¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Todo lo que debes saber sobre la cédula de habitabilidad

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas.

Si te preguntas cuáles son las condiciones básicas que tiene que cumplir tu vivienda, esto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre y del año de construcción. Pero los datos concretos que se miden son la superficie útil mínima de la vivienda y de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.

El tipo de profesional que realiza el informe es un arquitecto técnico o superior. Pero es diferente a quién lo emite, ya que será un técnico del ayuntamiento el que acepte o no esta información y firme la cédula.

En la mayoría de ayuntamientos, la persona que puede pedir una cédula o un duplicado es el propietario de la vivienda o un representante autorizado.

¿Cómo es el documento? El modelo varía según la comunidad autónoma en la que te encuentres, pero siempre deberá incluir los siguientes datos: dirección y ubicación de la vivienda, superficie útil de la vivienda, habitaciones y espacios que conforman la vivienda, umbral máximo de ocupación e identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo la certificación.

¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

El cometido de la cédula de habitabilidad es asegurar la habitabilidad de la vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.

Tipos de cédulas de habitabilidad

Existen tres tipos de cédulas en función de la antigüedad del inmueble:

  1. Cédula de primera ocupación: corresponden a las viviendas de nueva construcción, es decir, es la cédula de habitabilidad en vivienda nueva.
  2. Cédula de segunda ocupación: se refiere a las viviendas que ya existen. Corresponde a la renovación de la cédula de primera ocupación y, por consiguiente, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
  3. Cédula de primera ocupación de rehabilitación: para aquellas viviendas en las que se ha realizado una rehabilitación de la misma.

¿Qué contiene el documento de la cédula de habitabilidad?

Tanto la cédula de habitabilidad como la calificación definitiva deben disponer de los siguientes datos:

  1. Dirección y ubicación de la vivienda.
  2. Superficie útil de la vivienda.
  3. Habitaciones y espacios que conforman la vivienda.
  4. Umbral máximo de ocupación.
  5. Identificación del técnico habilitado que ha llevado a cabo el certificado.

Así, toda cédula debe incluir esta información, si bien el modelo de cédula de habitabilidad puede variar de una comunidad autónoma a otra. Este es un ejemplo de cédula de habitabilidad en Cataluña:

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¿Cuándo es obligatoria la cédula de habitabilidad?

Por norma general, la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas, aunque en algunos casos lo que se pide es la licencia de primera ocupación. Sin esto, los suministros de luz, gas y agua no podrán llevarse a cabo.

Por norma general, todas las viviendas tienen que disponer de la cédula de habitabilidad y/o licencia de primera ocupación. De lo contrario, los suministros de luz, gas y agua no podrán llevarse a cabo.

La obligatoriedad de la cédula de habitabilidad también se puede extender a otras situaciones, como la concesión de una hipoteca o el reagrupamiento familiar de extranjeros.

Las viviendas de nueva construcción o aquellas en las que se hayan realizado grandes reformas que hayan modificado las condiciones de habitabilidad deberán presentar la cédula de habitabilidad antes de que dicha vivienda pase a ser habitada.

En el caso de las viviendas de protección pública, la cédula de habitabilidad no se exige en un periodo de 25 años, durante el cual es sustituido por la calificación definitiva.

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender un piso?

En las comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad se encuentre vigente (Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Murcia y Navarra) se requerirá dicho documento para la compraventa del inmueble, ya que indica que la casa que va a adquirir una persona es habitable y se encuentra dentro de la legalidad. Por lo tanto, sí que es necesaria la cédula de habitabilidad para vender un piso.

Sin embargo, existen situaciones excepcionales en los que sepuede vender un piso sin cédula de habitabilidad. En una transmisión de vivienda, y, siempre y cuando no sea de nueva construcción, los implicados en la operación pueden acordar la no entrega de la cédula en los siguientes casos:

  1. Cuando se tenga intención de reformar o derribar la vivienda. En estos casos, tiene que quedar constancia en el registro la intención del futuro propietario de la realización de reformas o derribo del inmueble, ya que de ello depende la exoneración de la obligación de entregar la cédula.
  2. Cuando el uso del inmueble sea diferente al de vivienda. En este supuesto, los implicados deberán reconocerlo expresamente.
  3. Cuando por razones justificadas no sea posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto de transmisión de la vivienda, y transmitente y adquiriente acuerden hacerlo posteriormente. No obstante, será necesario presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, de manera que se acredite que las condiciones de la vivienda son las óptimas para la obtención del certificado.

