Habilitar un local para legalizarlo como vivienda y obtener una licencia de cambio de uso son acciones que conllevan una serie de trámites administrativos y técnicos.
La mejor manera de que el proceso de cambio de uso de local a vivienda o de oficina a vivienda fluya con normalidad es contactar con un estudio de arquitectos. En la mayoría de los casos, se necesita presentar un proyecto técnico en el que se dé información sobre las condiciones estructurales, de higiene y de salubridad del inmueble, para convertirlo en vivienda. Solo un profesional cualificado, titulado y colegiado puede emitir este tipo de informes necesarios para la legalización del nuevo uso del inmueble.
Pasos para obtener una licencia de cambio de uso
Tanto si eres propietario de un local y quieres convertir el uso de local a vivienda como si has encontrado un local para comprarlo y transformarlo en vivienda, deberás contactar con un estudio de arquitectura o profesional independiente (un arquitecto licenciado o diplomado y que, además, sea miembro de un colegio profesional).
El técnico deberá hacer un estudio de viabilidad previo. Esto es, comprobar que las características del inmueble son compatibles con el plan general de ordenación urbanística del municipio para convertirlo en vivienda.
El estudio de viabilidad comprobará superficialmente la calificación del suelo, el número máximo de viviendas permitidas en el suelo, los aspectos de accesibilidad y salubridad exigidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE), los requisitos de habitabilidad establecidos en las ordenanzas municipales (número de ventanas, condiciones de ventilación, superficie, altura del techo…), si el local está en un edificio de pisos y si los estatutos de la comunidad de propietarios permiten el cambio de uso.
Si el técnico considera que se cumplen todos estos requisitos técnicos, el arquitecto preparará un proyecto técnico que tendrá que visar en el colegio profesional.
A continuación, deberás pagar las tasas y la solicitud de licencia de obra mayor y esperar la resolución y notificación del ayuntamiento.
Iniciar la ejecución de las obras y, a su finalización, escriturar el inmueble como vivienda e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Cuando obtienes la licencia de obra mayor, el ayuntamiento te entrega también la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Coste aproximado de una solicitud de una licencia de cambio de uso
La solicitud de una licencia de cambio de uso, como hemos visto, tiene varias fases. El precio total de la gestión puede desglosarse de la siguiente manera:
–Estudio de viabilidad del cambio de uso: depende del municipio y de la envergadura del cambio. Es difícil establecer un precio orientativo. Considerando un cambio de local a vivienda o de oficina a vivienda normal, puede oscilar entre 500 y 2.000 euros.
–Honorarios del arquitecto: lo normal es que ronden alrededor del 4 % del total presupuestado para la obra.
–Las tasas administrativas:
-Las tasas por licencia urbanística suelen alcanzar el 2 % del presupuesto previsto para la ejecución material de la obra
-El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que asciende al 4 % del presupuesto de ejecución de la obra.
