Inspección técnica de edificios en Barcelona

El Portal Generador de Informes es muy sencillo de utilizar. Simplemente el profesional tiene que ir paso por paso rellenando datos de manera escrita o marcando opciones “tipo test”, con la particularidad de tener a su disposición un espacio para cargar 250 fotografías por informe, siempre que cada imagen no supere los 3 MB de tamaño. Que en algunos apartados exista la opción de “marcar crucecitas” ha sido un aspecto bastante criticado por los técnicos (me incluyo en este grupo), y por suerte, siempre hay unos socorridos espacios en blanco para añadir textos. 

En otros apartados se pueden cargar archivos pdf, como por ejemplo, en el “Estado de conservación de los Edificios”. Vamos parte por parte para aclarar estos conceptos principales.

Apartados 1, 2, 3 y 4

Datos del informe ITE, Identificación del Edificio, Identificación de la Propiedad, Identificación del Técnico Redactor

Componen el apartado más burocrático, de identificación de todas las partes actuantes en la concepción y redacción de una ITE.

Apartado 5: Datos generales del edificio

Superficie construida, de parcela, altura edificatoria, número de viviendas y locales (y cuáles han podido ser visitados, muy importante) y tipología edificatoria. Se rellena con el tipo “test”.

Apartado 6: Descripción del edificio

En este apartado es en el que debemos explicar de la manera más clara y sucinta posible cómo es el edificio que hemos inspeccionado. Hay que desgranar sus elementos constructivos en varias partes:
• Fachadas
• Patios
• Cubiertas
• Medianeras

Además, l’Agència d’Habitatge de Cataluña siempre solicita la inclusión de un croquis de una planta-tipo y de una sección longitudinal. Los técnicos experimentados conocemos lo de la sección porque hemos sufrido muchos requerimientos de información extra, además, la sección longitudinal es la mejor manera de conocer cómo funciona un edificio estructuralmente. Todo el apartado irá ilustrado con fotografías.

Apartado 7. Descripción de los elementos constructivos a efectos estadísticos

Tengo que reconocer que no tengo en mucha estima a este apartado, ya que con dos o tres planos se solventaría de sobras. Pero el sistema es el que es, y en este espacio el tipo test vuelve a ser el protagonista, además sin posibilidad de incluir fotografías, salvo en el subespacio de instalaciones, en el cual se exige incluir una fotografía del anillo de agua y del cuadro eléctrico de las zonas comunes. Por fortuna, en cada subespacio tenemos a nuestra disposición cuadros de texto en los que explicar detalles a los que es imposible llegar con las crucecitas del test. Este apartado se divide en:
• Cimentación
• Estructura
• Cerramientos verticales y cubiertas
• Instalaciones

Apartado 8. Deficiencias

El primer plato fuerte del informe. Aquí sí disponemos de un eficaz menú en el cual se pueden clasificar las deficiencias según los elementos afectados y su gravedad, desde el grado “Leve” hasta el “Muy grave”.

Cada deficiencia irá en una ficha en la cual se aportará la descripción y localización de la misma, así como las fotografías pertinentes. Es muy conveniente para ahorrar espacio y facilitar la lectura del informe intentar agrupar conjuntos de deficiencias en un apartado. Por ejemplo, si una fachada aparece llena de fisuras, no hacer veinte fichas para cada una de las fisuras, sino una ficha con un mapa de fisuras confeccionado en ordenador y una relación de las mismas enumerada. El orden es esencial.

Apartado 9: Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad

En este lugar se especifica (aunque no sea requisito de cumplimiento obligatorio aún) qué problemática tiene el edificio para conseguir la accesibilidad completa, y las soluciones propuestas. Se divide en cinco subapartados:
• Accesibilidad exterior
• Accesibilidad entre plantas del edificio
• Accesibilidad en las plantas del edificio
• Accesibilidad en plazas de aparcamiento
• Accesibilidad en otros espacios de uso comunitario

Apartado 10: Recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio

Se trata de un lugar en el cual cada técnico se puede explayar de manera libre. Es importante tomarse muy en serio este apartado, porque puede ir directamente relacionado con las reparaciones propuestas para solventar las deficiencias y ser una gran arma para vender un plan de rehabilitación integral.

Apartado 11: Resumen estado de conservación

Se divide en tres subapartados:

• Cuadro sinóptico de las deficiencias y su gravedad. Se genera automáticamente a través del Apartado 8.
• Tiempo indicado por el técnico para la solventación de las deficiencias.
• Recomendaciones para un buen uso y mantenimiento. En este último espacio hay la posibilidad de adjuntar un archivo pdf. Yo siempre incluyo un manual de mantenimiento personalizado al edificio. El manual de uso y mantenimiento sirve como herramienta de prevención de patologías.

El Portal Generador de Informes está pensado para que todas las ITEs de Cataluña están redactadas con el mismo formato y todos sus datos puedan ser procesados de una manera idéntica con fines de estudio estadístico y de actuación global futura, tal como se ha hecho también en la tramitación de los certificados energéticos. En primera instancia, puede parecer que en algunos apartados la labor del técnico queda trivializada, pero siempre existen posibilidades de darle la vuelta al esquema y aportar creatividad, más allá de las cruces del tipo test.