Medición de fincas

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¿Qué es la medición fincas?

La medición de fincas es el proceso mediante el cual un técnico (generalmente un topógrafo) mide la superficie exacta de una finca, ya sea rústica, urbana o cualquier tipo de terreno en general.

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¿Cuándo solicitar una medición fincas?

La medición de una finca puede llevar una jornada de trabajo sobre el terreno y otra de oficina, con lo que podría estar en 48 horas desde el inicio de la visita al terreno. Como todos los trabajos profesionales, hay que tener en cuenta la disponibilidad del técnico y su carga de trabajo, con lo que es prudente contar con al menos una semana desde que se contrata el trabajo hasta que se obtiene el documento final.

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¿Cómo conseguir una medición fincas?

La medición de fincas la hacen las empresas de topografía especializadas, con el requisito indispensable de poder entrar en la finca a medir con el instrumental necesario.

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Normativa y requisitos de la medición fincas

El objetivo final de una medición de una finca es obtener la superficie real exacta de una finca y que sea entendible por todo el mundo, por lo que los datos obtenidos deberán estar en el Sistema Internacional, así como usar las coordenadas UTM y estar conectados a la geodesia oficial.

Pueden existir procesos diferentes para medir una finca y cada uno tendrá su normativa o reglamentación específicas. Lo más importante es que la medición se ajuste a los datos oficiales que se consideren fidedignos, como el Registro de la Propiedad u otros datos oficiales, respetando el Código Civil y la “Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”.

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¿Por qué lo necesito?

Entre los trámites más habituales que necesitan una medición exacta de una finca se pueden encontrar los siguientes: • Informe para la revisión de la superficie catastral. • Informe para la revisión de la superficie en el Registro de la Propiedad. • Expropiaciones. • Informes periciales: conflictos con los vecinos, herencias, compra-ventas… • Legalizaciones. En general, la medición de fincas es necesaria para cualquier trámite que necesite saber la superficie exacta de una parcela y no se pueda apoyar de forma precisa y objetiva en datos anteriores.

¿Como se realiza?

El replanteo topográfico lo realiza el técnico en dos fases, una sobre el terreno y otra en su oficina. Ambas son igualmente importantes y no exentas de rigor.

¿Quién lo hace?

Este trabajo lo deben hacer empresas de topografía especializadas. Lo más importante es disponer del instrumental adecuado, que en este caso sería una estación total, con el apoyo de un GPS. Si la medición se necesita para un trámite oficial, que es lo más habitual, el documento debe estar firmado por un técnico competente. El profesional más cualificado para realizar esta tarea es un ingeniero especializado en topografía (Ingeniero Técnico en Topografía o Graduado en Ingeniería en Geomática y Topografía).

¿Cuánto cuesta?

El precio de la medición de una finca dependerá fundamentalmente de la superficie de la finca, y en menor medida de la dificultad del contorno y la geometría de esta. También puede haber gastos adicionales como desplazamientos, urgencias, etc. 

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¿En qué se basa el topógrafo para hacer la medición?

Primero, el topógrafo ha de basarse en datos oficiales, como las escrituras de propiedad, tanto de la finca a medir como de las parcelas colindantes. También puede basarse en datos no oficiales como los planos del Catastro, planos antiguos, SIGPAC, etc. La medición se puede basar en elementos claramente diferenciadores colocados sobre la finca como vallados, muros, edificaciones, taludes, etc. que definan claramente los límites de la parcela. Por último, se pueden seguir las indicaciones del propietario o de vecinos de la zona, que muchas veces son los únicos que conocen los límites exactos de una finca que no tiene ningún tipo de señalización. Si hay divergencias con el vecino, se puede hacer un deslinde amistoso para establecer los mojones en su sitio exacto. Para ello, habrá que hacer un Acta de Deslinde amistoso, en el que ambos vecinos sitúan los mojones en los vértices del lindero en conflicto. El otro vecino puede llevar a su vez a su propio técnico que le asesore. Una vez colocados los mojones, se firma el acta conforme ambos vecinos están de acuerdo. Como vemos, es un proceso que alarga y encarece la medición y casi nunca merece la pena económicamente.

¿Se puede hacer la medición por internet?

Aunque los métodos digitales han avanzado mucho y las fotografías por satélite tienen gran precisión, el topógrafo necesita estar sobre el terreno para ver los límites exactos de la parcela. El mapa por satélite puede ser un apoyo para documentos en que la precisión de la medición no ha de ser máxima, como por ejemplo una tasación, un proyecto de edificación dentro de la parcela, etc. Pero si necesitamos una medición oficial de la finca, esta debe medirse “in situ”.

¿Me vale el Catastro para medir mi finca?

La Dirección General del Catastro cartografía todas las fincas de España, incluyendo sus edificaciones, legales o ilegales, con la superficie que él estima oportuna. La finalidad es simplemente tributaria, pero no tiene vocación de ser completamente precisa. De hecho, en la mayoría de los casos está mal o es inexacta. Así pues, la información del Catastro no es oficial y no sirve como dato ante organismos oficiales. Eso sí, como información aproximada es muy útil.

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