Legalizar vivienda

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¿En qué consiste legalizar vivienda?

Se trata del procedimiento técnico y administrativo mediante el cual el propietario de una vivienda o edificio obtiene del ayuntamiento la licencia de primera ocupación de dicho inmueble. Para ello, un arquitecto debe redactar una serie de documentos técnicos, como el proyecto de ejecución de la vivienda, garantizando que la vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad y seguridad estructural y con las distintas ordenanzas municipales en materia de ordenación urbanística.

Además, las instalaciones del edificio, piso, casa unifamiliar o inmueble que se desee legalizar, deben cumplir con los requisitos que permitan solicitar los suministros de agua y luz (instalación de fontanería y eléctrica).

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¿Cuándo legalizar vivienda?

Normalmente una vez obtenido el permiso de construcción y ejecutada la obra se procederá al trámite anteriormente indicado. Si la vivienda fue construida sin permiso, el propietario podrá solicitar la legalización siguiendo el mismo trámite, aunque existe la posibilidad de que se impongan sanciones por haber construido sin licencia o por haberse habitado la vivienda sin contar con la licencia de ocupación.

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¿Cómo conseguir legalizar vivienda?

En primer lugar, el propietario de la vivienda debe consultar al ayuntamiento si el inmueble es legalizable de acuerdo con la normativa urbanística. Una vez que el ayuntamiento se pronuncie en sentido positivo, el propietario debe contactar con un arquitecto para que este inicie el expediente de legalización, comenzando por la redacción del proyecto técnico. Una vez realizado el proyecto, deben abonarse las tasas municipales en concepto de realización de la obra. Dichas tasas se calculan como un porcentaje del presupuesto de ejecución material (P.E.M.), que es uno de los documentos que componen el proyecto junto a memorias y planos. Tras la comprobación de la documentación por parte de técnicos del ayuntamiento, se otorga la licencia de primera ocupación, con la que el propietario puede proceder a registrar la vivienda.

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Normativa y requisitos para legalizar vivienda

Normativa urbanística: depende del municipio. Se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

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¿Por qué lo necesito?

Debe quedar constancia legal de la construcción de cualquier vivienda. Sin esta comunicación al ayuntamiento, no se dispondrá de la licencia de primera ocupación, necesaria para la realización de otros trámites como compraventa, arrendamiento o para la concesión de otras licencias (como licencias de actividad en los locales del edificio), entre otros. Sin la licencia de primera ocupación, cualquier vivienda construida está in situación de ilegalidad.

¿Dónde se presenta?

En las dependencias municipales de urbanismo.

¿Quién lo hace?

El propietario o promotor es el responsable de la comunicación con el ayuntamiento, si bien será necesaria la participación de un arquitecto en la tramitación del expediente.

¿Cuánto cuesta?

Los principales costes derivan de la redacción del proyecto, que en casos en los que la vivienda llevase construida mucho tiempo, puede complicarse debido a que el arquitecto deberá justificar que dicha construcción existente cumple con la normativa actual, al margen de la normativa vigente en el momento en que fue ejecutada. Además, deberá abonarse la tasa municipal por licencia de obras (aunque la vivienda se encuentre ya construida hace años) y la tasa por licencia de primera ocupación, calculadas como un porcentaje del presupuesto de ejecución material incluido en el proyecto técnico.

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¿Cuánto tiempo tardan en prescribir las obras ilegales?

Varían en función de la normativa de cada comunidad autónoma. Generalmente las obras prescriben entre los cuatro y los ocho años desde la finalización completas de las obras. A partir de este momento, la administración no tendrá potestad para ordenar la legalización o restablecimiento del estado anterior a las obras. Es muy importante que quede perfectamente demostrado la edad de las obras mediante un certificado de Antigüedad o algún documento que lo acredite. Si la administración interviene durante el transcurso de este periodo, el tiempo transcurrido se interrumpirá.

¿Qué ocurre si ya la sanción ya ha prescrito?

Que la administración no podrá ordenar ninguna sanción. Esto no quiere decir que las obras se hayan legalizado automáticamente. Si el propietario o promotor quiere legalizar las obras debería comenzar un expediente o proyecto de legalización, si las obras se adaptan a la normativa. Si las obras no se adaptasen a la normativa o no pudiesen adaptarse, estas seguirían siendo ilegales y pasarían su situación a "fuera de ordenación".

¿Cuáles son las multas por realizar las obras sin licencia?

Dependiendo de la gravedad de la infracción, pueden ir desde el 50% del valor de la obra, las mas leves, hasta un 300% del valor de la obra, las más graves.

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