Convertir local en vivienda
¿En qué consiste una convertir local en vivienda? ¿Cuánto cuesta? ¿Cuándo la necesito? Nosotros te contamos todo lo que necesitas saber.
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Todo lo que necesitas saber sobre convertir local en vivienda
En qué consiste convertir un local en vivienda
Convertir un local en vivienda no es algo nuevo ni extraordinario. Puede ser una muy buena opción para adquirir un inmueble a buen precio y que cuente, además, con unas peculiares características arquitectónicas. Los famosos lofts neoyorquinos fueron los resultados de reconvertir locales de uso comercial o industrial (como almacenes, oficinas o fábricas) en apartamentos.
El cambio de uso de local a vivienda requiere una inversión, pero, teniendo en cuenta la relación entre el precio y los metros cuadrados, en la mayoría de los casos, sale a cuenta. Lo más importante, si has decidido un cambio de oficina a vivienda, de local a vivienda o de trastero a vivienda, es tramitar una licencia de cambio de uso.
Importancia de la licencia de cambio de uso
a licencia de cambio de uso es esencial por varias razones al convertir un local en vivienda:
- Empadronamiento: Si no tramitas una licencia de cambio de uso para la transformación de un local a vivienda o de una oficina a vivienda, no podrás empadronarte en ese lugar. El registro en el padrón municipal exige que el domicilio proporcionado sea de un inmueble calificado como vivienda. No es válido proporcionar la dirección de un local comercial, una nave industrial o una oficina.
- Cédula de Habitabilidad: Sin la licencia de cambio de uso, tampoco es posible obtener la cédula de habitabilidad. Este documento es necesario para activar servicios básicos como luz, agua o gas. En algunas Comunidades Autónomas, la cédula de habitabilidad también es esencial para poder alquilar el inmueble.
- Valor de Tasación: Otro aspecto a considerar es el valor de tasación del local o de la oficina. Si necesitas un préstamo hipotecario, el importe que la entidad de crédito te concede se basa en un porcentaje del valor de una tasación oficial. Si la tasación se realiza sobre el local (antes de solicitar la licencia de cambio de uso), el valor de tasación será menor. Como resultado, el importe de la hipoteca concedida por el banco también será menor.
- Cumplimiento de Normativas: El Plan General de Ordenación Urbana de los ayuntamientos especifica qué cambios de calificación del uso de los inmuebles son admisibles y qué requisitos deben cumplir estos inmuebles para su reconversión de oficina a vivienda o de local a vivienda. Es crucial conocer las ordenanzas municipales y los planes generales de ordenación, ya que algunos inmuebles, debido a sus características, nunca podrán ser convertidos en viviendas.
Normativa aplicable
La licencia de cambio de uso se rige por varias normativas tanto a nivel municipal como estatal.
Normativa Municipal:
- Plan General de Ordenación Urbanística: Cada ayuntamiento tiene su propio Plan General de Ordenación Urbanística, que establece los requisitos y regulaciones específicas para cambios de uso en su jurisdicción. Estos planes determinan qué usos son permitidos en diferentes zonas y cómo se pueden cambiar.
- Jurisprudencia Municipal: Además de los planes de ordenación urbanística, la jurisprudencia local también puede desempeñar un papel importante al proporcionar argumentos legales para casos específicos de cambio de uso.
Normativa Estatal:
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Esta ley, promulgada el 5 de noviembre de 1999, establece normas generales para la construcción y modificación de edificios en España. Siempre es aplicable en casos de cambio de uso que impliquen modificaciones estructurales o de volumen.
- Código Técnico de la Edificación (CTE): El CTE es un conjunto de normas técnicas que regulan aspectos relacionados con la seguridad estructural, la seguridad de utilización y accesibilidad, la salubridad y la seguridad en caso de incendio en los edificios. Se aplica a nivel estatal y es fundamental para garantizar la protección de los usuarios en casos de cambio de uso.
- Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE): Este reglamento se ocupa de aspectos relacionados con los sistemas de calefacción, ventilación, refrigeración y abastecimiento de agua en los edificios. Se debe tener en cuenta para cumplir con los requisitos de salubridad y seguridad en la instalación de estos sistemas.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para poder legalizar una obra ya construida:
- El suelo debe ser urbano. Esto suele ser bastante habitual.
- No se debe superar el número máximo de viviendas permitidas de ese suelo.
- La vivienda deberá cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE). Podemos encontrar dificultad en cumplir algunos aspectos como accesibilidad, salubridad, etc.
- La vivienda debe ser habitable. Esta normativa depende de la Comunidad Autónoma en la que estemos. Un problema típico en la conversión de local a vivienda es que la normativa suele requerir una ventana por cada habitación dentro de una vivienda. Y en los locales puede ser complicado abrir ventanas.
