, el cual demorará unos meses en validarlo. El proceso que has realizado hasta este momento solo implica un nuevo cálculo para tus impuestos. Es decir: buscas que se reconozca una parcela más grande o más pequeña, y en función de ello variará también el total de tu tributación.
Recuerda que el catastro es un registro administrativo a cargo de Hacienda que sirve de referencia para tributos de renta personal, propiedad y traspaso de bienes.
Sin embargo, si lo requieres, puedes ir más allá y llevar la modificación también al registro de la propiedad. Das este paso, por ejemplo, porque requieres una nueva parcelación o necesitas redimensionar el terreno para una compraventa. Antes de llegar al registro, debes inscribirlo ante un notario.
Digamos que detectaste la necesidad y cuentas con el respaldo de un ingeniero cualificado. El profesional desarrollará un levantamiento topográfico preciso y riguroso. Sus honorarios suben desde los 300 euros, dependiendo de la extensión y dificultad del terreno. Calcula también al menos una semana para obtener el plano.
Como mencionamos, la aprobación de la nueva representación demora unos cinco meses. La presentas vía telemática ante la Dirección General del Catastro, y debes tener la resolución para acudir al notario, quien hace la escritura e inscribe la propiedad en el registro.
La administración también puede tomar la iniciativa de emitir una RGA. Esto puede ser pertinente en el caso de una expropiación o un deslinde administrativo, por ejemplo.
Legislación reciente sobre el tema de la propiedad, dictada en 2015, busca la colaboración entre el catastro y el registro, además se busca exactitud en el reflejo de la realidad con la intención de aumentar la seguridad jurídica en el intercambio de inmuebles.
En ese contexto, exige además que las nuevas fincas presenten su representación gráfica catastral digital. También abre la posibilidad de que las antiguas lo presenten, pero de manera opcional y suele suceder cuando requieren un deslinde u otra actualización de las dimensiones.
El registrador valida la RGA cuando no tiene dudas respecto a la nueva delimitación. Recuerda que el cambio afecta también terrenos colindantes.
Ahora mismo, predomina la información del registro y el catastro es referencial, pero la meta es que se correspondan exactamente los datos de ambos.
¿Cuándo solicitar una representación gráfica alternativa catastro?
Existen dos situaciones que podrán ante ti la necesidad de realizar una representación gráfica alternativa (RGA) de tu finca. La primera, sucede cuando consideras que existe una diferencia entre la realidad actual y los datos que existen en el catastro inmobiliario; y la segunda, cuando se realiza una nueva partición de la propiedad, en el caso de segregaciones, por ejemplo.
Te puede impulsar la necesidad de ajustar tus impuestos o de negociar la finca. El segundo caso puede ser desde una compraventa, una partición o incorporación de terreno hasta un proceso de expropiación impulsado por las autoridades.
Si quieres calcular el plazo para que se efectúe el cambio, debes considerar que el levantamiento de información y elaboración del plano tomará al menos una semana. Contratas para ese trabajo a un ingeniero o ingeniero técnico del área de la topografía y su período de trabajo específico dependerá de la extensión y las particularidades de la superficie.
A continuación, entregas la RGA al catastro y debes esperar la resolución durante. Con ese documento puedes inscribir las nuevas escrituras ante un notario y elevar el dato desde ahí al registro de la propiedad. Toma en cuenta que el trabajo del catastro consiste en verificar que incorporas una demarcación que es fiel reflejo de la realidad, porque afecta también a propietarios colindantes.
La RGA es un croquis de tu finca, que incluye sus límites y coordenadas. El principal requisito técnico para presentarla reside en que vaya en el formato GML INSPIRE, que permite las imágenes georreferenciadas, y se anexa al folio real de la finca en el registro cuando se completa el proceso.
Puedes notar que no existe un momento específico para tramitarla. La realizas cuando surge la necesidad, contando que lleva implícita un proceso de verificación de varios meses o un año.
También puedes presentarla para una finca nueva. Hablamos tanto de tierras urbanas, urbanizables, como de rurales y otras, que pueden estar sujetas a una nueva partición: compraste la propiedad vecina o se subdividió una herencia entre los beneficiarios.
