Qué es una licencia turística
La denominada licencia turística es el término utilizado habitualmente para referirse al conjunto de autorizaciones, declaraciones responsables, inscripciones o títulos habilitantes que pueden exigirse para destinar un alojamiento a uso turístico.
No existe una única licencia turística igual para toda España. La regulación corresponde principalmente a las comunidades autónomas y, además, los ayuntamientos pueden establecer requisitos urbanísticos o limitaciones específicas.
Por ello, el procedimiento depende tanto del tipo de alojamiento —vivienda de uso turístico, apartamento turístico, hotel, casa rural, hostal, etc.— como del territorio donde se encuentre.
En algunos casos la actividad puede iniciarse mediante una declaración responsable o comunicación y posterior inscripción en el registro turístico correspondiente. En otros supuestos pueden ser necesarias autorizaciones adicionales, informes de compatibilidad urbanística u otros títulos habilitantes antes de iniciar la actividad.
Quiénes necesitan tramitar una autorización turística
Los requisitos dependen del tipo de alojamiento y de la normativa autonómica aplicable.
Entre los alojamientos sometidos habitualmente a regulación turística se encuentran:
- Establecimientos hoteleros, como hoteles, hostales o pensiones.
- Apartamentos turísticos, explotados conforme al régimen definido por la normativa autonómica.
- Viviendas de uso turístico, destinadas temporalmente al alojamiento de viajeros en las condiciones previstas por la normativa de cada comunidad autónoma.
- Otros alojamientos regulados específicamente, como casas rurales, campings o modalidades equivalentes.
Las condiciones para alquilar una vivienda completa o por habitaciones, la duración de las estancias y los requisitos de equipamiento o servicios varían según el territorio.
Comunidad de propietarios y viviendas turísticas
Desde el 3 de abril de 2025, el propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal que quiera iniciar la actividad turística prevista en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
El acuerdo requiere, con carácter general, el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación.
Este requisito no se aplica retroactivamente en los mismos términos a quienes ya ejercían legalmente la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma y estaban acogidos previamente a la normativa turística sectorial.
Además, deben comprobarse siempre los estatutos de la comunidad, ya que pueden contener limitaciones o prohibiciones aplicables.
Normativa aplicable
La regulación turística corresponde principalmente a las comunidades autónomas, por lo que cada una establece sus propias categorías de alojamiento, procedimientos, requisitos, registros y régimen sancionador.
Los municipios también pueden imponer condiciones urbanísticas adicionales relativas, por ejemplo, a:
- compatibilidad del uso turístico;
- zonas donde se permite o limita la actividad;
- densidad máxima de alojamientos turísticos;
- requisitos de acceso o ubicación;
- licencias o declaraciones urbanísticas específicas.
En el ámbito estatal también resultan relevantes otras normas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su régimen ordinario determinadas cesiones temporales de viviendas sometidas a la normativa sectorial turística.
Asimismo, desde 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige en determinados casos la aprobación de la comunidad de propietarios para iniciar una actividad turística en una vivienda.
Además, las personas o empresas que desarrollan actividades de hospedaje están sujetas, cuando corresponda, a las obligaciones de registro documental y comunicación de datos de viajeros establecidas por el Real Decreto 933/2021.
Cómo tramitar una licencia o autorización turística
El procedimiento para legalizar un alojamiento turístico depende de la comunidad autónoma, el municipio y el tipo de establecimiento.
Antes de iniciar el trámite conviene comprobar que el uso turístico está permitido en el inmueble y que se cumplen las condiciones urbanísticas, de habitabilidad y sectoriales exigidas.
Pasos habituales
Aunque el procedimiento concreto puede variar, normalmente conviene seguir estos pasos:
- Comprobar la compatibilidad urbanística del alojamiento con el planeamiento y las ordenanzas municipales.
- Revisar la normativa turística autonómica aplicable al tipo de alojamiento.
- Comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios y, cuando resulte exigible, obtener la aprobación de la comunidad.
- Adaptar el inmueble, si es necesario, para cumplir los requisitos técnicos, de seguridad, accesibilidad, habitabilidad o equipamiento correspondientes.
- Presentar la declaración responsable, comunicación o solicitud de autorización exigida por la normativa.
- Realizar la inscripción o comunicación al registro turístico correspondiente, cuando así lo prevea el procedimiento aplicable.
- Cumplir las obligaciones posteriores relacionadas con publicidad, información al huésped, registro documental, comunicación de viajeros y demás requisitos de la actividad.
¿Quién se encarga de los trámites?
El propietario o titular de la actividad puede realizar directamente muchos de los trámites administrativos.
