Convertir local en vivienda

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¿En qué consiste convertir local en vivienda?

Para que un local pueda ser usado legalmente como una vivienda necesitaremos una Licencia de cambio de uso.

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¿Cuándo convertir local en vivienda?

Con tiempo suficiente para ver si es viable hacer el cambio, que el técnico redacte el proyecto, además del tiempo de resolución del ayuntamiento y la realización de las obras.

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¿Cómo convertir local en vivienda?

Contactando con un arquitecto o arquitecto técnico que le asesorará para saber si se cumple con la normativa urbanística de la zona y con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos, ya que no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Si es necesario, además, el arquitecto realizará el proyecto técnico para su adaptación.

Requisitos 

  • Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para poder legalizar una obra ya construida:
  • El suelo deber ser urbano. Esto suele ser bastante habitual.
  • No se debe superar el número máximo de viviendas permitidas de ese suelo.
  • La vivienda deberá cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE). Podemos encontrar dificultad en cumplir algunos aspectos como accesibilidad, salubridad, etc.
  • La vivienda debe ser habitable. Esta normativa depende de la Comunidad Autónoma en la que estemos. Un problema típico en la conversión de local a vivienda es que la normativa suele requerir una ventana por cada habitación dentro de una vivienda. Y en los locales puede ser complicado abrir ventanas.
  • Se deben cumplir los estatutos de la comunidad de propietarios. Si está prohibido, no podríamos llevar a cabo el cambio de uso. Si no, tendríamos que pedir permiso a los vecinos.

Pasos

  1. El propietario contacta con un arquitecto o arquitecto técnico.
  2. El técnico comprueba si se puede hacer el cambio de local a vivienda.
  3. Si se puede realizar el cambio, el arquitecto redactará el proyecto técnico.
  4. Pago de tasas y solicitud de Licencia de obra mayor, si es necesario.
  5. Resolución y notificación del ayuntamiento. Realización de las obras si son necesarias.
  6. Registrar la propiedad como vivienda.
  7. Al recibir la licencia de obra mayor, se recibe también la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación.

Documentación necesaria

La documentación será la misma que la de una Licencia de obra mayor:

  • Instancia normalizado.
  • Fotocopia del DNI/CIF.
  • Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
  • Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
  • Hoja Estadística de edificación y vivienda.
  • Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.

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Normativa y requisitos para convertir local en vivienda

Normativa urbanística: depende del municipio. Se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

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¿Por qué lo necesito?

Se pueden perseguir dos fines:

Quiero usar mi local como vivienda: no es legal habitar un local comercial, por tanto necesitaré el cambio de uso de local a vivienda para que sea legal. Uno de los inconvenientes de obviar este trámite es no poderte empadronar ahí porque una persona no se puede empadronar en un local. También, para dar de alta los suministros será necesario que disponga de cédula de habitabilidad, que al ser local, carece de ella.

Quiero vender o alquilar mi local pero como vivienda: vender o alquilar una vivienda puede resultar más fácil que hacerlo con un local, además de sacar más beneficio económico. Si quiero vender el local como vivienda necesitaré este trámite.

¿Dónde?

Al tratarse habitualmente de una obra nueva, habrá que pedir la licencia de obra en el área de urbanismo del ayuntamiento donde se encuentre el local que se desea adaptar.

¿Quién lo hace?

La solicitud del trámite puede hacerla el propietario pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.

Precios

El precio total del trámite se puede desglosar en:

Estudio de viabilidad del cambio de uso: el técnico estudia el local para ver si es posible convertirlo en vivienda.

  • Los honorarios del profesional: serán similares a los de un proyecto de obra nueva ya que el técnico adquiere el mismo tipo de responsabilidad. Dependerá de la superficie del edificio. Suele ser el 4 % del presupuesto de ejecución material.
  • Las tasas administrativas:
    • Las tasas por licencia urbanística: 2% presupuesto de ejecución material
    • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): el precio es el 4% del presupuesto de ejecución material.
  • Obras de adaptación: dependerá de la magnitud del proyecto.
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¿Qué ocurre si ya he hecho las obras en el local y lo estoy utilizando como vivienda?

En este caso, habrá que seguir el mismo procedimiento. Principalmente confirmar que cumple con la normativa urbanística y una vez confirmado comprobar que las obras que se hicieron cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad. Siendo así, un profesional competente tendrá que redactar un expediente de legalización que incluya una memoria técnica donde describa las obras que se realizaron en su momento, indicando el cumplimiento de la normativa, valoración de la obras realizadas y levantamiento de planos que describan el estado actual del local a adaptar.