Los terrenos colindantes también resultan afectados, y ten en cuenta que puedes despertar la necesidad de realizar un deslinde (amistoso, administrativo o por vía judicial). Pero lo cierto es que las fronteras anotadas en las propiedades deben coincidir y el registrador está obligado a informar de manera personal a los propietarios de cambios catastrales en terrenos colindantes.
Tu trámite será aceptado cuando coincida la nueva representación y el terreno de la finca. El plano se coteja con los anteriores en un examen que profundiza también en diferencias parciales, considerando que puede afectar a otros propietarios o al dominio público.
El registro puede incorporar la RGA cuando ha transcurrido un semestre de su validación en catastro sin que se comuniquen impedimentos técnicos para hacerlo.
En general, la RGA debe corresponder además a la descripción literal –descriptiva y gráfica– de la propiedad, y quedará acompañada del informe del catastro. Necesitas también las escrituras de la propiedad para efectuar la solicitud de modificación, pero las escrituras mismas pueden ser rectificadas después por el notario.
¿Cómo conseguir una representación gráfica alternativa catastro?
Considera en primer lugar que darás al menos dos pasos: el primero consiste en que un profesional realice la representación gráfica alternativa (RGA) y el segundo que el catastro la valide. El tercer paso sería ya su inscripción en el registro de la propiedad.
Inicias el proceso contactando a un profesional cualificado en la medición de superficies –rústicas, urbanas o de otro tipo– y exponiéndole la situación. Buscarás un ingeniero o ingeniero técnico de la rama de la Topografía, Geodesia y Cartografía. El profesional solicitará los antecedentes de la situación a través de los documentos (de tu finca y colindantes) y evaluará la necesidad de verificar en el terreno.
Su trabajo es producir una representación gráfica que se ajuste a la realidad y sin impedimentos técnicos para su validación. Pero además, debe presentarla en el formato que utiliza la Dirección General de Catastro (el GML INSPIRE) para que puedas solicitar el cambio. Realizas la comunicación por vía telemática y debes acompañarla con documento de propiedad y descripción literal.
El catastro es el registro inmobiliario que lleva Hacienda y tiene una función referencial para el pago de tributos. Pero la modificación de la superficie de tu finca debe subir desde ahí al registro de la propiedad.
Las autoridades del catastro revisan la información y la validan. Este es un proceso que puede extenderse unos cinco meses y tiene la intención de verificar la afectación sobre las propiedades colindantes y bienes públicos. Pese a que realizas el trámite por vía telemática, recibes comunicaciones y notificaciones digitales que son consideradas válidas cuando queda registro de su emisión y recepción.
Una respuesta positiva te lleva a una segunda instancia, que es el notario. Ante él registras las escrituras y se eleva al registro de la propiedad con la nueva certificación catastral y descripción. También demora algunos meses para incorporar los datos en el folio real y, solo entonces, tendrás el cambio efectivo en tu propiedad.
No será tu trabajo encargarte de los aspectos técnicos de la RGA, pero quizás quieras tener una idea del proceso que sigue el topógrafo para presentar el plano en el contexto de su ubicación. La Dirección General de Catastro le instruye usar un GML como plantilla para la representación (se trata de un formato que permite intercambiar grandes volúmenes de información, incluyendo precisamente documentos gráficos).
Luego debe referenciarla en la zona a través de ficheros disponibles en la sede electrónica de la dirección y comprueba los husos; edita el fichero con el programa AUTOCAD y genera la nueva información con sus coordenadas y superficies. Ello da origen a la nueva parcela o finca catastral en formato GML y se inicia el proceso de validación en el catastro.
Los propietarios de terrenos vecinos también serán informados de la modificación, y ellos pueden interponer recursos de oposición si se consideran afectados.
Recuerda que también puede darse el caso de nuevas fincas, o cambios en sus divisiones. El catastro pedirá en este caso que la delimitación también coincida con los terrenos colindantes.
Normativa y requisitos de la representación gráfica alternativa catastro
La representación gráfica alternativa (RGA) está regulada por la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. La dirección general del área fija las normas más inmediatas, pero en el texto mencionado se encuentra el marco general.
