¿Cuándo solicitar un contrato de arras?
No hay fechas concretas para solicitar un contrato de arras. Al tratarse de un contrato, al firmarlo se tendrá la seguridad de que el propietario respetará tu oferta, y esa vivienda estará ahí cuando tengas el dinero para comprarla.
Se puede solicitar en cualquier momento una vez hayamos visto una casa que se ajuste a nuestras necesidades, y el vendedor esté dispuesto a hacerlo. Por tanto, siempre y cuando se hayan llegado a unos preacuerdos, ya se puede solicitar el contrato de arras, que se firmará teniendo en cuenta la diferente tipología y el acuerdo al que se llegue entre las dos partes.
Eso sí, en el contrato de arras deben aparecer una serie de datos, que se deben aportar por parte del comprador y del vendedor, y que marcarán los plazos para solicitar la firma de ese contrato.
Serán datos de carácter personal y en el documento aparecerá el nombre completo y los dos apellidos de las dos partes. El número de documento nacional de identidad y la dirección completa de residencia de ambas partes. Estos datos serán útiles para localizar a cualquiera de las partes en caso de incumplimiento.
El inmueble también debe estar perfectamente identificado. Deben indicarse tanto la situación completa, el edificio, el piso, etc., como los metros habitables y el número de habitaciones. También deben aparecer las características legales de dicho inmueble, como el propietario o los gravámenes que tiene asociados.
Hay que indicar en el contrato de arras cuánto será el montante de la compra de la casa, es decir, cuanto deberá abonar el comprador. En estos costes se incluirán perfectamente identificados, los relativos a los honorarios del intermediario (la empresa inmobiliaria por ejemplo, si la hubiere), además del IVA en el caso de una vivienda nueva. O si el objeto de la compra venta es una casa de segunda mano, el montante del ITP.
Por lo general, este punto no tiene discusión cuando se va a comprar una vivienda nueva, puesto que el promotor se presenta al contrato de arras con unos precios fijados que no va a variar. Sin embargo, en las operaciones de compra venta de una casa de segunda mano, las partes suelen llegar a la firma del contrato aun negociando el precio que pactarán.
Además de aparecer el montante de la operación comprador y vendedor deben especificar cómo se abonarán dichas cantidades: mediante transferencia bancaria, cheque, en mano… En el contrato de arras debe aparecer cómo se dividirá la entrega, cuándo se realizarán los pagos y la cuantía de cada uno de ellos.
Este punto es muy importante, porque señala la fecha más importante en la compra venta de un inmueble: el cambio de registro de la escritura pública. Las partes deberán acordar cuándo se producirá y en qué condiciones.
Todos sabemos que la compra venta de un inmueble conlleva muchos más gastos que el precio que se fija por el mismo. Hay que pagar notarios, registros, abogados, etc. El comprador y el vendedor deberán conocer las cantidades antes de la firma del contrato de arras, puesto que se deben especificar y también explicar cuál de los dos se hará cargo de los costes de cada uno de los apartados.
Como hemos visto, las fechas de solicitud del contrato de arras dependen de tener atados los flecos de la operación de compra venta.
¿Qué es el contrato de arras?
Se trata de un contrato privado que se firma como paso previo a la compra de una vivienda, que deben formar el comprador y el vendedor. Ese contrato se forma al amparo del Artículo 1454 del Código Civil español, donde se indica que se trata de un acuerdo para reservar el derecho de comprar una casa: el comprador entregará una señal al actual propietario del inmueble en concepto de señal, que deberán acordar entre ellos. Además, en ese contrato de arras también se especificará la penalización o multa que tendrá aquel que incumpla lo que se ha firmado.
El contrato de arras o la señal es uno de los que se incluyen dentro de los que se denominan precontratos a la hora de adquirir un bien y básicamente, lo que se está contratando en él es la obligación de firmar el contrato de compraventa en el futuro. Por lo general se hace a la hora de adquirir una vivienda, y es el ejemplo más claro, pero también se pueden utilizar contratos de arras para otras operaciones de compra venta de otro tipo de inmuebles.
