¿Cuándo solicitar un GML edificio?
Quizá te parezca que añadir los datos georreferenciados de un edificio pueda tener poco interés. Al fin y al cabo, parece un trámite administrativo que simplemente ocurre cuando tiene que ocurrir, ya que poco a poco los registros se van actualizando «solos» por un motivo o por otro. Tarde o temprano todos los registros catastrales irán acompañados por su correspondiente archivo GML. Así que ¿para qué preocuparse?
En realidad hay motivos para adelantarse a la renovación periódica del catastro. Son motivos por los que te interesará solicitar voluntariamente la incorporación de la representación gráfica catastral en el registro. Querrás hacer una representación gráfica catastral en formato GML:
–Para una compra o venta de un inmueble. En una transacción de un edificio es importante consignar adecuadamente sus características, entre ellas la superficie y los límites. Los metros cuadrados de terreno y vivienda valen dinero. ¿Y si los datos alfanuméricos literales están desfasados y no contemplan novedades en el inmueble? Los datos georreferenciados aportan seguridad documental al tráfico inmobiliario, ya que dejan bien claro la ubicación, la delimitación y la superficie.
–Para rectificar o actualizar datos del catastro que consideres incorrectos, incluso otras representaciones gráficas catastrales que a tu entender no estén bien registradas. Sin duda, querrás rectificar el catastro ante situaciones que te perjudican, como podría ser la de pagar impuestos indebidos. Un buen registro de la representación gráfica catastral en formato GML te permitirá tramitar con éxito una tasación pericial contradictoria, por ejemplo.
Esos son registros potestativos, que quedan en manos del interesado. Pero también existen registros de edificios que deben hacerse obligatoriamente:
–Siempre que la finca de un edificio se inmatricule por primera vez en el Registro de la Propiedad.
–Siempre que haya operaciones de parcelación, reparcelación, segregación o división de los terrenos.
–En caso de que que existan operaciones de agrupación, agregación o concentración de la parcela del edificio.
–Siempre que existan operaciones de expropiación forzosa o deslinde de fincas que afecten al edificio.
Una vez hayas encargado a un profesional la elaboración del archivo GML con la representación gráfica catastral, y este lo haya hecho adecuadamente, podrás solicitar voluntariamente su incorporación en el registro en cualquier momento. No hay un plazo específico para ello, pero la Administración tiene hasta 6 meses para resolver el trámite. Tenlo en cuenta.
Es posible que tengas especial interés en corregir o actualizar una información catastral que consideras errónea o anticuada. Esa urgencia puede ser por cualquier motivo, como por ejemplo una necesidad de compraventa urgente de un edificio. Considera que si presentas una representación gráfica catastral para corregir una representación previa, puede iniciarse un procedimiento de actualización del catastro que pueda alargarse un tiempo, afectando a la rapidez que te interesaba tener. De hecho, el plazo de resolución de la subsanación de discrepancias es de seis meses.
¿Qué es el GML edificio?
Hasta ahora, la descripción que se hacía de las fincas en el Registro de la Propiedad se hacía de manera literaria, es decir, insertando datos alfanuméricos de los bienes inmuebles. Estos datos exponen las características de la finca: localización, titularidad, superficie, referencia catastral, valor catastral, uso, antigüedad, cultivos, etc. Pero, desde el 1 de noviembre de 2015, podemos hacer acompañar a esos datos alfanuméricos de una representación gráfica georreferenciada de la parcela.
Esto permite que, además de conocer la información de la parcela, podamos identificar sobre un plano la situación, forma y superficie de los edificios. Esto se consigue con la expresión de las coordenadas geográficas que corresponden a cada uno de los vértices de la finca, que son referidas a un sistema geodésico oficial y que se elabora en formato informático.
La precisión y calidad descriptiva de la representación gráfica georreferenciada permiten que esta pueda ponerse por delante de los datos alfanuméricos de la información literaria. La Ley Hipotecaria lo deja bien claro, ya que señala que una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada, rectificará la información literaria previa en lo que respecta a la delimitación y superficie del inmueble. La representación gráfica georreferenciada goza de prevalencia.
