Legalizar obras sin licencia

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¿En qué consiste legalizar obras sin licencia?

La legalización de obras sin licencia es un documento que trata de legalizar una obra ya realizada para la que no se solicitó la licencia urbanística correspondiente.

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¿Cuándo legalizar obras sin licencia?

Cuando la administración haya detectado la infracción, dará al propietario un plazo de 2 meses para que legalice la situación, en el caso de no hacerlo o no ser posible su legalización, ordenará la demolición inmediata de las obras.

Si no se detecta la infracción, el plazo de prescripción es de 4 hasta 8 años, según la comunidad autónoma. La prescripción de la ilegalidad no implica que la obra ya esté legalizada, indica que ya no se podrán tomar medidas sancionadoras.

Si las obras realizadas están adaptadas a la normativa, el propietario podrá solicitar la legalización presentado el proyecto de legalización en el ayuntamiento. Si todo está correcto, el ayuntamiento concederá la licencia final de obra y por lo tanto, la obra quedará legalizada. Si las obras realizadas no se adaptan a la normativa pero, con ciertas modificaciones pueden adaptarse, el propietario deberá realizar las obras de adaptación. En este caso, el propietario presentará el proyecto con las obras ya realizadas y las de adaptación a la normativa. En el caso de que las obras realizadas no se adaptan a la normativa y tampoco se puedan realizar obras para su adaptación, no se podrá realizar proyecto de legalización y el ayuntamiento podrá solicitar su demolición durante los primeros años antes de que prescriban. Si ya hubieran prescrito, las obras realizadas pasarán a quedarse "fuera de ordenación" y no podrá realizar proyecto de legalización.

El plazo de respuesta del ayuntamiento para otorgar la licencia suele ser un plazo aproximado de 3 meses.

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¿Cómo conseguir legalizar obras sin licencia?

Un legalización de obras sin licencias debe realizarlo un técnico competente para la redacción de proyectos y colegiado (arquitecto o arquitecto técnico). Para ello, en funcional grado de infracción, deberá redactar un determinado tipo de documentación.

  • Requisitos que debe cumplir la obra 
  • Existen una serie de requisitos que se deben cumplir para poder legalizar una obra ya construida:
  • Tener condiciones de habitabilidad si se trata de una vivienda.
  • Cumplir con la normativa urbanística. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE).
  • Cumplir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).

Deben cumplirse todas las normativas pero en la práctica es diferente ya que a veces es complicado cumplir todo el CTE o el RITE; especialmente si la obra se construyó hace bastantes años. Así que lo que suele suceder es que el ayuntamiento sólo exige la normativa urbanística. Por eso el primer paso es acudir al ayuntamiento para ver si la obra puede ser legalizable. En definitiva, se legalizan obras aunque no cumplan 100% el CTE; dependerá de la decisión del ayuntamiento.

Pasos a seguir

  1. El propietario se dirige al ayuntamiento para saber si es legalizable su vivienda.
  2. El ayuntamiento confirma que es legalizable. Si no, pueden darse dos situaciones: que se pueda adaptar mediante la realización de obras o que ni siquiera con obras, pueda legalizarse.
  3. El propietario contrata un profesional competente (arquitecto o arquitecto técnico).
  4. El arquitecto consulta con el arquitecto municipal la documentación a presentar.
  5. El técnico realiza el Expediente o Proyecto de Legalización (proyecto técnico). Se solicita la licencia de legalización.
  6. El propietario paga las tasas.
  7. El ayuntamiento comprueba que la documentación entregada se ajusta a la edificación existente.
  8. Se otorga licencia de primera ocupación.
  9. El propietario registra la propiedad y paga los impuestos correspondientes.

Documentación necesaria

Se necesita el Expediente o Proyecto de Legalización. Es un proyecto técnico realizado por el arquitecto o arquitecto técnico y consta de la misma documentación que la de un proyecto básico y ejecución pero sin los documentos propios de la dirección de obra (pliego de condiciones, el estudio de seguridad y salud o el estudio de gestión de residuos de construcción y demolición).

  • Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva con cuadro de superficies útiles y construidas.
  • Justificación del cumplimiento de normativa, reglamentos y otras disposiciones (Código Técnico de la Edificación, accesibilidad, telecomunicaciones…)
  • Documentación gráfica: Plano de situación, plano de emplazamiento, plano de urbanización, planos de planta, planos de alzados y secciones, planos esquemáticos de estructura y planos esquemáticos de instalaciones.
  • Valoración económica con resumen de presupuestos.
  • Fotografías del estado actual.
  • Certificado técnico de legalización o de reconocimiento (no siempre obligatorio)
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Normativa y requisitos para legalizar obras sin licencia

Normativa urbanística: depende del municipio. Se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

Reglamento Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)

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¿Por qué lo necesito?

Porque supone una infracción y las consecuencias pueden ir, desde una paralización de la obra, hasta su demolición, además de una sanción económica. Además, hay casos en los que va a ser necesaria la legalización: Para conseguir la Licencia de apertura si es un negocio y Licencia de primera ocupación si es una vivienda. Para vender o alquilar. Para dar de alta los suministros: luz, agua, evacuación de residuos, basuras, accesibilidad. Para solicitar ayudas a la rehabilitación.

¿Dónde tramitarlo?

Normalmente en el ayuntamiento donde se encuentre el inmueble, en el área de urbanismo.

¿Quién lo hace?

La solicitud del trámite puede hacerla el propietario pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un arquitecto.

Precios

El precio total del trámite se puede desglosar en:

  • Los honorarios del profesional: para realizar el proyecto de legalización, que serán similares a los de un proyecto de obra nueva ya que el arquitecto adquiere el mismo tipo de responsabilidad. Dependerá de la superficie del edificio. Suele ser el 4 % del presupuesto de ejecución material.
  • Las tasas por licencia urbanística: suele ser un 2% del presupuesto de ejecución material. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): el precio es el 4% del presupuesto de ejecución material.
  • Obras de adaptación: en caso de que se necesiten para la legalización.
  • Actualizar las escrituras ante notario: para terminar el trámite es necesario actualizar la construcción en el Registro de la Propiedad y para ello necesitamos un notario y un registrador y ambos conllevan un coste de aproximadamente un 0,5% del valor de la propiedad.
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¿Cuánto tiempo tardan en prescribir las obras ilegales?

Varían en función de la normativa de cada comunidad autónoma. Generalmente las obras prescriben entre los cuatro y los ocho años desde la finalización completas de las obras. A partir de este momento, la administración no tendrá potestad para ordenar la legalización o restablecimiento del estado anterior a las obras. Es muy importante que quede perfectamente demostrado la edad de las obras mediante un certificado de Antigüedad o algún documento que lo acredite. Si la administración interviene durante el transcurso de este periodo, el tiempo transcurrido se interrumpirá.

¿Qué ocurre si ya la sanción ya ha prescrito?

Que la administración no podrá ordenar ninguna sanción. Esto no quiere decir que las obras se hayan legalizado automáticamente. Si el propietario o promotor quiere legalizar las obras debería comenzar un expediente o proyecto de legalización, si las obras se adaptan a la normativa. Si las obras no se adaptasen a la normativa o no pudiesen adaptarse, estas seguirían siendo ilegales y pasarían su situación a "fuera de ordenación".

¿Cuáles son las multas por realizar las obras sin licencia?

Dependiendo de la gravedad de la infracción, pueden ir desde el 50% del valor de la obra, las mas leves, hasta un 300% del valor de la obra, las más graves.

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