Es decir, que aunque por norma general la cédula de habitabilidad es imprescindible para toda compraventa de una vivienda, es posible firmar la escritura sin cédula de habitabilidad bajo casuísticas muy concretas.

Vender un piso sin cédula y sin contar con la exoneración, puede acarrear elevadas multas para el vendedor. Por su parte, el comprador también podría enfrentarse a dificultades en el futuro. Por ejemplo, en Cataluña, ante el desahucio de una vivienda sin cédula de habitabilidad, los desahuciados no pueden acceder a los recursos públicos o a la Mesa de Emergencias.

¿Y para alquilar?

Es importante tener en cuenta que una vivienda sin cédula de habitabilidad no está considerada legalmente una vivienda. Es decir, que legalmente no estaríamos alquilando una vivienda, sino otro tipo de inmueble. Por ejemplo, una situación bastante común es alquilar un local como vivienda sin cédula, y sin que este esté destinado al uso residencial.

Además, la cédula de habitabilidad es imprescindible en todo contrato de alquiler de vivienda y debe ser entregada a los nuevos ocupantes. De lo contrario, alquilar sin cédula de habitabilidad puede acarrear consecuencias, tanto para el propietario como para el inquilino. Puede complicar procesos tan básicos como dar de alta suministros o empadronarse. Tampoco se podrá contratar un seguro del hogar, ya que el inmueble no está considerado como tal.

Asimismo, el propietario puede verse expuesto a una multa por alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad. Por ejemplo, en Cataluña está considerado como infracción muy grave y puede implicar sanciones de 90.001 euros a 900.000 euros.

¿Puedo pedir una hipoteca sin cédula?

¿Se puede pedir una hipoteca sin cédula de habitabilidad? Se puede pedir, pero no nos la concederán. A la hora de solicitar una hipoteca o crédito bancario, es imprescindible cumplir una serie de requisitos y garantías para que el banco conceda el préstamo. Uno de esos requisitos es que el inmueble cuente con una cédula de habitabilidad vigente.

Sin cédula de habitabilidad no podemos hablar propiamente de una vivienda, ya que legalmente el inmueble no está considerado como tal. Por lo tanto, no podemos acceder a una hipoteca para una vivienda.

Sin embargo, a veces se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. El problema es que no estaremos ante una hipoteca destinada a vivienda, sino ante una hipoteca destinada a negocios, locales comerciales, oficina, fincas rústicas, etc. Y, por consiguiente, la cuantía de la hipoteca podría ser menor a la de una vivienda.

¿Se puede vivir sin cédula de habitabilidad?

Es posible vivir sin cédula de habitabilidad. Pero hacerlo puede complicar algunos trámites o procesos como contratar un seguro del hogar, dar de alta los suministros de luz, agua y gas o empadronarse, e incluso derivar en multas.

Vivir de esta manera es más habitual de lo que podemos imaginar. No es extraño encontrar un local o un loft sin cédula de habitabilidad o algún otro edificio sin cédula de habitabilidad. Estos espacios siguen apareciendo en portales inmobiliarios y se anuncian como una vivienda más, aunque no cuentan con la certificación necesaria para ser legalmente viviendas, y son muchas las personas que los adquieren sin tener en cuenta este dato. También hay quienes prefieren optar por comprar un local y vivir allí debido al elevado precio de la vivienda.

Viviendo en esta situación, pueden surgir algunas preguntas. ¿Puedo tener una sanción por vivir en un local? ¿Y si alguien me denuncia por vivir en un local?

Evidentemente, vivir sin cédula de habitabilidad y sanción van de la mano, ya se trate de un local, oficina, estudio… Se iniciará un procedimiento para legalizar la situación (por ejemplo, pidiendo la cédula de habitabilidad para un estudio, para un local, oficina…) o bien para restituir el inmueble a su estado anterior y se abrirá un expediente sancionador.

