Normativa y requisitos de la segregación de fincas
- Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley del Catastro Inmobiliario. Esta norma impulsa la coordinación entre el Registro de la Propiedad y la Dirección General del Catastro, unificando criterios y métodos para que los archivos de ambos organismos estén comunicados. Gracias a ello, los trámites catastrales e inmobiliarios se simplifican tanto para los ciudadanos como para notarios y registradores. La ley establece cuándo es obligatorio registrar los cambios derivados de la segregación de fincas, cómo hacerlo y con qué información asociada.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos y constituye la base del Derecho urbanístico en España. Determina el valor del suelo, el derecho de edificación y los usos permitidos. En su artículo 26 se regula expresamente la formación de fincas y parcelas, incluyendo la segregación como método válido para dicha formación.
- Legislación autonómica. Cada comunidad autónoma tiene competencias en materia urbanística y cuenta con su propia ley del suelo, por lo que además del marco estatal (RDL 7/2015) deberás atender a la normativa autonómica que aplique en tu territorio.
- Normativa municipal. Los ayuntamientos, además de emitir la licencia de segregación de fincas, regulan mediante su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) los detalles urbanísticos que pueden condicionar el proceso.
¿Por qué algunos ayuntamientos exigen visado colegial?
Desde la publicación del Real Decreto 1000/2010, muchos documentos que antes necesitaban visado, como los proyectos de segregación de fincas, dejaron de estar sujetos a este requisito. Sin embargo, en determinados municipios se sigue solicitando como parte de la tramitación, al amparo de normativa local previa. Por ello, es recomendable informarse antes de iniciar el procedimiento, aunque el técnico que redacte el proyecto sabrá si en tu caso es necesario.
¿Se puede segregar una finca en proindiviso?
Sí, la segregación de una finca en proindiviso (con varios propietarios) es posible, pero requiere el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Ninguno de ellos puede decidir de forma individual la segregación y registrarla solo a su nombre sin el consentimiento expreso de los demás titulares.
¿Qué es la segregación de fincas?
La segregación de fincas es el procedimiento legal mediante el cual se separa una porción de terreno de una finca original para dar lugar a otra finca independiente. De esta forma, de una finca inicial pueden surgir dos o más fincas diferenciadas.
Es importante distinguir entre segregación y división de fincas. En la segregación, la finca original sigue existiendo tras separar una parte; en cambio, en la división la finca inicial desaparece y se reparte en varias nuevas.
Por ejemplo, si tienes la finca A y segregas una parte, obtendrás A y B. En la división, la finca A desaparecería y daría lugar a B, C y D. Fiscalmente, la segregación suele ser más económica, ya que el impuesto se paga solo por el valor de la parte segregada, mientras que en la división se tributa por el valor total de los terrenos resultantes.
Este proceso no consiste en “dibujar” sobre un plano, sino en un trabajo técnico regulado, con consecuencias catastrales y registrales. Por ello, es necesario que un técnico cualificado elabore un proyecto de parcelación o segregación, donde se realizan mediciones, cálculos, informes y planos que se presentan al ayuntamiento para su aprobación.
La segregación de una finca urbana requiere, en la mayoría de los casos, de una licencia de segregación o de una declaración de innecesariedad, que será concedida o denegada por el ayuntamiento tras verificar la solicitud y el cumplimiento de la normativa urbanística. Entre los requisitos más habituales se encuentran:
- Que tanto la finca original como la segregada cumplan la normativa urbanística vigente.
- Que la finca matriz esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
Una vez concedida la licencia, el siguiente paso es la escritura de segregación o parcelación, que será redactada por un notario. En ella se indicará el punto de referencia de la finca original desde el cual se realiza la segregación, la descripción de la finca segregada y el estado de la finca “resto” (la finca inicial tras la segregación).
¿Cuándo solicitar una segregación de fincas?
Existen múltiples motivos por los que puede ser necesario realizar una segregación de fincas. Entre los más habituales destacan las herencias, separaciones matrimoniales o procesos de reparto de bienes entre copropietarios. También puede ser necesaria en operaciones mercantiles (venta o compra de parte de una finca), disolución de negocios familiares, permutas de fincas o por exigencias de la Administración, como expropiaciones, deudas con Hacienda o resoluciones judiciales.