No hay un solo modelo de contrato de arras, sino que en la legislación española se distinguen tres tipos, dependiendo de las penas que acarree su incumplimiento.
Se habla de contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento cuando se estipula la multa que deberá pagar una de las partes si desea romper los compromisos previamente adquiridos. No es necesario que el perjudicado pruebe los daños que esta ruptura le ha supuesto. Está contemplado en el artículo 1454 del Código Civil, a pesar de estos, son una excepción, ya que solo pueden aplicarse cuando en el contrato se indiquen las consecuencias de romperlo de forma expresa, o en su defecto, hagan referencia al artículo del Código Civil. Si esto no aparece, el contrato no sería de arras penitenciales.
El contrato de arras confirmatorias viene recogido en el artículo 1124 del Código Civil español. Son, simplemente, un anticipo de la vinculación que tendrá el contrato, y no faculta para resolver la obligación contraída. Si se incumple, los derechos que se hubieran adquirido no se pierden de manera automática, aunque el perjudicado (que puede ser comprador o vendedor) puede elegir si continuar adelante (es decir, exigir el cumplimiento) o bien la resolución de la obligación (siempre y cuando se resarzan los daños y se abonen los intereses pertinentes). El perjudicado por la ruptura del contrato deberá probar los daños para poder optar a la indemnización.
El contrato de arras penales se encuentra recogido en dos artículos del Código Civil español, el 1152 y 1153.Este tipo de contrato establece una garantía total del cumplimiento del mismo, ya sea bien perdiendo las arras (de manera total o parcial, según se estipule), o bien la devolución de las mismas, además del importe que se haya acordado a la firma del contrato. Además, se podrá reclamar la indemnización que se hubiera pactado. Con el sistema de contrato de arras penales, a priori se fijan las liquidaciones de los posibles perjuicios y daños que el perjudicado alegase, pero el juez es el encargado de decir la última palabra.
¿Cómo conseguir un contrato de arras?
Para poder conseguir el contrato de arras y que este sea vinculante, deberán aparecer los siguientes datos: los de identificación tanto del comprador como del vendedor (que pueden ser, en ambos casos, una persona o más); la descripción del inmueble con datos legales, físicos y económicos; el coste total de la transacción de la compra de la casa; la forma de pago establecida por ambas partes; la fecha en la que se llevará a cabo el registro de la escritura pública; y la distribución de los gastos, es decir, quién se hará cargo de qué gastos derivados del acuerdo. En esta parte también se incluirá el montante que se pagará por la firma del contrato de arras (que suele suponer entre un 5 y un 15 por ciento del precio del inmueble) y las consecuencias para las partes en caso de incumplimiento de dicho contrato.
Este contrato de arras puede ser redactado por una de las partes (si cuenta con los conocimientos necesarios para hacerlo), aunque la mejor opción es acudir a un abogado neutral, para que los intereses de las dos partes estén bien representados.
Por seguridad para las partes (ya que estamos hablando de operaciones que suponen un elevado montante económico) lo mejor es especificar, siempre, de manera exhaustiva todos los importes y la forma en la que se realizarán los pagos; las cantidades que se abonarán y su distribución, y cuáles serán descontadas de la operación final; y la tipología del contrato de arras (si de arras confirmatorias, penales o penitenciales).
Hay mucha picaresca en este sector. Por ello, hay que tener cuidado a este tipo de datos. En ocasiones nos dejamos llevar por la aparente competencia de servicios como los que ofrece una inmobiliaria, pero estas son solamente intermediarias. Este tipo de empresas suelen obligar a sus clientes a firmar documentos de tipo reserva o anticipo, pero donde los datos del propietario de la vivienda no aparecen. Es decir, la inmobiliaria es la mediadora y en ese caso está tratando de actuar como una de las partes que actuarán. ¿Y si al final el propietario se arrepiente y no vende el inmueble? Pues ese contrato quedaría en el limbo, y tal vez recuperar tu dinero te cueste más de un disgusto.
