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¿Se puede hacer cambio de uso de local a vivienda en Barcelona?

Xavier

Xavier

Ingeniero Técnico Industrial

Si estás pensando en convertir un local en vivienda en este post os contamos cómo convertir un local comercial u oficina en vivienda en Cataluña. Consulta la información que debes saber sobre los cambios de us de local a vivienda en la ciudad de Barcelona.

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La crisis del Covid-19 en España como muy bien es sabido, está afectando negativamente tanto al sistema sanitario como al sistema económico. Muchos pequeños negocios a pie de calle entre ellos los locales, se tendrán que adaptar a la nueva normalidad por lo que la transformación será en una gran cantidad de casos en un cambio de uso y así muchas oficinas y locales comerciales se convertirán en uso de vivienda. Las predicciones son que entre un 30 a un 40 % de locales quedaran vacantes y sin actividad.

Una solución para no dejar vacíos estos locales y sin perspectivas de poder los arrendar o vender, es la conversión de estos a vivienda. Este tipo de viviendas son bastante interesantes para poder dar demanda a jóvenes empresarios que quieren trabajar desde casa , con lo que tendrán la vivienda y el negocio en el mismo sitio y a pie de calle , unificando y reduciendo así los gastos de vivienda y de negocio profesional.

Otra posibilidad de demanda de este tipo de inmueble, es la gente con disminución de movilidad física como puede ser la gente de edad avanzada en la que tener la vivienda a pie de calle les facilita el día a día.

La forma más adecuada para rentabilizar un local comercial el cual podría estar bastante tiempo vacío, sin alquilar es efectuar esta conversión haciendo el cambio de uso y transformándolo en una vivienda. Este local una vez reconvertido y mediante un estudio de viabilidad y mediante una buena reforma, obtendremos un producto novedoso y de una alta aceptación en el mercado inmobiliario obteniendo un producto de fácil salida.

Cabe decir que no todos los locales son adecuados para poder hacer el cambio de uso a vivienda así en la comunidad de Cataluña y en especial la ciudad de Barcelona, tiene su propia normativa y regulaciones urbanísticas específicas al respecto.

Tramitación de cambio de uso de local a vivienda

La tramitación se tiene que hacer presencialmente en el ayuntamiento por el titular del local o su representante legal. Al mismo se tiene que solicitar la Licencia de obras mayores al Ayuntamiento, debido a que al hacer el cambio de uso de local a vivienda, el número de viviendas del edificio se incrementará. Se recomienda ir a la Oficina de Información Urbanística de Barcelona para conocer los detalles y normativa aplicable en este caso.

En el caso en que el local ya estuviera adaptado a vivienda, se tendría que conocer su uso y en el caso que existiera una licencia de obras se podría solicitar un Certificado de legalidad urbanística que lo acreditara como vivienda.

Pasos a seguir para cambio de uso de local a vivienda

Una vez obtenida la licencia de obras mayores y finalmente una vez las obras de conversión se han finalizado se tendrán que efectuar los siguientes pasos con las administraciones afectadas por el cambio de uso:

  • Obtener escrituras nuevas: La Notaria nos proporcionara las escrituras las cuales se tienen que registrar en el Registro de la Propiedad así como pagar las tasas e impuestos correspondientes.
  • Modificar el Catastro: Se tiene que presentar en la Gerencia Territorial del Catastro la declaración en la que se ha variado el valor catastral con lo que el valor del pago del IBI se modificará al nuevo uso de vivienda.
  • Obtener la cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.

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Consideraciones para poder efectuar el cambio de uso

Como se ha comentado anteriormente, no todos los locales son adecuados para su conversión a viviendas y se tienen que tener en cuenta unos requisitos fundamentales para convertir un local en vivienda y que el proyecto de conversión sea viable.

  • Tener una superficie útil mínima habitable acorde con la normativa de habitabilidad con una superficie construida mínima de 40 m².
  • Disponer de una fachada al exterior con una superficie mínima para poder introducir ventanas en las zonas comúnmente habitables.
  • La altura entre suelo y techo también es importante y se tiene que tener una altura mínima de 2,5m.
  • Tener la posibilidad de instalar una salida de humos y ventilación hacia la cubierta en baños y cocina.
  • El local tiene que estar a nivel de rasante del suelo y no bajo suelo como podría ser un sótano.
  • Verificar que los estatutos de la Comunidad de vecinos del edificio no prohíbe hacer el cambio de uso a vivienda.
  • Asegurarse que en la zona del barrio no hay algún tipo de prohibición o limitación al respecto.

Es importante el solicitar antes de hacer nada, un Certificado de compatibilidad urbanística en el departamento de urbanismo.

Información básica para cambio de uso de local a vivienda en Barcelona

Para solucionar cualquier duda o consulta al respecto, siempre nos queda el recurso de dirigirnos al departamento de Urbanismo, Ecología Urbana del Ayuntamiento de Barcelona.

Es importante que la cualificación urbanística y el planeamiento vigente no impidan el cambio de uso. Esta consulta se puede hacer en la web Barcelona.cat/informaciourbanistica/cerca > “Afectacions de finques per a ús d’habitatge”. Nos podemos encontrar que después de la consulta esta nos indique que se requiera de una cita previa con el Departamento de información y documentación. En este caso se recomienda una consulta específica presencial con cita previa.

En el caso de tener una respuesta positiva, necesitaremos de una licencia de obras mayores mediante proyecto firmado por técnico competente. Para la documentación a aportar, podemos entrar en la web en el Portal de trámites http://ajuntament.barcelona.cat/tramits > Acceder a todos los trámites > “consulta prèvia per a la tramitació de permisos d’obres”, y seguir las instrucciones.

En el proyecto se acreditará la superficie construida y el número de viviendas que se determinaban en el proyecto original del edificio así como los posibles cambios posteriores a viviendas. El proyecto original se puede consultar en el archivo Municipal Contemporáneo o de distrito según la fecha de construcción del edificio.

Después de dividir la superficie computable por 80 m², el número de viviendas resultante no superará el máximo que resulte de esta división.Tenemos que considerar, si nuestro local u oficina está dentro de las zonas 15 i 20a/8. La superficie construida en las zonas del casco antiguo y densificación urbana se considerará entre cerramientos exteriores del edificio y se incluirán patio de luces y ventilación.

En otras zonas para el cálculo de la superficie se adoptarán los criterios que establecen las Normas Urbanísticas del P.G.M. art. 180.2.3. En el caso de implantación de uso vivienda en planta baja, el espacio en frente de las estancias comedor o salas, tendrán una profundidad de 6m y una anchura mínima de 4,5 m.

Finalmente cabe decir que tendremos que tener en cuenta que el inmueble cumplirá en todo caso la normativa de habitabilidad vigente de condiciones mínimas de habitabilidad y de la cédula de habitabilidad, así como la superficie mínima de 40 m² y un mínimo de fachada a vía pública o patio interior de 3m, según la Disposición adicional primera de la modificación de las normas Urbanísticas del PGM en relación a número Máximo de viviendas por parcela.

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