La segregación de una finca urbana es un procedimiento técnico y legal que requiere la intervención de un profesional cualificado. El técnico visitará la finca y elaborará el proyecto de segregación, un documento que incluye cálculos y planos actualizados de la situación actual y del resultado tras la división. Este trabajo suele completarse en aproximadamente una semana.
Posteriormente, deberás solicitar la licencia municipal de segregación o parcelación en tu ayuntamiento. El plazo de resolución varía según la administración: en el mejor de los casos puede tardar unos 15 días, aunque en procedimientos más complejos puede alargarse varios meses. Una vez concedida, la licencia tiene una validez de 3 meses; si no se utiliza en ese tiempo, será necesario iniciar el trámite de nuevo.
Con la licencia municipal, el notario redactará la escritura pública de segregación, que posteriormente se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Este último paso puede demorarse varios meses, sobre todo si existen aspectos dudosos que requieran aclaraciones o subsanaciones.
En términos generales, un proceso rápido de segregación de fincas podría resolverse en uno o dos meses, pero si hay retrasos administrativos puede extenderse hasta un año o más. Por ello, es recomendable planificar con antelación, especialmente si la segregación está motivada por la venta urgente de una parcela u otra necesidad inmediata.
¿Cómo tramitar una segregación de fincas?
El primer paso en una segregación de fincas es la redacción del proyecto técnico, elaborado por un profesional competente. En el caso de parcelas urbanas, el técnico suele ser un arquitecto, tanto si la finca cuenta con construcciones como si no. Según la normativa autonómica, este proyecto puede requerir el visado del colegio profesional correspondiente.
La Administración local también participa en el proceso: el ayuntamiento recibe el proyecto, analiza su viabilidad urbanística y, en su caso, otorga la licencia de segregación. Posteriormente, el notario redacta la escritura pública y el Registro de la Propiedad inscribe las fincas resultantes.
El procedimiento comienza cuando el técnico visita la finca, toma medidas y recopila los datos necesarios para redactar el proyecto de segregación, siempre conforme a la normativa autonómica vigente.
Contenido habitual del proyecto de segregación
Aunque varía según la normativa de cada comunidad autónoma, el proyecto suele incluir:
- Memoria justificativa de los motivos de la segregación o parcelación.
- Descripción de las fincas resultantes, con sus características principales.
- Relación de las instalaciones y edificaciones existentes en la parcela.
- Plano de situación de la finca original.
- Plano detallado de la finca, con superficie, linderos, servidumbres, servicios, curvas de nivel y ordenación urbanística vigente.
- Planos de las nuevas fincas tras la segregación, con identificación clara de superficies, límites, servidumbres y construcciones.
Pasos administrativos posteriores
Una vez redactado, el proyecto puede requerir visado colegial. Después, se presenta en el ayuntamiento junto con la solicitud de licencia de parcelación o, en su caso, la declaración de innecesariedad. Si el ayuntamiento concede la licencia, el siguiente paso es acudir al notario, quien redactará la escritura pública de segregación. Finalmente, el Registro de la Propiedad inscribirá las nuevas fincas.
Coste aproximado de una segregación de fincas
El precio depende del tamaño de la finca y de la complejidad del expediente. Sumando honorarios del técnico, gastos de notaría y tasas administrativas (licencia e inscripción registral), el coste total suele situarse en torno a 1.000 euros.
¿Cuánto cuesta la segregación de fincas?
La segregación de fincas es el procedimiento legal que permite dividir una propiedad en varias parcelas independientes, cada una con su propia referencia registral. Este trámite, de carácter técnico y jurídico, requiere la intervención de un arquitecto o ingeniero, así como la aprobación del Ayuntamiento correspondiente.
El precio de la segregación puede variar según la ubicación, la extensión de la finca y la complejidad urbanística, pero se pueden establecer rangos orientativos:
- Proyecto técnico y medición: entre 700 y 2.000 €, realizados por un arquitecto o ingeniero.
- Tasas municipales: alrededor de 300 €, dependiendo del Ayuntamiento.
- Notaría: en torno a 800 € por la escritura pública.
- Registro de la Propiedad: aproximadamente 400 € para inscribir las nuevas fincas.
En total, el coste de la segregación de fincas suele oscilar entre 1.200 y 3.500 €, aunque cada caso puede variar en función de las características de la parcela y la normativa local aplicable.
La planificación adecuada y el asesoramiento de profesionales especializados son claves para agilizar el proceso y evitar imprevistos.