La descripción georreferenciada que usa la Dirección General del Catastro se encuentra en forma de un fichero GML (geography markup language), un archivo XML de tipo geográfico. Este es, básicamente, un plano con las coordenadas del perímetro del edificio, y añade algunos metadatos de interés como la superficie, su número de identificación y el sistema de referencia. Este formato permite el intercambio de información del catastro con registradores de la propiedad y notarios, lo que aporta mucha agilidad y sencillez a sus tareas. Pero también es un avance en precisión, ya que con los datos georreferenciados se les da más seguridad a los datos de delimitación, ubicación y superficie de las fincas.
Para hacer un archivo o fichero GML que contenga la información gráfica de un edificio hay que georreferenciar. Esta es la técnica que permite ubicar en el espacio la parcela del edificio, confiriéndole una localización geográfica única (porque solo puede estar en un sitio, y además no puede compartirlo). Esta localización geográfica se define con unas coordenadas geográficas válidas para un sistema de referencia concreto, que permiten que marquemos el terreno en los límites de la parcela.
Una de las virtudes de los archivos en formato GML, una vez elaborados, es que funcionan como un lenguaje único que puede ser interpretado por los diferentes programas informáticos SIG (sistema de información geográfica), y eso permite que sean compartidos y visualizados por cualquier experto que los maneje habitualmente por necesidades profesionales.
El catastro procura la representación gráfica de los edificios en sus registros, pero podrías considerar que no se corresponde con la realidad. Como primer paso para una rectificación, puedes solicitar la elaboración de un fichero GML y presentar la representación gráfica alternativa. Con ella se inicia el procedimiento de corrección del catastro.
Normativa y requisitos para GML edificio
–Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario. Esta poderosa ley toma dos importantes normas previas y las modifica para reforzar la coordinación entre la Dirección General del Catastro y el Registro de la Propiedad. Esto aumenta la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, y también simplifica la tramitación administrativa, facilitando su gestión y el acercamiento a los ciudadanos.
Para asegurar esta coordinación aprovecha los elementos tecnológicos modernos, y ahí entra la representación gráfica georreferenciada de los edificios. La unificación del registro se consigue con el archivo GML, desarrollando sistemas de referencia estandarizados, métodos de elaboración y formatos comunes. En el art. 9 encontrarás las circunstancias en las que será obligatoria la elaboración de la representación gráfica georreferenciada del edificio, y cuándo es algo voluntario. La ley también define cuándo hay concordancia de datos y cuándo no, y lo que se debe hacer al respecto.
–Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015, reguladora de los requisitos técnicos para intercambiar información entre los Registros de la Propiedad y la Dirección General del Catastro. La tecnología moderna permite y facilita la unificación de criterios y de información, que ahora se puede compartir con sencillez y agilidad. La Ley 13/2015 establece la coordinación de los dos grandes organismos de gestión del territorio, la Dirección General del Catastro y el Registro de la Propiedad, y para regular el funcionamiento del intercambio de información surge esta resolución conjunta. Aquí se establece que el formato informático que se debe utilizar para la representación gráfica georreferenciada es el GML INSPIRE. En esta resolución encontrarás los requisitos técnicos específicos para elaborar y compartir la información.
Pueden existir divergencias al inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura que incorpore una certificación descriptiva y gráfica que incluya la superficie alfanumérica, si no coincide con la superficie gráfica derivada de la representación gráfica catastral. Puede darse el caso de que la superficie gráfica catastral difiera de la superficie alfanumérica, pero al mismo tiempo sí coincida con la representación gráfica georreferenciada que se incluya en el certificado.
En ese caso, el registrador de la propiedad comprobará la vigencia de la certificación. Este profesional podrá inscribir y rectificar la superficie inscrita y reflejar la superficie gráfica derivada de la cartografía sin necesidad de abrir ningún expediente. Para hacerlo, se deben cumplir los siguiente requisitos:
–El registrador no tiene dudas de la identidad del edificio.
–El registrador no alberga dudas sobre la correspondencia gráfica del edificio.
–Las diferencias no superan el 10%.
En el caso de que la certificación catastral descriptiva y gráfica de un edificio no refleje la realidad fielmente, habrá de rectificarse. Esto se hará aportando una representación gráfica georreferenciada alternativa, en su correspondiente archivo GML. El expediente que se abra acabará en una certificación catastral y una escritura que serán coherentes entre sí y con la descripción de la finca catastral cuando se inscriba.
¿Cómo generar un GML edificio?