También se ha de tener en cuenta la situación de desahucio de una vivienda sin cédula de habitabilidad. Si se produce un desahucio en un inmueble que no tiene el certificado de habitabilidad, los desahuciados tendrán dificultad o imposibilidad de acceder a los recursos públicos o Mesa de Emergencias.

Me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, qué hago

Comprar sin cédula es habitual, ya que muchas veces el comprador desconoce la importancia de que la vivienda disponga de este certificado y no lo comprueba en el momento de compraventa.

¿He comprado una casa sin cédula de habitabilidad? Si este pensamiento te ronda la cabeza, lo primero que tendrás que hacer es comprobar si, efectivamente, la casa tiene cédula de habitabilidad o no.

¿Y cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad? Simplemente, tendrás que solicitar la información al Ayuntamiento donde la vivienda esté escriturada.

¿Quién paga la cédula de habitabilidad?

En una compraventa, corresponde al vendedor hacerse cargo de la cédula de habitabilidad. Sin embargo, puede ser que se llegue a un acuerdo entre las partes por la que se determine que será el comprador el que se haga cargo de ello.

En un alquiler, la cédula de habitabilidad es responsabilidad del propietario, que será quien tenga que solicitarla y abonarla.  

Exoneración de la cédula de habitabilidad: cuándo no es necesaria

Hay supuestos excepcionales en los que la presentación de la cédula de habitabilidad no es obligatoria. En una transmisión de vivienda, y siempre y cuando no sea de nueva construcción, los implicados en la operación pueden acordar la no entrega de la cédula para los siguientes casos:

  1. Cuando se tenga intención de reformar o derribar la vivienda. En estos casos, tiene que quedar constancia en el registro la intención del futuro propietario de la realización de reformas o derribo del inmueble, ya que de ello depende la exoneración de la obligación de entregar la cédula.
  2. Cuando el uso del inmueble sea diferente al de vivienda. En este supuesto, los implicados deberán reconocerlo expresamente.
  3. Cuando por razones justificadas no sea posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto de transmisión de la vivienda, y transmitente y adquiriente acuerden hacerlo posteriormente. No obstante, será necesario presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, de manera que se acredite que las condiciones de la vivienda son las optimas para la obtención del certificado.

¿Qué normativa regula la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad está regulada por las Comunidades Autónomas, de manera que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.

Por ejemplo, en Cataluña, una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad expide, está regulada bajo el Decreto 141/2012, del 30 de Octubre. Este decreto establece una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberá renovarse.

  • En Asturias, la cédula de habitabilidad se regulaba por el Decreto 39/1998, de 25 de junio, pero en 2018 se actualizó con el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre. Esta modificación supone la supresión de la cédula de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen vigentes.
  • Cantabria establece, mediante el Decreto 141/91, de 22 de agosto, diferentes periodos de vigencia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de vivienda. Por lo general, deberá renovarse en cada cambio de titularidad del arrendamiento o de ocupación. En el caso de hoteles, locales de hospedaje, residencias, pensiones, internados, etc., la cédula caducará a los 5 años. Los bungalows y alojamientos turísticos generales tendrán que renovar la cédula cada año.
  • En La Rioja, las condiciones mínimas de habitabilidad están reguladas por el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre. Este establece que las cédulas podrán renovarse por periodos máximos de cinco años.
  • Murcia regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la Ley 5/1995, de 7 de abril.
  • En Navarra es el Decreto foral 142/2004, de 22 de marzo el que regula estas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula adquieren en este caso una denominación diferente: cédula de clase A (de primera ocupación y de primera ocupación de rehabilitación) y cédula de clase B (de segunda ocupación).

¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad en todas las Comunidades?

No, en algunas comunidades como Aragón o Castilla La Mancha este documento administrativo ha sido derogado parcial o totalmente para favorecer el acceso a la vivienda y simplificar los trámites.

En otras, la cédula de habitabilidad se llama de diferente forma, como en la Comunidad Valenciana donde se denomina “licencia de segunda ocupación”, aunque tiene los mismos efectos que la primera.