En ese sentido, la legislación permite la RGA para parcelas nuevas o ante desacuerdos del propietario con el catastro. Este texto abrió las puertas a los planos digitales como complemento de las descripciones literales inscritas en el registro, y además buscó la colaboración entre ambos registros para lograr su coincidencia en el tiempo.
La ley exige incluir los planos catastrales digitales de las nuevas fincas en el registro de la propiedad obligatoriamente, y optativamente para las ya establecidas. La información es útil también en el caso de parcelaciones en terrenos existentes, y como paso previo para el recalculo de impuesto. No olvides que el catastro es la referencia de Hacienda computar tributos como IRPF, a la propiedad y al traspaso de ella.
Solo te abocas a buscar la nueva representación en los casos mencionados de diferencias con las referencias existentes. Esto lo realizas con un trabajo experto. Si bien la ley no indica exigencias de profesión, sí exige la participación de personal cualificado. En este caso sería un ingeniero Superior en Geodesia y Cartografía o un ingeniero Técnico en Topografía.
Además debe contar con experiencia en el manejo de las herramientas ofimáticas de área y concretamente en el formato GML para transmisión de grandes bases de datos gráficos. Se trata del formato que exige la Dirección General del Catastro.
La nueva representación debe cumplir algunos requisitos técnicos. Se envía de manera telemática ante la oficina, georreferenciada con los ficheros disponibles en la dirección, y editada con el programa AUTOCAD.
En ese momento, el catastro inicia su proceso de validación, que demora unos cinco meses e incluye revisión de los límites con las fincas vecinas. La anotación en el catastro contiene la identificación de la tierra, su propietario, su uso (urbano o rural) su descripción literal y los vértices con sus coordenadas.
La modificación catastral puede también afectar a los terrenos colindantes, públicos y privados. Por eso, este proceso de renovación de planos puede también ser objetado y recurrido. Su efecto va más allá del recalculo de impuestos, y puede afectar el registro de la propiedad.
Solo habrás culminado el procedimiento después de obtener la validación del catastro y elevarlo al registro de la propiedad. Para hacerlo, debes acudir a un notario quien, en pocos días, realiza la nueva escritura y lo inscribe.
El registro también puede demorar alrededor de un semestre en realizar sus comprobaciones, antes de anotar el cambio. El registrador cuida las coincidencias con otras fincas privadas y de dominio público. Limita las posibles diferencias entre ellas a 10%, porque la magnitud de una finca puede variar ligeramente incluso por fenómenos naturales como aluviones.
Cuando se incorpora la RGA al folio real en el registro de la propiedad, que debería también poder efectuarse de manera automática por la comunicación entre ambos, se considera que refleja fielmente la propiedad.
Cuanto cuesta representación gráfica alternativa catastro
La Representación Gráfica Alternativa (RGA) para Catastro es un documento técnico que permite definir con exactitud y detalle los límites y la ubicación real de una propiedad, corrigiendo o complementando la cartografía catastral oficial. Este servicio es esencial cuando existen discrepancias entre la realidad física de los inmuebles y los datos que constan en el Catastro.
El precio de la RGA varía según el tipo de inmueble y la complejidad de la tarea. Para una vivienda, el costo puede oscilar entre los 150 y 350 euros. Para terrenos o parcelas sin edificar, este valor se encuentra entre 300 y 600 euros, dependiendo del esfuerzo necesario para realizar la medición y si se requiere o no un desplazamiento. En el caso de edificaciones de tipo comercial o industrial, el precio tiende a ser mayor.
Es importante considerar que para realizar el trámite de la RGA puede ser necesario contratar a un técnico cualificado, usualmente un arquitecto o ingeniero técnico topógrafo. Además, este proceso puede conllevar gastos adicionales si se requieren otros trámites, como deslindes o segregaciones.
En conclusión, la RGA es una herramienta clave en la gestión inmobiliaria para esclarecer diferencias con la información catastral y debería ser realizada por profesionales especializados, teniendo en cuenta que el coste final dependerá del tamaño y tipo de la finca, así como de la complejidad del trabajo a realizar.
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