Segregación de fincas

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¿Qué es la segregación de fincas?

La segregación de fincas es el proceso mediante el cual se separa de una finca original una porción más pequeña para formar una finca independiente. Este acto tiene que hacerse ante el Registro de la Propiedad.

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¿Cuándo solicitar una segregación de fincas?

El “proyecto de segregación de fincas” puede hacerlo el técnico en aproximadamente una semana. Si es necesaria licencia municipal, dependerá del retraso que acumule cada ayuntamiento, lo que podrá llevar de 15 días a varios meses.

Una vez que tengamos la licencia, el notario tardará pocos días en tener las nuevas escrituras hechas, pero de nuevo el Registro de la Propiedad puede tardar varios meses en hacer efectiva la inscripción, sobre todos en casos dudosos.

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¿Cómo tramitar una segregación de fincas?

La segregación de fincas es un acto que necesita licencia. Por tanto, el proceso sería el siguiente: 

  • Encargar un proyecto de segregación de fincas a un técnico competente 
  • Solicitar la licencia en el ayuntamiento, o declaración de innecesariedad 
  • Hacer la escritura en el notario 
  • Inscribir la nueva finca en el Registro de la Propiedad, que lo puede hacer la propia notaría

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Normativa y requisitos de la segregación de fincas

Las fincas segregadas han de cumplir la normativa urbanística, por eso necesitan proyecto y licencia. Así pues, han de cumplir todas las leyes municipales y autonómicas en vigor de cada lugar:

  • “Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”.
  • Ley del Suelo autonómica correspondiente, además de la Ley del Suelo 8/2007, de carácter estatal.
  • Planeamiento municipal vigente: Plan General de Ordenación Municipal o Normas Subsidiarias

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¿Por qué lo necesito?

Los motivos por los que se necesita segregar una finca pueden ser diversos. Puede ser por herencias, compra-ventas, etc.

¿Dónde se registra?

La segregación de fincas es un proceso en el que hay que pasar por varias administraciones, pero la final y más importante es el Registro de la Propiedad.

¿Quién lo hace?

El “proyecto de segregación de fincas” ha de ser realizado por un técnico competente. La “ley Ómnibus” o Ley 25/2009, establece la libre competencia entre diferentes profesionales del sector para este tipo de trabajos. Pero para saber cual es el técnico competente más cualificado, hemos de saber que tipo de finca estamos segregando:

  • Si la finca es urbana, ya esté construida o no, el profesional más cualificado será un arquitecto.
  • Si es una finca rústica, el profesional más cualificado será un ingeniero técnico en topografía. También lo serán los ingenieros agrónomos, ingenieros forestales, ingenieros de minas, etc., dependiendo del tipo de cultivo o finalidad previsto para la finca.

¿Cuanto cuesta?

El precio de un proyecto de segregación de fincas dependerá del tamaño de las fincas. Puede rondar de 300 € en adelante. Es probable que, junto con el proyecto, sea necesario un levantamiento topográfico, que podrá hacer el propio técnico u otro dependiendo de las características de la finca. Esto puede sumar otros 300 € más. La licencia del ayuntamiento puede rondar entre 100 € y 400 €. Asumiremos otro tanto para los honorarios de notaría y unos 200 para el Registro. Así que el gasto total a realizar para una segregación pequeña puede rondar los 1000 €.

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¿En qué se diferencia una segregación de una división?

Mientras que en la segregación de fincas se mantiene la finca original y se crea una nueva, en la división de fincas desaparece la finca original y se crean dos fincas nuevas. Aunque el nombre es distinto y el proceso puede variar, el resultado final por un proceso u otro es el mismo. Eso sí, es preferible, siempre que sea posible, que la operación sea de segregación, por motivos fiscales.

¿Puedo segregar una finca en proindiviso?

Recordemos que una finca en proindiviso es aquella que tiene varios propietarios, con su participación correspondiente, pero que físicamente es una sola y no está dividida. Las condiciones para segregar una finca en proindiviso son las mismas que las de una finca normal. Pero el principal problema es que todos los propietarios tienen que estar de acuerdo para segregarla. Es decir, un propietario no puede segregar su porcentaje de parcela correspondiente y ponerla solo a su nombre, si los demás no están de acuerdo. Esto suele generar problemas que normalmente solo se solucionan con abogados de por medio.

¿El proyecto de segregación de fincas ha de ir visado?

En principio no. El “Real Decreto 1000/2010”, sobre visados obligatorios, ha suprimido la obligatoriedad de visar muchos tipos de trabajos, incluido el proyecto de segregación. La única entidad que podría solicitar el visado es el ayuntamiento para otorgarte la licencia, basado en normativas antiguas que no cumplen el susodicho decreto.

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    La segregación de fincas rústicas consiste en extraer una finca independiente de una finca matriz, a la cual se le va a practicar la segregación.

    Jurídicamente hay que distinguir entre:

    Segregar un terreno: es extraer una porción de la finca matriz para crear una finca nueva e independiente.
    Dividir un terreno: es dividir la finca en dos partes para crear dos fincas nuevas e independientes. Para saber si se puede dividir una finca rústica puede revisar las mismas condiciones que para segregar una finca.
    A efectos prácticos, la división es más costosa puesto que se deberá pagar impuestos por cada finca resultante, sin embargo, en la segregación sólo se pagará por la finca segregada.

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