Cambio de uso de un local

Ruben

Ruben

Ingeniero Técnico Industrial

Es probable que en alguna película americana hayas visto a los protagonistas viviendo en un local transformado en un acogedor loft. Si alguna vez te has planteado hacer lo mismo, debes saber que primero tendrás que realizar varias gestiones. Para convertir un local en vivienda hay que tramitarlo en el órgano correspondiente de cada Comunidad. En Galicia, por ejemplo, tenemos que acudir al Concello en el que esté ubicado el local en el que se realizará el cambio de uso.

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o limitado por el régimen de propiedad horizontal.

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El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación de los permisos necesarios en el Ayuntamiento. Una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación, hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad. Para realizar este cambio de uso, primero hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?

El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad. Las podemos encontrar en la Normativa Urbanística vigente del Ayuntamiento en el que se encuentra el local. A continuación, una selección de las principales.

  • Debe tener una superficie útil mínima.
  • La altura libre debe ser 2,50 metros o más.
  • El local debe tener una longitud mínima de fachada.
  • Las diferentes estancias de la nueva vivienda (por ejemplo la sala de estar, dormitorio, cocina, etc.) deben tener ventilación e iluminación natural.
  • La cocina debe disponer de una salida de humos independiente.

Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso son el incumplimiento del Código Técnico de la Edificación o la negativa de la comunidad de propietarios a este cambio. Los obstáculos más comunes para obtener esta licencia vienen de las condiciones mínimas de habitabilidad, en concreto las que están relacionadas con la accesibilidad y la salubridad.

¿Qué se necesita en el Concello de A Coruña para obtener una licencia de cambio de uso?

En Galicia, que es donde desarrollo mi actividad profesional, y en concreto en A Coruña, los requisitos son los siguientes. Sin embargo, las exigencias pueden variar de una Comunidad a otra.

  • Entregar la Solicitud General debidamente cubierta.
  • Abonar el depósito previo de la tasa, y una vez concedida la licencia, pagar el ICIO (4% del presupuesto).
  • Presentar el plano de situación de la cartografía municipal.
  • Adjuntar el proyecto de la obra a realizar, o certificación en el caso de no realizarse obra alguna, firmado por un arquitecto.

Toda esta documentación se puede llevar al Área de Urbanismo del Concello o en cualquier registro. Este puede ser tanto municipal como otro de los que establece el Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. 

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