¿Qué es el proyecto reforma vivienda?
La acción de reformar no deja de ser rehacer o modificar algo con la única intención de mejorarlo, ya sea por estética o por necesidad. En este caso, se trata de una reforma de una vivienda, por lo tanto, hacemos mención a todo tipo de acciones constructivas cuyo único objetivo es mejorar las calidades y cualidades de una vivienda. Las posibilidades de una reforma de este tipo son prácticamente infinitas. Desde el cambio de mobiliario hasta una rehabilitación integral de una vivienda, incluyendo la sustitución de los sistemas eléctricos y de fontanería.
A modo de resumen, podemos considerar seis tipos de rehabilitación o reforma en una vivienda. Por un lado, estaría la reforma de los acabados, entre los que se incluirían obras sencillas como pintar las paredes y los techos, o cambiar los suelos. Una de las principales características de este tipo de obra es que solo será necesario un permiso de obra, el más simple de todos. Bastará con solicitar un comunicado de obra, cuyo fin es estrictamente informativo.
También están las obras destinadas a cambiar la distribución de la vivienda, como por ejemplo, dividir un dormitorio o convertir una cocina en un aseo. Para este caso sí será necesario contar con una licencia de obras municipal y cumplir estrictamente el Código Técnico de la Edificación. Esto es fundamental porque de no hacerlo, el consistorio rechazará la concesión de la Cédula de Habitabilidad necesaria.
En cambio, no todas las obras tienen por qué centrarse en el interior de nuestras viviendas. También pueden afectar a elementos comunitarios, como las fachadas, los canalones y los patios, por citar algunos. Los ayuntamientos requerirán entonces una licencia de obra mayor. Sucederá lo mismo con las reformas que sirvan para incrementar la superficie de una vivienda, mediante la construcción, por ejemplo, de una cerca, y todas aquellas que afecten a la estructura de la casa. Es decir, cuando se retire un pilar, un techo o una pared maestra será obligatorio contar con una licencia de obra mayor y pedir permiso al resto de propietarios si vivimos en una comunidad. En caso de residir en una vivienda unifamiliar no será necesario disponer de este tipo de permiso.
Por último, en los últimos tiempos hemos visto como numerosas personas han transformado bajos comerciales en viviendas habitables. No es un paso fácil y las normas establecen de forma muy clara los requisitos para poder hacerlo. Así las cosas, todos los interesados deberán solicitar una licencia para poder vivir en un bajo comercial. En caso contrario, correremos un serio riesgo de que la Policía precinte nuestra vivienda.
Como hemos visto, las posibilidades a la hora de llevar a cabo una reforma son tan extensas como nuestra imaginación. Lo único que necesitamos es cumplir con la normativa, casi siempre municipal, y tener un poco de paciencia para ver cómo se van desarrollando unas obras cuyo único fin siempre será mejorar nuestra casa. Obviamente, el presupuesto también será un límite a tener en cuenta.
¿Cuándo solicitar un proyecto reforma vivienda?
Como ya apuntábamos, es muy importante que se inicien con tiempo los trámites necesarios para llevar a cabo una reforma en la vivienda. Por norma, los ayuntamientos son los responsables de conceder todo tipo de licencias de obras, por lo que tendremos que acercarnos hasta las oficinas municipales, en concreto a la concejalía de Urbanismo, para solicitar estos trámites y pagar las tasas correspondientes, en caso de que sea necesario. De todas formas, es importante que sepas que hay determinadas obras que no precisan de ningún tipo de permiso. En cambio, otras sí lo necesitan.
Obviamente, para pintar las paredes o los techos, o para cambiar de sofá, no será necesario disponer de permiso municipal. Tampoco se necesita para cambiar la fontanería o el sistema eléctrico, ni las baldosas o los recubrimientos. No necesitarás pagar tasas ni pedir permisos. De todas formas, deberás tener cuidado con la cantidad de escombros que generes ya que es posible que vayas a necesitar de un contenedor. Para ello, sí tendrás que pagar al Ayuntamiento por ocupar la calle. El coste variará de dónde vivas. En las oficinas municipales te informarán como es debido.
