Convertir local en vivienda

Cómo convertir un local en vivienda

Habilitar un local para legalizarlo como vivienda y obtener una licencia de cambio de uso conlleva una serie de trámites administrativos y técnicos.

La mejor manera de que el proceso de cambio de uso de local a vivienda (o de oficina a vivienda) fluya con normalidad es contactar con un estudio de arquitectos.

En la mayoría de los casos, se necesita presentar un proyecto técnico que aporte información sobre las condiciones estructurales, de higiene y de salubridad del inmueble para convertirlo en vivienda. Solo un profesional cualificado, titulado y colegiado puede emitir este tipo de informes necesarios para la legalización del nuevo uso del inmueble.

Pasos para transformar un local en vivienda

1. Contacto con un arquitecto o arquitecto técnico: Tanto si eres propietario de un local y quieres cambiar su uso a vivienda como si has encontrado un local para comprar y transformarlo en vivienda, deberás contactar con un estudio de arquitectura o profesional independiente (un arquitecto licenciado o diplomado y colegiado).
2. Estudio de viabilidad previo: El técnico deberá comprobar que las características del inmueble son compatibles con el plan general de ordenación urbanística del municipio. Este estudio verificará la calificación del suelo, el número máximo de viviendas permitidas, los requisitos de accesibilidad y salubridad exigidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE), las exigencias de habitabilidad establecidas en las ordenanzas municipales (número de ventanas, ventilación, superficie, altura mínima…), si el local está en un edificio de pisos y si los estatutos de la comunidad de propietarios permiten el cambio de uso.
3. Redacción del proyecto técnico: Si el cambio es viable, el arquitecto redactará el proyecto técnico, que deberá visar en el colegio profesional correspondiente.
4. Pago de tasas y solicitud de licencia de obra mayor: Presenta la solicitud y espera la resolución y notificación del ayuntamiento.
5. Ejecución de las obras: Realiza las obras necesarias si corresponde.
6. Registro de la propiedad como vivienda.
7. Obtención de la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación: Se obtiene al recibir la licencia de obra mayor.

Cuánto tiempo se tarda en gestionar una licencia de cambio de uso

El cambio de uso de local a vivienda implica dos tipos de actuaciones: técnicas y administrativas.

Los aspectos técnicos requieren la presentación de un proyecto técnico, realizado por arquitectos o ingenieros colegiados. Dependiendo de las modificaciones necesarias, el plazo para preparar este proyecto puede ir de unos días a varios meses.

A esto se suma el tiempo que la Administración tarde en resolver los expedientes presentados. La tramitación suele implicar la solicitud de otras licencias, como la licencia de obras, la licencia de primera ocupación y funcionamiento, y los trámites registrales (escriturar el local como vivienda).

Documentación necesaria

La documentación será la misma que para una licencia de obra mayor:

• Instancia normalizada.
• Fotocopia del DNI/CIF.
• Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico la entrega de la documentación.
• Justificante acreditativo del ingreso previo de la tasa correspondiente.
• Hoja estadística de edificación y vivienda.
• Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado por el Colegio Oficial correspondiente.

Cuánto cuesta convertir un local en una vivienda

La solicitud de una licencia de cambio de uso, como hemos visto, tiene varias fases. El precio total puede variar en función de ciertas características. Por dar una referencia, podemos decir que los trámites del cambio de uso pueden llegar a alcanzar casi los 10.000 €.

Cómo se calcula el precio

El precio total de la gestión de una licencia de cambio de uso puede desglosarse de la siguiente manera:

• Estudio de viabilidad del cambio de uso: Depende del municipio y de la envergadura del cambio. Es difícil establecer un precio orientativo, pero para un cambio de local a vivienda o de oficina a vivienda estándar, puede oscilar entre 500 y 2.000 euros.
• Honorarios del arquitecto: Lo habitual es que ronden el 4 % del total presupuestado para la obra.
• Honorarios del notario.
• Tasas administrativas: Las tasas por licencia urbanística suelen alcanzar el 2 % del presupuesto previsto para la ejecución material de la obra. El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) asciende al 4 % del presupuesto de ejecución de la obra.

Quién la solicita

La solicitud del trámite puede hacerla el propietario, pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.

Coste medio de convertir un local en vivienda

El presupuesto de las obras, que es el que realmente marca la diferencia, variará mucho más. De manera realista, asumiendo que partimos de un local diáfano y que hay que cumplir con todos los requisitos de aislamiento térmico y acústico, es muy difícil que el presupuesto de un cambio de uso, aunque sea tipo loft, baje de 15.000 €. Para una vivienda estándar, de 3 o 4 dormitorios y dos baños, el presupuesto medio podría rondar los 50.000 €.

¿Es obligatoria la licencia de cambio de uso?

Sí, es necesaria para que a efectos legales se tenga en consideración el cambio de uso del inmueble. De este modo poder empadronarse en esa dirección y obtener la cédula de habitabilidad.

Sanciones aplicables

Vivir en un local el cual no ha obtenido la licencia de cambio de uso puede acarrear distintas sanciones derivadas.

Por ejemplo, no obtendrás la cédula de habitabilidad y vivir en un local sin esta cédula o sin licencia de primera ocupación no solo puede ser motivo de multa, sino que será un obstáculo para ciertos trámites como empadronarse o dar de alta suministros básicos.

Intentar empadronarse en un local para el que no se ha autorizado el uso residencial pondrá en alerta a las autoridades que, en este caso o ante la recepción de cualquier denuncia de un vecino, inspeccionará el habitáculo.

Si carece de cédula de habitabilidad o si incumple cualquiera de los requisitos establecidos para las viviendas arrancará un procedimiento para que legalices la situación o para restituir el local a su estado anterior.

Este procedimiento no irá solo, sino que se acompañará de un expediente sancionador por vivir en un espacio que no cuenta con la citada cédula o para el que no se ha solicitado licencia de cambio de uso y de obras.