Sin embargo, cuando sea necesario acreditar condiciones técnicas, urbanísticas o de habitabilidad, puede ser necesaria la intervención de un técnico competente, que podrá elaborar planos, certificados, memorias o proyectos según el tipo de actuación.
La necesidad y la titulación del profesional dependen de la documentación exigida en cada caso.
Declaración responsable o licencia previa
No todos los alojamientos turísticos necesitan una licencia previa antes de comenzar la actividad.
En muchas comunidades autónomas se utiliza un sistema de declaración responsable, mediante el cual el titular declara que cumple los requisitos establecidos y dispone de la documentación que lo acredita.
La presentación de la declaración puede permitir el inicio de la actividad desde ese momento cuando así lo establezca la normativa, sin perjuicio de las facultades posteriores de comprobación, inspección y sanción de la Administración.
En otros casos pueden ser necesarios trámites urbanísticos o autorizaciones previas antes de poder iniciar la actividad.
Inscripción en registros turísticos
Muchas comunidades autónomas disponen de registros específicos de empresas y alojamientos turísticos.
La obligación de inscripción, el momento en que se produce y sus efectos dependen de la normativa correspondiente. Por ello, no debe confundirse el registro turístico autonómico con otros registros o sistemas administrativos de ámbito estatal.
Además, en 2026 el Tribunal Supremo anuló el procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos y la obligación de obtener mediante ese procedimiento un número de registro para ofrecer alquileres de corta duración en plataformas, previsto originalmente en varios artículos del Real Decreto 1312/2024.
Otros trámites que pueden ser necesarios
Según el alojamiento y su ubicación pueden ser necesarios otros trámites, como:
- licencia, declaración responsable o comunicación de obras;
- compatibilidad o autorización urbanística;
- licencia o declaración de actividad;
- documentación de habitabilidad u ocupación;
- autorizaciones sanitarias cuando se presten determinados servicios;
- autorizaciones para rótulos o publicidad exterior.
No todos estos documentos son obligatorios en todos los alojamientos.
¿Cuánto tarda?
No existe un plazo único para obtener una autorización turística.
El tiempo depende del procedimiento aplicable. Cuando basta con una declaración responsable, la actividad puede quedar habilitada desde su presentación si la normativa así lo permite. Cuando son necesarias licencias, informes urbanísticos, obras o autorizaciones previas, el procedimiento puede requerir un plazo superior.
Por ello, no es correcto establecer un plazo general de 1 a 3 meses para toda España.
Cuánto cuesta una licencia turística
El precio de una licencia turística puede variar dependiendo de diversos factores. En general, el costo puede oscilar entre 70€ y 300€. Es importante tener en cuenta que este precio puede variar en función de algunos factores determinantes.
Multas y sanciones por ejercer una actividad turística sin cumplir los requisitos
Ofrecer un alojamiento turístico sin cumplir los requisitos exigidos por la normativa puede constituir una infracción administrativa.
Las infracciones, su clasificación y las sanciones aplicables dependen principalmente de la legislación turística de cada comunidad autónoma y, cuando corresponda, de la normativa urbanística municipal.
Entre las conductas que pueden ser sancionables se encuentran, según el territorio:
- iniciar la actividad sin presentar la declaración o autorización exigida;
- ejercerla sin la inscripción correspondiente cuando esta sea obligatoria;
- publicitar el alojamiento incumpliendo los requisitos de identificación exigidos;
- superar la capacidad autorizada;
- incumplir las condiciones de seguridad, habitabilidad o equipamiento;
- aportar información falsa o inexacta a la Administración;
- continuar desarrollando una actividad que haya sido suspendida o prohibida.
No existe una multa estatal general de 60.000 euros por alquilar una vivienda sin licencia. Las cuantías pueden variar considerablemente entre comunidades autónomas y según la gravedad de la infracción.
¿Se puede perder la autorización turística?
Sí. Cuando el alojamiento deja de cumplir los requisitos exigidos, la Administración puede adoptar las medidas previstas en la normativa aplicable.
Dependiendo del régimen territorial, estas medidas pueden incluir:
- requerimientos para subsanar las deficiencias;
- suspensión de la actividad;
- baja o cancelación de la inscripción turística;
- revocación de una autorización cuando exista una licencia previa;
- clausura temporal o definitiva en los supuestos legalmente previstos;
- sanciones económicas.
No siempre existe una “licencia” que pueda ser revocada, ya que muchas actividades se desarrollan mediante declaración responsable e inscripción administrativa.
Cambios en la actividad
Los cambios que deben comunicarse dependen de la normativa autonómica correspondiente.