- Se deben cumplir los estatutos de la comunidad de propietarios. Si está prohibido, no podríamos llevar a cabo el cambio de uso. Si no, tendríamos que pedir permiso a los vecinos.
Cómo convertir un local en vivienda
Habilitar un local para legalizarlo como vivienda y obtener una licencia de cambio de uso son acciones que conllevan una serie de trámites administrativos y técnicos.
La mejor manera de que el proceso de cambio de uso de local a vivienda o de oficina a vivienda fluya con normalidad es contactar con un estudio de arquitectos.
En la mayoría de los casos, se necesita presentar un proyecto técnico en el que se dé información sobre las condiciones estructurales, de higiene y de salubridad del inmueble, para convertirlo en vivienda. Solo un profesional cualificado, titulado y colegiado puede emitir este tipo de informes necesarios para la legalización del nuevo uso del inmueble.
Pasos para transformar un local en vivienda
- El propietario contacta con un arquitecto o arquitecto técnico. Tanto si eres propietario de un local y quieres convertir el uso de local a vivienda como si has encontrado un local para comprarlo y transformarlo en vivienda, deberás contactar con un estudio de arquitectura o profesional independiente (un arquitecto licenciado o diplomado y que, además, sea miembro de un colegio profesional).
- El técnico deberá hacer un estudio de viabilidad previo. Esto es, comprobar que las características del inmueble son compatibles con el plan general de ordenación urbanística del municipio para convertirlo en vivienda. El estudio de viabilidad comprobará superficialmente la calificación del suelo, el número máximo de viviendas permitidas en el suelo, los aspectos de accesibilidad y salubridad exigidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE), los requisitos de habitabilidad establecidos en las ordenanzas municipales (número de ventanas, condiciones de ventilación, superficie, altura del techo…), si el local está en un edificio de pisos y si los estatutos de la comunidad de propietarios permiten el cambio de uso.
- Si se puede realizar el cambio, el arquitecto redactará el proyecto técnico, que tendrá que visar en el colegio profesional.
- Pago de tasas y solicitud de Licencia de obra mayor, y esperar la resolución y notificación del ayuntamiento.
- Realización de las obras si son necesarias.
- Registrar la propiedad como vivienda.
- Al recibir la licencia de obra mayor, se recibe también la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación.
Cuánto tiempo se tarda en gestionar una licencia de cambio de uso
El cambio de uso de local a vivienda implica dos tipos de actuaciones: técnicas y administrativas.
- Los aspectos técnicos involucrados en la solicitud de una licencia de cambio de uso requieren la presentación de un proyecto técnico. Los proyectos técnicos son informes realizados por arquitectos o ingenieros colegiados. Dependiendo de las modificaciones que necesite el inmueble, el plazo para preparar este proyecto puede ser de unos días a varios meses.
- También tendrás que contar con el tiempo que tarde la Administración en resolver los expedientes presentados. La tramitación de una licencia de cambio de uso de local a vivienda suele implicar la solicitud de otras licencias, como la licencia de obras, la licencia de primera ocupación y funcionamiento y los trámites registrales (escriturar el local como vivienda).
Documentación necesaria
La documentación será la misma que la de una Licencia de obra mayor:
- Instancia normalizada.
- Fotocopia del DNI/CIF.
- Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
- Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
- Hoja Estadística de edificación y vivienda.
- Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.
Cuánto cuesta convertir un local en una vivienda
La solicitud de una licencia de cambio de uso, como hemos visto, tiene varias fases. El precio total puede variar en función de ciertas características variables. Pero por aventurar a un valor, podemos decir que los trámites del cambio de uso pueden llegar a alcanzar casi los 10.000€.
Cómo se calcula el precio
El precio total de la gestión de una licencia de cambio de uso puede desglosarse de la siguiente manera:
- Estudio de viabilidad del cambio de uso: depende del municipio y de la envergadura del cambio. Es difícil establecer un precio orientativo. Considerando un cambio de local a vivienda o de oficina a vivienda normal, puede oscilar entre 500 y 2.000 euros.
- Honorarios del arquitecto: lo normal es que ronden alrededor del 4 % del total presupuestado para la obra.
- Honorarios del notario.
- Las tasas administrativas: Las tasas por licencia urbanística suelen alcanzar el 2 % del presupuesto previsto para la ejecución material de la obra. El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que asciende al 4 % del presupuesto de ejecución de la obra.
Quién la solicita
La solicitud del trámite puede hacerla el propietario, pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.