¿Tengo que realizar primero las obras para adaptar el local y luego legalizarlo?

Es aconsejable comprobar, antes de realizar las obras, que el local que deseamos adaptar cumple con la normativa urbanística y de habitabilidad. Además, un aspecto muy importante a tener en cuenta es que el cambio de uso esté recogido en los estatutos de la comunidad de propietarios del edificio no esté expresamente prohibido en los estatutos de la finca o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.

¿Necesito el permiso de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso?

Según la Sentencia del Tribunal Supremo del 2013 sistiene que todo propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene derecho a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

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Documentación de Convertir local en vivienda

¿Qué es necesario para un cambio de uso?

Para tramitar un cambio de uso de un local, es necesario presentar cierta documentación. Es uno de los pasos imprescindibles de lo que se necesita para convertir un local en vivienda. Entre los documentos para convertir un local en vivienda está el proyecto, elaborado y firmado por un arquitecto, del proyecto del cambio de uso del local

Este proyecto, que se necesita para convertir un local en vivienda, debe cumplir todas las normativas vigentes. Debe presentarse antes de comenzar las obras, para obtener el permiso del Ayuntamiento. Una vez acabadas las obras debes conseguir el certificado final de la obra, que tendrás que presentar para efectuar la declaración de alteración catastral. Con ella, y con el certificado del final de obra, se puede pedir la licencia de primera ocupación, tras rellenar el modelo para convertir un local en vivienda.

Consejos para Convertir local en vivienda

Convertir un local en vivienda es un procedimiento que no es en absoluto complicado, aunque sí puede ser algo largo y farragoso. Por eso es conveniente seguir ciertos consejos y tipos destinados a que el cambio de uso se tramite lo más rápido posible.

Antes de empezar, lo mejor que puedes hacer es acudir al Ayuntamiento para enterarte de toda la información clave que necesitas reunir. Otra de las recomendaciones que debes seguir es tener en cuenta todos los plazos del proceso, para evitar sorpresas desagradables. Y tener claro cuánto te va a costar todo para poder planificar los pagos. 

Coste medio de Convertir local en vivienda

El precio medio de convertir un local en vivienda depende de varios factores. Por un lado, del precio del proyecto necesario para hacer la obra de conversión. Por otro, de las tasas que hay que pagar en la administración para poder hacer el cambio. 

En general, el coste medio del pago de todos los trámites a realizar y las licencias a obtener va de 1.200 a 1.500 euros. A esto hay que sumarle el precio del proyecto y el de la obra, que ya solo depende del tipo de reforma, de las necesidades de su propietario y del presupuesto que tenga.

Qué significa:

Código Técnico de Edificación:

También conocido por su abreviatura, CTE, este código es en realidad un conjunto de normas vigentes en territorio nacional desde el año 2006, y que se encargan de regular la construcción de edificios de todo tipo. 

Empadronar:

Es el acto de apuntar a una persona, con todos sus datos, en un registro de carácter oficial en el que aparecen todos los habitantes que tiene una población determinada.

Suelo urbano:

Es el suelo que está incluido en los planes urbanísticos de cada municipio. Se caracteriza con contar con suministro de todos los servicios básicos, o con los elementos básicos para tenerlos. En él se pueden construir edificios.

Cédula de habitabilidad:

Es un documento con el que queda acreditado que la vivienda para la que se concede cumple con todos los requisitos de solidez y habitabilidad establecidos por las autoridades para que se pueda residir en ella. 

Declaración catastral:

Documento del catastro en el que queda reflejado que se ha producido un cambio en la descripción de un inmueble con respecto a la que figuraba en poder del Catastro hasta su presentación. Puede ser un alta o una modificación, y también una baja. 

Las empresas más activas en Convertir local en vivienda

  • Sonia Rafaela Cuervo Cuervo

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    Arquitecto

    Localidad: Madrid

    Soy arquitecta por la UPM desde 2018 y trabajo por cuenta propia colaborando con empresas, estudios, constructoras y particulares.

  • Daniel Ribera Vega

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    Perito tasador

    Localidad: Sant Boi de Llobregat

    Desde Vegagestio nos ocupamos de todo el proceso de principio a fin, iniciando un primer estudio de viabilidad, para, ya que es un proceso costoso, eliminar dudas y concretar si es posible o no realizar dicho cambio.

    Victor
    24/11/2020
    • Valoración global:

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