Qué es una Inspección Técnica de Edificios (ITE)
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un control periódico destinado a comprobar el estado de conservación de determinados edificios y detectar posibles deficiencias que puedan afectar a su seguridad, salubridad u otras condiciones exigidas por la normativa aplicable.
La obligación de realizar la ITE, los edificios afectados, su antigüedad, el contenido de la inspección y los plazos para realizarla dependen de la normativa de cada comunidad autónoma y, en su caso, de las ordenanzas municipales.
Por este motivo, no existe una única edad o periodicidad aplicable de forma general a todos los edificios de España.
Validez o duración de la ITE
La periodicidad de la Inspección Técnica de Edificios depende de la normativa aplicable en cada territorio.
La comunidad autónoma o el ayuntamiento pueden establecer a partir de qué antigüedad debe realizarse la primera inspección, cada cuánto tiempo debe repetirse y si existen diferentes plazos en función del resultado obtenido, del estado del edificio o de su tipología.
Por ello, antes de solicitar una ITE es necesario consultar la regulación vigente en el municipio donde se encuentra el inmueble.
Cuándo hay que realizar la Inspección Técnica de Edificios
La obligación de realizar una ITE depende principalmente de la ubicación, antigüedad, uso y características del edificio, así como de la normativa autonómica y municipal correspondiente.
En muchos territorios se establecen inspecciones obligatorias para edificios que alcanzan una determinada antigüedad, pero no puede aplicarse con carácter general a toda España la regla de los 50 años ni limitar la obligación a municipios de más de 25.000 habitantes.
Además, la obligación de realizar la inspección deriva de la normativa aplicable y no necesariamente de que el propietario o la comunidad de propietarios reciba previamente una notificación de la Administración.
Normativa aplicable a la ITE
La regulación de la Inspección Técnica de Edificios se encuentra principalmente en la normativa autonómica y municipal sobre conservación, rehabilitación e inspección de edificios.
El antiguo régimen estatal establecido por los artículos 21 a 25 del Real Decreto-ley 8/2011 ya no está vigente: esos preceptos fueron posteriormente derogados y parte de aquel régimen fue además objeto de pronunciamientos del Tribunal Constitucional.
A nivel estatal, el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, contiene actualmente determinadas previsiones relacionadas con la evaluación de edificios. No obstante, varios apartados de su regulación del Informe de Evaluación de los Edificios fueron declarados inconstitucionales y nulos, por lo que la regulación territorial resulta fundamental para determinar las obligaciones concretas.
Por tanto, para conocer cuándo debe realizarse una ITE y qué requisitos debe cumplir, debe consultarse siempre la normativa de la comunidad autónoma y del municipio donde se encuentra el edificio.
Cómo obtener una Inspección Técnica de Edificios
Para realizar una ITE es necesario contar con un técnico competente conforme a la normativa aplicable, que realizará una inspección presencial del edificio y elaborará el informe correspondiente.
Durante la visita se revisan los elementos establecidos por la normativa territorial, que pueden incluir aspectos como la estructura, fachadas, cubiertas, elementos comunes y otras partes del edificio relevantes para determinar su estado de conservación.
En determinados casos puede ser necesario acceder también a viviendas o locales cuando resulte imprescindible para inspeccionar correctamente determinados elementos o comprobar posibles deficiencias.
Proceso de la ITE
El procedimiento concreto depende de la comunidad autónoma y del municipio, pero generalmente incluye:
- Contratación de un técnico competente para realizar la inspección.
- Visita presencial al edificio y revisión de los elementos correspondientes.
- Elaboración del informe, en el que se refleja el estado de conservación y, cuando corresponda, las deficiencias detectadas.
- Presentación o registro del informe ante la Administración cuando así lo establezca la normativa aplicable.
- Realización de las actuaciones necesarias si se han detectado deficiencias que deban corregirse.
- Seguimiento o nueva inspección, cuando resulte necesario para acreditar la subsanación de las deficiencias.
El resultado, clasificación de las deficiencias, documentación posterior y plazo para realizar una nueva inspección dependen de la normativa aplicable. Por ello, no puede establecerse de forma general que una ITE favorable implique automáticamente una nueva inspección dentro de diez años.
Quién realiza la ITE
La inspección debe realizarla un técnico competente conforme a la normativa vigente en el territorio donde se encuentra el edificio.
La titulación exigida puede depender del tipo de edificio, del contenido de la inspección y de la regulación autonómica o municipal correspondiente. Por ello, antes de contratar el servicio conviene comprobar que el profesional está habilitado para realizar y firmar la inspección en ese territorio.
Qué se comprueba durante la inspección
La ITE tiene como objetivo principal evaluar el estado de conservación del edificio y detectar deficiencias que puedan requerir actuaciones de mantenimiento, reparación o rehabilitación.