Pueden estar sujetos a comunicación, modificación del registro o nueva tramitación, entre otros:
- cambio de titular de la actividad;
- modificaciones relevantes del alojamiento;
- cambios de capacidad o modalidad turística;
- reformas que alteren las condiciones declaradas;
- cese de la actividad.
El cambio de titularidad no implica necesariamente solicitar una nueva licencia desde cero: debe seguirse el procedimiento previsto por la normativa correspondiente.
Comunidad de propietarios
Cuando resulte aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, iniciar la actividad turística sin haber obtenido la aprobación comunitaria exigida desde el 3 de abril de 2025 puede impedir el ejercicio legítimo de la actividad en el inmueble, aunque se hayan realizado otros trámites turísticos o administrativos.
Motivos para obtener la licencia o autorización turística
1. Cumplir con la legalidad:
Para destinar un alojamiento a uso turístico es necesario cumplir la normativa autonómica, urbanística y, en su caso, municipal aplicable. Dependiendo del territorio y del tipo de alojamiento, puede ser necesario presentar una declaración responsable, obtener una autorización, realizar una inscripción turística o cumplir otros trámites previos.
2. Poder anunciar el alojamiento legalmente:
La publicidad de los alojamientos turísticos debe cumplir los requisitos establecidos por la normativa aplicable. En muchas comunidades autónomas es obligatorio indicar el número de inscripción o registro turístico en los anuncios y plataformas de comercialización.
3. Cumplir las condiciones de seguridad y habitabilidad:
La normativa turística puede exigir que el alojamiento reúna determinadas condiciones de habitabilidad, seguridad, accesibilidad, equipamiento y calidad. Estos requisitos varían según el territorio y la modalidad de alojamiento.
4. Evitar sanciones:
Ejercer una actividad turística sin cumplir los requisitos administrativos, urbanísticos o sectoriales aplicables puede dar lugar a sanciones, suspensión de la actividad o baja en el registro turístico correspondiente.
5. Acceder a determinados programas públicos:
Algunas ayudas, subvenciones o programas de promoción turística pueden exigir que el alojamiento esté legalmente habilitado e inscrito conforme a la normativa correspondiente. Los requisitos dependerán de cada convocatoria.
Requisitos para obtener la licencia o autorización turística
Los requisitos concretos dependen de la comunidad autónoma, el municipio y el tipo de alojamiento. No existe una lista única aplicable a toda España.
Entre los requisitos que pueden exigirse se encuentran:
- Compatibilidad urbanística: el uso turístico debe estar permitido por el planeamiento y las ordenanzas municipales. En algunos municipios puede ser necesario obtener un informe, certificado o título urbanístico específico.
- Declaración responsable, comunicación o autorización: según la normativa autonómica, puede ser necesario presentar una declaración responsable, una comunicación previa o solicitar una autorización antes de iniciar la actividad.
- Inscripción turística: cuando la normativa autonómica lo establezca, el alojamiento deberá inscribirse en el registro turístico correspondiente y cumplir las obligaciones asociadas a dicha inscripción.
- Habitabilidad u ocupación: puede exigirse una cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o documento equivalente, dependiendo de la comunidad autónoma y del municipio.
- Aprobación de la comunidad de propietarios: en las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que inicien la actividad turística desde el 3 de abril de 2025, debe comprobarse si resulta exigible la aprobación expresa de la comunidad de propietarios conforme a los artículos 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con carácter general, el acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Documentación técnica y administrativa: según el procedimiento, pueden solicitarse planos, certificados, memorias técnicas, documentación acreditativa de la titularidad o disponibilidad del inmueble y otros documentos específicos.
- Seguro de responsabilidad civil: algunas comunidades autónomas exigen disponer de un seguro con determinadas coberturas. La obligatoriedad y los capitales mínimos dependen de la normativa territorial.
- Condiciones de seguridad y equipamiento: pueden exigirse determinados elementos de seguridad, ventilación, climatización, mobiliario, equipamiento, hojas de reclamaciones, información para los huéspedes u otros requisitos según el tipo de alojamiento.
- Identificación del titular: deberá acreditarse la identidad del propietario o titular de la actividad y, cuando proceda, su derecho para explotar turísticamente el inmueble.
- Obligaciones posteriores al inicio de la actividad: una vez iniciado el alojamiento turístico, deberán cumplirse las obligaciones de publicidad, información al usuario, comunicación de cambios, registro documental y comunicación de datos de viajeros cuando resulten aplicables.
Antes de iniciar el trámite, es recomendable comprobar tres niveles de regulación: la normativa turística de la comunidad autónoma, la normativa urbanística del ayuntamiento y, si el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios, las reglas de propiedad horizontal y los estatutos comunitarios.
