Una segunda oportunidad: convertir locales en viviendas

Una segunda oportunidad: convertir locales en viviendas

Actualizado el 03/05/2023

Desde que la modificación 176 entró en vigor, para facilitar convertir locales en vivienda, son ya muchos los espacios que han sufrido un cambio en su aprovechamiento. El proyecto impulsado por la comisión de Urbanismo de Zaragoza nace con el objetivo de mejorar la calidad de los barrios y evitar su deterioro.

Modificación 176

El 20 de septiembre de 2020 se aprobó la modificación 176 por la comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza. Ésta declara la posibilidad de reconvertir los locales que lleven 3 o más años vacíos en viviendas.

Sin embargo, no es hasta febrero de 2021 cuando la modificación se plantea ampliar el usos de locales, no solo como viviendas, sino también para futuros planes urbanísticos públicos: estacionamiento de bicicletas, plazas privadas para vehículos…

En la actualidad, en Zaragoza se ha conseguido en menos de 2 años reconvertir 40 locales en 76 viviendas, en barrios como el Arrabal, Delicias, Torrero y San José. Debido al alto precio del mercado de la vivienda muchas personas en busca de una vivienda se interesan por este tipo de viviendas. Aún así, uno de los problemas que surgen es la ubicación es poco amplia ya que la idea de este proyecto, es mejorar las zonas más deterioradas de los barrios, para su mejor visibilidad al ciudadano. 

El precio de los locales es diferente según el tamaño, zona y si tiene terraza, y oscila entre los 115.000 y 180.000 euros. En alquiler puede estar entre los 500 euros al mes.

Requisitos para convertir locales en vivienda en Zaragoza

Para conseguir la licencia y reconvertir los locales en viviendas existen una serie de requisitos a cumplir:

  • El local debe de llevar mínimo 36 meses sin usar o alquilar.
  • Si la ubicación del local se encuentra en zonas de ocio, zonas saturadas, limitaciones urbanísticas…no será posible.
  • Debe contar con 45 metros cuadrados mínimos útiles, con espacios de salón-cocina, dormitorio, baño con ducha. Los espacios tienen una serie de requerimientos concretos como, por ejemplo, la cocina necesita salidas de humo, el baño desagües y una ventilación interior con ventanas además de accesibilidad adecuada.
  • Todas las habitaciones deberán de ser independientes entre sí, y la altura mínima no será inferior a 2,5 metros en el medio urbano.
  • La anchura del pasillo debe ser de 0,80 metros mínimo.
  • Si la cocina y sala de estar es todo un espacio: 14 metros cuadrados.
  • Dormitorios de una sola cama: 6 m2 y 15 m3 de volumen.
  • Dormitorios de dos camas: 10 m2 y 25 m3.
  • Cuarto de estar: 10 m2.
  • Cocina: 5 m2.
  • Retrete: 1,5 m2.
  • Para poder acceder a la vivienda, esta tendrá que contar con una accesibilidad desde la calle, y no a través de otra vivienda.

Código Técnico de la edificación

El Código Técnico de la Edificación (CTE), pretende ser una herramienta que ayude a los profesionales,cómo arquitectos, de este sector a cumplir esta normativa. Este código se aplica cada vez que se solicita la licencia de cambio de uso.

Las condiciones que el Código Técnico de de la Edificación que se deben cumplir son:

  • En caso de incendio, el local deberá tener una salida de emergencia, con fácil acceso y evacuación.
  • El edificio no debe contar con un número mínimo de viviendas.
  • Todos los vecinos han de estar de acuerdo.
  • Al menos un 12% de iluminación y 8% de ventilación.
  • Se deben cumplir estrictamente las normas del CTE.

Pasos a seguir para convertir locales en vivienda:

  • A través de este código, el arquitecto deberá de asesorar sobre la viabilidad del proyecto, y del coste que supone convertir el local en vivienda.
  • Acudir al ayuntamiento a pagar las tasas necesarias y solicitar licencia para obras mayores.
  • Posteriormente, acudir al notario con el proyecto técnico redactado por el arquitecto colegiado, para certificar la reconversión de local a vivienda.
  • Una vez termine la obra, se realiza el certificado fin de obra.
  • Se revisa la vivienda por un experto, y si está todo correcto, se concede la cédula de habitabilidad a la vivienda.
  • Por último, registrar al inmueble como nuevo uso.

Coste de obra

Para establecer el coste total aproximado de la obra, habrá que tener en cuenta:

  • Metros cuadrados del local.
  • Dirección de obras: 1500 euros.
  • Visado del colegio: 200 euros.
  • Licencia: 300 euros.
  • Impuestos de construcciones y obras: 5.000 euros.
  • Trámite del proyecto por el notario: 1.000 euros.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Notificación cambio de uso.

El coste de la obra varía tanto por los metros cuadrados como por la utilidad de la vivienda, como hemos visto anteriormente. 

Sanciones

Por último, es importante saber, que vivir en un local que no tenga la  cédula de habitabilidad de primera ocupación es sancionable. No podrás empadronarte en el municipio y contratar los servicios de agua y luz. 

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