La cédula de habitabilidad solo es obligatoria en Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja, Navarra y Murcia; si bien Asturias suprimió recientemente la cédula de primera ocupación, pero no la de primera ocupación de rehabilitación y la de segunda ocupación. Esta derogación parcial coincide con la total supresión de la cédula de habitabilidad en Madrid en 2018 con objeto de facilitar los trámites y reducir la carga burocrática.

En las comunidades autónomas donde no se requiere la cédula de habitabilidad (y también en las autonomías donde sí es de obligado cumplimiento), se sigue necesitando la licencia de primera ocupación o licencia de segunda ocupación, que a efectos prácticos vienen a ser lo mismo que la cédula de habitabilidad.

¿Es lo mismo licencia primera ocupación y cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad solo se encuentra vigente en algunas comunidades autónomas, mientras que la licencia de primera ocupación es un requisito que solicitan todos los ayuntamientos de España.

Tendrás que renovar la cédula de habitabilidad si tu inmueble se encuentra en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias y La Rioja.

Sin embargo, en comunidades como Baleares y Comunidad Valenciana, tienes que solicitar la licencia de segunda ocupación, que es la renovación de la licencia de primera ocupación.

En otras comunidades han suprimido la cédula de habitabilidad de la comunidad, y sólo dejan la obtención de la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento y no es necesario renovarla, a no ser que se realice una reforma sustanciosa. Esto sucede en Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia.

Otras comunidades como Extremadura, han suprimido también la cédula, pero la licencia de primera ocupación si es necesario renovarla cada 10 años en el ayuntamiento.

Si necesitas una renovación de cédula de habitabilidad puedes comparar presupuestos y contactar con un profesional desde aquí.

En el caso de que el trámite que necesites no sea una renovación de cédula de habitabilidad, o una licencia de segunda ocupación, para el resto de casuísticas necesitarás una Licencia de primera ocupación.

Esta licencia es expedida por el Ayuntamiento y acredita que una obra de edificación cumple las condiciones indicadas en la licencia de obra y en el proyecto técnico.

Casos en los que pedirla.

  • Obra nueva
  • Legalizar vivienda existente
  • Cambio de uso, por ejemplo, de local a vivienda
  • Licencia turística

¿Qué es la 'licencia de segunda ocupación'?

La ‘licencia de segunda ocupación’ es el nombre que se suele utilizar en la Comunidad Valenciana para hacer referencia a las cédulas de habitabilidad.

Por lo tanto,  su cometido sigue siendo el de garantizar las mínimas condiciones de habitabilidad de una vivienda.

¿Es lo mismo que Certificado de habitabilidad, licencia de habitabilidad, o permiso de habitabilidad?

No exactamente. El certificado de habitabilidad corresponde al informe realizado por un arquitecto o arquitecto técnico tras haber reunido toda la información necesaria relativa a su habitabilidad.

La cédula de habitabilidad es el documento final que emite el Ayuntamiento, en el cuál acredita que un inmueble reúne las condiciones mínimas para ser habitado. Para que el Ayuntamiento nos expida este documento es necesario que previamente le hayamos remitido el certificado de habitabilidad junto con otra información como la fotocopia del DNI o el justificante de pago de las tasas.

Aunque la denominación correcta es cédula de habitabilidad, también se la puede reconocer por licencia de habitabilidad o permiso de habitabilidad.

¿Qué es la cédula de calificación definitiva?

La calificación definitiva o cédula de calificación definitiva es el documento por el cual se certifica, una vez terminadas las obras, que un inmueble cumple con las condiciones exigidas para viviendas de protección oficial (VPO). Previamente se emite la calificación provisional, que sustituye a la primera en el periodo en el que se llevan a cabo las obras.

En esta cédula de habitabilidad de VPO se recogen las características de la vivienda, pero también cuáles son los precios máximos legales para su venta o alquiler y cuál es la duración de su régimen de protección.

Para saber cuándo finaliza el periodo de protección de tu vivienda protegida, deberás conocer cuál es esa duración y la fecha de calificación definitiva VPO, es decir, cuándo se expidió la calificación. De esta forma, podrás comprobar si han pasado los años suficientes para la descalificación de la vivienda.

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