La realización del archivo GML de un edificio para el catastro es un trámite que debes dejar en manos de un profesional con los conocimientos técnicos adecuados según las normas sobre cualificaciones profesionales, ya que se deben conseguir y registrar datos geográficos precisos. Serán arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o ingenieros técnicos. En este sentido, cobra mucho protagonismo la figura del ingeniero topógrafo, que está especializado en estudios del terreno, levantamiento topográfico y manejo de las herramientas precisas para ello.
Pero si se trata de hacer una representación gráfica georreferenciada alternativa, que pretenda corregir o actualizar los datos catastrales, es especialmente recomendable que el técnico competente sea el que haya intervenido en la redacción de los planos, o del proyecto que se pretenda realizar. Es obvio: este técnico tiene mayor fiabilidad al definir la parcela del edificio en un trabajo topográfico porque ya ha estado implicado en su elaboración y entorno. Si has contratado a un arquitecto o ingeniero para construir una vivienda o una nave, la elaboración del proyecto ejecutivo de construcción le ha puesto en el mejor lugar posible para conocer al dedillo el edificio.
La figura del registrador de la propiedad tiene especial relevancia en este trabajo, no tanto para la elaboración del archivo GML de representación gráfica georreferenciada, que es algo que queda en manos de los profesionales técnicos, sino para tramitar su introducción en los registros de la administración.
Asimismo, los notarios juegan un importante papel en la coordinación de la información entre el catastro y el registro de la propiedad. Esto es así porque los documentos públicos que autorizan pueden incorporar algún acto que pueda modificar el catastro. En ese caso se inicia un procedimiento para subsanar las discrepancias, lo que implica el desarrollo de una representación gráfica georreferenciada en GML.
Poco a poco, sea por voluntariedad de los particulares, por obligaciones legales, por iniciativa de la propia Administración, o «de rebote» por la actuación notarial, el catastro se va completando con las representaciones gráficas georreferenciadas de los edificios, ganando muchísimo en calidad y precisión.
Si deseas generar un GML de un edificio para el catastro, lo primero que deberás hacer es buscar a un profesional con la cualificación profesional adecuada para desarrollarlo. Si eres el promotor de un proyecto de construcción, seguramente sea buena idea acudir al mismo arquitecto o ingeniero que te lo esté redactando, ya que conoce bien el edificio, o puede asesorar a otro especialista.
El técnico tomará las medidas necesarias utilizando los instrumentos y herramientas que sean adecuados, y con esa información elaborará el archivo informático, un plano y sus metadatos con información. Este técnico puede tramitar el registro en el catastro, o puedes dejarlo en manos de un registrador de la propiedad, o hacerlo tú personalmente. La tramitación del GML se hace en la Dirección General del Catastro, que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.
El precio de crear el archivo GML dependerá del tamaño del edificio, y estará entre los 100 y los 150 euros. Este precio debería incluir los honorarios del profesional técnico y la tramitación ante la Dirección General del Catastro.
Cuanto cuesta gml edificio
El precio de un GML (Garantía de Medición Línea de edificación) de un edificio varía principalmente en función de su complejidad y tamaño. Fundamentalmente, se requiere de un levantamiento topográfico para obtener las coordenadas de todos los puntos de la fachada del inmueble que limitan con la vía pública. Este procedimiento es esencial para inscribir el edificio en el Registro de la Propiedad.
Para un edificio de características estándar, el precio puede oscilar habitualmente entre 200€ y 800€. Esta estimación puede incrementarse en casos donde el edificio presente una mayor complejidad o cuando hay necesidades adicionales como la desviación de la línea de edificación respecto a lo que se había establecido previamente.
Se debe considerar que el precio final incluye no sólo la realización del levantamiento topográfico, sino también el registro del GML. Este archivo debe ser presentado en un formato específico junto con un Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA) para que sea aceptado por el Registro de la Propiedad.
Los profesionales que frecuentemente realizan este tipo de trabajo son ingenieros de topografía o arquitectos con especialización en la materia. Ellos serán los encargados de garantizar la precisión de las mediciones y el cumplimiento de las normativas vigentes.
Para obtener un presupuesto ajustado, es recomendable solicitar varios presupuestos que permitan comparar precios y servicios ofrecidos, teniendo en cuenta que el costo podría verse afectado por la urgencia del requerimiento, la localización del inmueble y la claridad de sus linderos.
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