Por eso, y ante el gran desembolso de dinero que supone la compra de una vivienda, te recomendamos que apartes una parte del mismo para asesorarte. Que sea una persona con experiencia en el sector quien te guíe en cómo debería firmarse el contrato de arras, e incluso, lo redacte por ti. Así podrás asegurarte de que tus intereses no estarán en tela de juicio, y que lo que estás firmando se cumplirá, puesto que la otra parte, la del vendedor, también está implicada en la operación.
Además, al comprador también le interesa introducir una cláusula que le permita romper el contrato de arras sin consecuencias en caso de no consiga la financiación para poder llevar a cabo la operación de compra.
Normativa y requisitos del contrato de arras
El Contrato de arras se basa, según su tipología, en 4 artículos del Código Civil español: el 1454 (para las arras penitenciales), el 1152 y el 1153 (en caso de arras penales), y el 1124 (el de arras confirmatorias).
En cuanto a los documentos que se deben firmar, siempre es mejor dejarlo en manos de un profesional, solo así podremos asegurarnos que todos los datos requeridos en el contrato de arras aparecerán de manera correcta, y que nuestros intereses (tanto si somos compradores como vendedores) no se verán mermados. Eso sí, también podemos acogernos al contrato que nos facilite la otra parte, siempre y cuando nuestro abogado lo compruebe y esté de acuerdo con lo que en él se expone, para no ver afectados nuestros intereses en favor de los interés de la otra parte.
En una búsqueda rápida en Internet, podemos encontrar un modelo de contrato de arras para la compra de una vivienda, pero siempre tendrás que tener cuidado con cuál eliges, puesto que puede ser que no se ajuste a tus necesidades. Puedes encontrarte con modelos que traten casos muy específicos o muy extraños.
También, podría darse el caso que, al compartir lengua confundamos un contrato coque no puedan firmarse en el estado español por no responder a nuestra legislación. O simplemente que sean tan antiguos que el precio señalado no corresponda con la moneda legal actual, el euro.
Te dejamos dos modelos de contrato de arras para que puedas observar cómo son algunos de ellos y puedas conocer algo más antes de tener que firmar el tuyo.
- Modelo de contrato de arras penitenciales
- Modelo de contrato de arras confirmatorias
Además, si lo que deseas es adquirir o vender un local comercial, también podrás consultar aquí un modelo específico para ello.
Recuerda que un contrato de arras servirá para mantener la oferta del vendedor si en el momento de la compra no se dispone de la financiación suficiente para hacerse cargo de la compra de una vivienda. Por lo tanto es un documento que deberá reflejar todos los datos legales, porque servirá para poder hacer cualquier reclamación.
Cuanto cuesta contrato de arras
El Contrato de arras es un acuerdo previo a la compra-venta de una propiedad que asegura la operación a través de un depósito de dinero, siendo beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor. Existen tres tipos: arras confirmatorias, penales y penitenciales.
El precio de este contrato puede variar en función de la complejidad y del asesoramiento profesional requerido. Por lo general, si se realiza a través de un profesional, el coste puede oscilar entre 100 y 300 euros. Este precio es una aproximación e incluye la redacción del documento que estipula las condiciones acordadas por ambas partes.
Es importante resaltar que el abono de este importe no constituye el pago total de la vivienda sino que es una parte del precio acordado, normalmente en torno al 5% al 10% del valor total del inmueble. Este adelanto se perdería si el comprador se retracta sin justificación o, en el caso de las arras penitenciales, permitiría desistir del trato recuperando dicho importe si es el vendedor quien se retira.
Optar por el asesoramiento de un profesional puede proporcionar seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor, asegurando que el contrato refleje correctamente todas las condiciones y términos de la operación prevista.