Precisarás de un permiso y del abono de las tasas correspondientes siempre que cambies la distribución de tu casa. Es decir, si tiras un techo o una pared para unir dos estancias que antes permanecían incomunicadas (o comunicadas mediante una puerta). Al menos, no necesitarás que un técnico municipal controle la obra y la dé de paso. Seguramente tengas que pagar el trámite de servicios urbanísticos, el famoso impuesto de construcción, instalaciones y obras, y la colocación del contenedor. Si la obra es de calado, también deberás pagar por la colocación de andamios.
Si al final tirar esa pared se convierte en algo mucho más profundo que acabe afectando al diseño original de la casa, tienes que saber que deberás contar con el visto bueno de un arquitecto o un ingeniero. Además, las tasas serán mucho más caras al ser un proyecto de mayor cuantía.
También habrá que contar con todos los permisos anteriores y satisfacer las tasas municipales correspondientes. Por norma, los ayuntamientos requieren de una importante documentación de las obras, que incluye planos de las viviendas e imágenes actuales de todo aquello donde se pretende trabajar. Afortunadamente, para llevar a cabo estas reformas no se precisa de ningún técnico, pero se deberá llegar a un acuerdo entre los propietarios del edificio. A veces, muchas obras no llegan a consumarse a causa de este requisito. Ya se sabe de la reticencia que algunos muestran cuando se les habla de cambios. Es vital dejar atados todos estos cabos sueltos antes de plantearse la ejecución de obra alguna. Lo mismo sucede con las obras que tengan que llevarse a cabo dentro de tu propiedad pero que afecten de alguna u otra forma a toda la comunidad. Pueden ser patios, terrazas o áticos.
¿Cómo conseguir un proyecto reforma vivienda?
A la hora de llevar a cabo una reforma en una vivienda es fundamental cumplir un aspecto legal que determinará el resultado de la obra a realizar. Es clave disponer de los permisos municipales pertinentes para la ejecución de esos trabajos, que en cada caso variará los cambios que se desean realizar. Por ello, debemos saber si lo que queremos hacer se considera una obra mayor o menor.
En el caso de que sea una obra mayor, precisaremos de una serie de permisos para poder llevar a cabo la obra. Debemos tener muy en cuenta que la Administración suele tomarse su tiempo a la hora de estudiar todas las peticiones realizadas por los ciudadanos, por lo que desde aquí aconsejamos que te soluciones este requerimiento cuanto antes, para evitar posibles complicaciones posteriores. En el caso contrario, podemos ver cómo la obra se va haciendo cada vez más necesaria mientras el ayuntamiento, organismo al que nos debemos dirigir para solicitar estas licencias, prolonga su silencio, afectando a la estructura de la casa y a nuestra calidad de vida.
Para solicitar estos documentos tendremos que ir a la oficina municipal competente en estos asuntos. Es muy común que en los consistorios españoles la responsable sea la Concejalía de Urbanismo, aunque en municipios de mayor tamaño podrían dividir competencias con la de Obras y Mantenimiento (u otra con nombre similar). Para evitar incidentes, insistimos: acude con tiempo a tu ayuntamiento y pregunta. Los funcionarios saben perfectamente cómo ayudarte y ellos te indicarán los papeles que debes rellenar y cuáles son los documentos que deberás presentar para que te otorguen los permisos. No olvides tampoco pagar las correspondientes tasas. Atención: no hay que pagar por todo. Así que, intenta dejar bien claro qué vas a hacer en tu casa para que no te cobren por cosas que no vas a llevar a cabo.
Además, para muchos de estos trabajos es necesario disponer de un proyecto técnico realizado por un aparejador, arquitecto o ingeniero. Sabemos que eso lleva su tiempo, así que evita hacerlo de un día para otro.
Por otro lado, está la obra menor. En este caso hacemos mención a pequeñas obras de muy poca o relativa importancia. Desde pintar a cambiar las baldosas del suelo. Para la mayoría de estos trabajos no es necesario que el Ayuntamiento nos entregue permiso alguno y mucho menos que tengamos que abonar tasa alguna. De todas formas, no está de más consultar en el consistorio por si hubiera alguna peculiaridad local. Dar por hechas las cosas puede suponer que los vecinos denuncien y que la autoridad se presente en tu casa, con una consecuencia de lo más desagradable: el precinto. Por lo tanto, evita las obras si no sabes a ciencia cierta que tienes todas las cartas en tu mano.
