Convertir local en vivienda

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¿En qué consiste convertir local en vivienda?

Para que un local pueda ser usado legalmente como una vivienda necesitaremos una Licencia de cambio de uso.

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¿Cuándo convertir local en vivienda?

Con tiempo suficiente para ver si es viable hacer el cambio, que el técnico redacte el proyecto, además del tiempo de resolución del ayuntamiento y la realización de las obras.

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¿Cómo convertir local en vivienda?

Contactando con un arquitecto o arquitecto técnico que le asesorará para saber si se cumple con la normativa urbanística de la zona y con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos, ya que no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Si es necesario, además, el arquitecto realizará el proyecto técnico para su adaptación.

Requisitos 

  • Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para poder legalizar una obra ya construida:
  • El suelo deber ser urbano. Esto suele ser bastante habitual.
  • No se debe superar el número máximo de viviendas permitidas de ese suelo.
  • La vivienda deberá cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE). Podemos encontrar dificultad en cumplir algunos aspectos como accesibilidad, salubridad, etc.
  • La vivienda debe ser habitable. Esta normativa depende de la Comunidad Autónoma en la que estemos. Un problema típico en la conversión de local a vivienda es que la normativa suele requerir una ventana por cada habitación dentro de una vivienda. Y en los locales puede ser complicado abrir ventanas.
  • Se deben cumplir los estatutos de la comunidad de propietarios. Si está prohibido, no podríamos llevar a cabo el cambio de uso. Si no, tendríamos que pedir permiso a los vecinos.

Pasos

  1. El propietario contacta con un arquitecto o arquitecto técnico.
  2. El técnico comprueba si se puede hacer el cambio de local a vivienda.
  3. Si se puede realizar el cambio, el arquitecto redactará el proyecto técnico.
  4. Pago de tasas y solicitud de Licencia de obra mayor, si es necesario.
  5. Resolución y notificación del ayuntamiento. Realización de las obras si son necesarias.
  6. Registrar la propiedad como vivienda.
  7. Al recibir la licencia de obra mayor, se recibe también la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación.

Documentación necesaria

La documentación será la misma que la de una Licencia de obra mayor:

  • Instancia normalizado.
  • Fotocopia del DNI/CIF.
  • Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
  • Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
  • Hoja Estadística de edificación y vivienda.
  • Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.

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Normativa y requisitos para convertir local en vivienda

Normativa urbanística: depende del municipio. Se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

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¿Por qué lo necesito?

Se pueden perseguir dos fines:

Quiero usar mi local como vivienda: no es legal habitar un local comercial, por tanto necesitaré el cambio de uso de local a vivienda para que sea legal. Uno de los inconvenientes de obviar este trámite es no poderte empadronar ahí porque una persona no se puede empadronar en un local. También, para dar de alta los suministros será necesario que disponga de cédula de habitabilidad, que al ser local, carece de ella.

Quiero vender o alquilar mi local pero como vivienda: vender o alquilar una vivienda puede resultar más fácil que hacerlo con un local, además de sacar más beneficio económico. Si quiero vender el local como vivienda necesitaré este trámite.

¿Dónde?

Al tratarse habitualmente de una obra nueva, habrá que pedir la licencia de obra en el área de urbanismo del ayuntamiento donde se encuentre el local que se desea adaptar.

¿Quién lo hace?

La solicitud del trámite puede hacerla el propietario pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.

Precios

El precio total del trámite se puede desglosar en:

Estudio de viabilidad del cambio de uso: el técnico estudia el local para ver si es posible convertirlo en vivienda.

  • Los honorarios del profesional: serán similares a los de un proyecto de obra nueva ya que el técnico adquiere el mismo tipo de responsabilidad. Dependerá de la superficie del edificio. Suele ser el 4 % del presupuesto de ejecución material.
  • Las tasas administrativas:
    • Las tasas por licencia urbanística: 2% presupuesto de ejecución material
    • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): el precio es el 4% del presupuesto de ejecución material.
  • Obras de adaptación: dependerá de la magnitud del proyecto.
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¿Qué ocurre si ya he hecho las obras en el local y lo estoy utilizando como vivienda?

En este caso, habrá que seguir el mismo procedimiento. Principalmente confirmar que cumple con la normativa urbanística y una vez confirmado comprobar que las obras que se hicieron cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad. Siendo así, un profesional competente tendrá que redactar un expediente de legalización que incluya una memoria técnica donde describa las obras que se realizaron en su momento, indicando el cumplimiento de la normativa, valoración de la obras realizadas y levantamiento de planos que describan el estado actual del local a adaptar.

¿Tengo que realizar primero las obras para adaptar el local y luego legalizarlo?

Es aconsejable comprobar,antes de realizar las obras, que el local que deseamos adaptar cumple con la normativa urbanística y de habitabilidad. Además, un aspecto muy importante a tener en cuenta es que el cambio de uso esté recogido en los estatutos de la comunidad de propietarios del edificio. Si no fuera así, la comunidad tendrá que dar permiso al propietario del local para hacer el cambio de uso.

¿Necesito el permiso de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso?

Sólo se necesitará permiso para hacer el cambio de uso en los siguientes casos: Cuando exista una prohibición expresa en los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando haya una alteración en los elementos comunes del edificio Cuando se alteres la cuotas de participación de todos los propietarios del edificio. Si no se diesen ninguno de esos caso, el propietario del local tiene pleno derecho a realizar el cambio de uso de su local a vivienda.

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  • Sonia Rafaela Cuervo Cuervo

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    Arquitecto

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    Elena
    11/03/2020
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  • Marcos Ruiz Fernández

    Marcos Ruiz Fernández

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    Localidad: Madrid

    Arquitecto Técnico diplomado en la Universidad Politécnica de Madrid, PFC cursado en la Universidad de São Paulo y recién titulado en MBA especialidad Project Management impartido por el Instituto Europeo de Posgrado, Servicio de calidad y muy profesional. Garantizo el envío por correo electrónico en el mismo día, tanto de la Calificación Energética Obtenida como de la Solicitud Telemática perteneciente al Registro en la Comunidad de Madrid, siempre y cuando la medición del inmueble haya sido realizado antes de las 20:00 horas, en caso contrario, tendría disponible la documentación al día siguiente a primera hora de la mañana. Tras una etapa por Sudamérica de dos años, en la que dirigí la planificación y ejecución de 6 chalets adosados de madera en Punta del Este (Uruguay) y un orfanato en Fond Parisien (Haití) con la colaboración del ejército de Paraguay, actualmente trabajo desde 2014 de manera autónoma realizando: - Certificados de Eficiencia Energética - Valoraciones Inmobiliarias - ITEs

    Maria
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    "Bien"

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