Los elementos y condiciones concretos que deben revisarse dependen de la normativa aplicable. La inspección puede comprender, entre otros aspectos, la estructura y cimentación, fachadas, cubiertas y azoteas, elementos comunes y otras partes del inmueble que puedan afectar a su conservación y seguridad.
Cuando se detectan deficiencias, el informe debe identificarlas y clasificarlas conforme al sistema establecido en la normativa correspondiente, indicando, cuando proceda, las actuaciones necesarias para su subsanación.
Cuánto vale una Inspección Técnica de Edificios
Normalmente, se establece un precio base inamovible en torno a los 500 o 600 €, al que se añaden suplementos por cada entidad.
Cómo se calcula el precio
Para saber cuánto cuesta una ITE, hay que tener en cuenta dos factores fijos:
- La ubicación del edificio respecto a la localización principal del profesional que la realiza.
- El número de entidades, viviendas y locales que componen el edificio.
También depende de dos factores variables:
- Las pruebas o catas que sea necesario realizar una vez visitado el edificio, las cuales evidentemente no han podido incluirse en el presupuesto inicial.
- El seguimiento de las deficiencias encontradas, que puede exigir visitas adicionales.
Quién paga la ITE
En cuanto a quién paga la ITE, los inmuebles que se someten a una Inspección Técnica de Edificios pueden ser viviendas unifamiliares, en cuyo caso asumen el pago los propietarios, o edificios completos, donde el gasto lo asume la comunidad de vecinos, que tendría que aprobar una derrama colectiva.
¿Es obligatorio realizar la ITE?
La Inspección Técnica de Edificios es obligatoria cuando el edificio se encuentra dentro de los supuestos establecidos por la normativa autonómica o municipal correspondiente.
La antigüedad a partir de la cual debe realizarse, los tipos de edificios afectados y la periodicidad de las inspecciones varían según el territorio.
Por tanto, no existe una regla estatal general que permita afirmar que todos los edificios de España deben pasar la ITE al cumplir 50 años.
¿Qué ocurre si la ITE detecta deficiencias?
Si durante la inspección se detectan deficiencias, el informe debe reflejar su naturaleza y gravedad de acuerdo con la normativa aplicable.
Dependiendo del resultado, los propietarios pueden estar obligados a realizar actuaciones de mantenimiento, reparación, rehabilitación o adoptar medidas de seguridad.
Cuando sea necesario ejecutar obras, deberá intervenir el técnico competente correspondiente y tramitarse las autorizaciones administrativas que resulten exigibles.
Una vez subsanadas las deficiencias, puede ser necesario presentar documentación acreditativa o realizar una nueva inspección, según el procedimiento establecido en cada territorio.
En situaciones graves que puedan afectar a la seguridad de las personas, la Administración puede adoptar medidas adicionales de protección, incluyendo órdenes de ejecución, limitaciones de uso o, en los casos previstos legalmente, medidas de desalojo o clausura.
Sanciones por no realizar la Inspección Técnica de Edificios
No realizar la ITE dentro del plazo establecido cuando sea obligatoria puede constituir una infracción administrativa.
Las sanciones y sus cuantías dependen de la legislación autonómica y de las ordenanzas municipales aplicables, por lo que no existe una multa máxima general de 6.000 euros aplicable a toda España.
Además de una posible sanción económica, la Administración puede requerir al propietario o a la comunidad de propietarios para que realice la inspección, ejecute las actuaciones de conservación necesarias o cumpla las órdenes dictadas para garantizar la seguridad y conservación del inmueble.
Si los obligados no cumplen estas órdenes, la Administración puede adoptar las medidas de ejecución previstas por la legislación aplicable, incluida, cuando proceda, la ejecución subsidiaria a costa de los propietarios.
¿Es necesaria una ITE favorable para vender o hipotecar un inmueble?
No existe una regla estatal general según la cual desde julio de 2012 sea obligatorio disponer de una ITE favorable para vender una vivienda o conseguir una hipoteca.
La documentación que deba aportarse en una transmisión y las consecuencias de no haber realizado una inspección obligatoria dependerán de la normativa aplicable al inmueble y de las circunstancias de la operación.
Por ello, si un edificio está sujeto a ITE, es recomendable comprobar su situación antes de una compraventa, pero no debe afirmarse con carácter general que la ausencia de una ITE favorable impida automáticamente vender o hipotecar el inmueble.
La corrección más importante de esta PDP es, por tanto, eliminar por completo la regla nacional “50 años + cada 10 años + municipios de más de 25.000 habitantes”. Esa construcción procede del antiguo régimen del RDL 8/2011 y ya no debe presentarse como la normativa vigente de la ITE en España.