Normativa y requisitos del proyecto reforma vivienda
Podemos resumir en dos los grupos relacionados con los tipos de licencias de obras existentes. En ellas encontraremos todas las posibilidades de obras en viviendas imaginables. Así las cosas, hay que tener en cuenta que la entrega de la documentación necesaria para llevar a cabo reformas es una competencia municipal. Por lo tanto, habrá que solicitar en el ayuntamiento los permisos pertinentes. Antes de iniciar cualquier obra, aconsejamos que te acerques a las oficinas de tu ayuntamiento para que te informen de los pasos que deberás dar en función de la rehabilitación que has pensado para tu casa. De todas formas, nosotros ya te avanzamos que existen dos tipos de licencias: de obra mayor y de obra menor.
En la licencia de obra mayor se incluyen, como su nombre indica, todo tipo de obras de trascendencia y de importancia. Desde el acondicionamiento integral de un bajo comercial a la construcción de un nuevo bloque de viviendas. Pero también se incluyen en esta categoría la rehabilitación integral de un edificio sea de fachadas o de elementos comunitarios.
Las licencias de obra menor se entregan a todas aquellas personas que están interesadas en llevar a cabo reformas que destacan, sobre todo, por su simpleza y sencillez. En la mayoría de ocasiones, se trata de una obra de escasa cuantía económica y que no suelen precisar de proyecto técnico firmado por aparejador o arquitecto (como sí sucede en las obras mayores). Nunca derivarán en el derribo de paredes, techos o suelos, sino en la reorganización de la decoración o en otras de menor importancia como cambiar el pavimento.
Dentro de las licencias de obra menor existen tres tipologías a tener en cuenta. Por un lado, existen obras que no precisan de licencia propiamente dicha ni de pago de tasas municipales. Las obras que se incluyen en esta categoría pasarían por la limpieza u otro tipo de trabajos que no consistan en la sustitución de techos o elementos estructurales de vital importancia. Por otro lado, hay obras que sí necesitan permisos pero por las que no se debe satisfacer cantidad económica alguna con la Administración. Ello sucede cuando se pinta de nuevo una fachada, se sustituyen puertas y ventanas o se reforma el tejado sin afectar esta reforma a ningún elemento estructural del mismo. Es decir, cuando solo se cambian las tejas del mismo. Por último, hay obras por las que debemos pagar y disponer de licencia. En este caso, cuando se sustituyen los salientes de un bloque de viviendas, se cambian los cerramientos de una casa o se incluye algún elemento vial en la zona.
Insistimos en la necesidad de contar con los permisos y de satisfacer las cuantías que establezca la Administración antes de iniciar cualquier trabajo. En caso contrario, la Policía podría precintar el espacio, al que no se podría acceder hasta que se satisfagan todos los trámites que hemos explicado. Las concejalías de Urbanismo suelen contar con personal de sobra cualificado para ayudar a los ciudadanos a la hora de retirar los permisos pertinentes para iniciar las obras que desean hacer en sus casas.
Cuanto cuesta proyecto reforma vivienda
La reforma de una vivienda requiere no solo de una inversión en materiales y mano de obra, sino también de la planificación y legalización del proyecto. El precio del proyecto de reforma de una vivienda puede variar considerablemente dependiendo de múltiples factores como el alcance de la reforma, la superficie de la vivienda, y las tarifas de los profesionales involucrados.
De manera general, el coste de un proyecto de reforma menor, como puede ser la remodelación de una cocina o baño, se sitúa alrededor de los 900 a 1.500 euros. En cambio, una reforma integral que implique cambios estructurales y una actualización completa de las instalaciones puede oscilar entre 3.000 y 6.000 euros en adelante, dependiendo de la complejidad y las características específicas.
Es vital contar con la asesoría de un arquitecto o arquitecto técnico, ya que estos profesionales son capaces de redactar el proyecto, dirigir la obra y realizar la coordinación de seguridad y salud de la misma. Los honorarios de estos expertos suelen calcularse como un porcentaje del presupuesto total de la obra, generalmente entre el 4% y el 12%.
Es importante resaltar que estos números son aproximados y que cada proyecto es único, requiriendo un presupuesto personalizado que varíe en función del tamaño del inmueble, la calidad de los materiales elegidos, el diseño y las necesidades específicas de cada propietario. Por tanto, se recomienda obtener varios presupuestos y entender cada aspecto del proyecto antes de comenzar la reforma.
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