Coste medio de convertir un local en vivienda
El presupuesto de las obras, que es el que realmente marca la diferencia, variará mucho más. De manera realista, asumiendo que nos encontramos con un local diáfano y que tenemos que cumplir con todos los requisitos en materia de aislamiento térmico y acústico, es muy difícil que el presupuesto de un cambio de uso, aunque sea tipo loft, baje de 15.000€. Podríamos estimar que las obras de una vivienda estándar, de 3 o 4 dormitorios y dos baños podría rondar de media los 50.000€.
¿Es obligatoria la licencia de cambio de uso?
Sí, es necesaria para que a efectos legales se tenga en consideración el cambio de uso del inmueble. De este modo poder empadronarse en esa dirección y obtener la cédula de habitabilidad.
Sanciones aplicables
Vivir en un local el cual no ha obtenido la licencia de cambio de uso puede acarrear distintas sanciones derivadas.
Por ejemplo, no obtendrás la cédula de habitabilidad y vivir en un local sin esta cédula o sin licencia de primera ocupación no solo puede ser motivo de multa, sino que será un obstáculo para ciertos trámites como empadronarse o dar de alta suministros básicos.
Intentar empadronarse en un local para el que no se ha autorizado el uso residencial pondrá en alerta a las autoridades que, en este caso o ante la recepción de cualquier denuncia de un vecino, inspeccionará el habitáculo.
Si carece de cédula de habitabilidad o si incumple cualquiera de los requisitos establecidos para las viviendas arrancará un procedimiento para que legalices la situación o para restituir el local a su estado anterior.
Este procedimiento no irá solo, sino que se acompañará de un expediente sancionador por vivir en un espacio que no cuenta con la citada cédula o para el que no se ha solicitado licencia de cambio de uso y de obras.
300€ - 36000€
1 mes
Arquitecto o aparejador
No
Presencial
Alto
No es necesario
¿Te surgen más dudas sobre convertir local en vivienda? Nosotros te las resolvemos
Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para poder legalizar una obra ya construida:
- El suelo deber ser urbano. Esto suele ser bastante habitual.
- No se debe superar el número máximo de viviendas permitidas de ese suelo.
- La vivienda deberá cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE). Podemos encontrar dificultad en cumplir algunos aspectos como accesibilidad, salubridad, etc.
- La vivienda debe ser habitable. Esta normativa depende de la Comunidad Autónoma en la que estemos. Un problema típico en la conversión de local a vivienda es que la normativa suele requerir una ventana por cada habitación dentro de una vivienda. Y en los locales puede ser complicado abrir ventanas.
- Se deben cumplir los estatutos de la comunidad de propietarios. Si está prohibido, no podríamos llevar a cabo el cambio de uso. Si no, tendríamos que pedir permiso a los vecinos.
1. El propietario contacta con un arquitecto o arquitecto técnico.2. El técnico comprueba si se puede hacer el cambio de local a vivienda.3. Si se puede realizar el cambio, el arquitecto redactará el proyecto técnico.4. Pago de tasas y solicitud de Licencia de obra mayor, si es necesario.5. Resolución y notificación del ayuntamiento. Realización de las obras si son necesarias.6. Registrar la propiedad como vivienda.7. Al recibir la licencia de obra mayor, se recibe también la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación.
La documentación será la misma que la de una Licencia de obra mayor:
- Instancia normalizado.
- Fotocopia del DNI/CIF.
- Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
- Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
- Hoja Estadística de edificación y vivienda.
- Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.
Normativa urbanística: depende del municipio. Se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.Código Técnico de la Edificación (CTE)
Se pueden perseguir dos fines: Quiero usar mi local como vivienda: no es legal habitar un local comercial, por tanto necesitaré el cambio de uso de local a vivienda para que sea legal. Uno de los inconvenientes de obviar este trámite es no poderte empadronar ahí porque una persona no se puede empadronar en un local. También, para dar de alta los suministros será necesario que disponga de cédula de habitabilidad, que al ser local, carece de ella. Quiero vender o alquilar mi local pero como vivienda: vender o alquilar una vivienda puede resultar más fácil que hacerlo con un local, además de sacar más beneficio económico. Si quiero vender el local como vivienda necesitaré este trámite.
Al tratarse habitualmente de una obra nueva, habrá que pedir la licencia de obra en el área de urbanismo del ayuntamiento donde se encuentre el local que se desea adaptar.
La solicitud del trámite puede hacerla el propietario, pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda está en las condiciones necesarias para ser habitada. Accediendo a nuestra página de Cédula de Habitabilidad encontrarás información sobre cómo conseguir la cédula de habitabilidad de un local, cuánto cuesta, cuánto dura y mucho más.
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