¿Cuándo legalizar nave?
Obviamente, querrás iniciar el procedimiento de legalización de tu nave para poder iniciar tu actividad industrial o comercial dentro de la legalidad. La licencia de actividad que te otorga el ayuntamiento es la que te permite operar con todas las garantías. Y querrás esto si quieres:
– Certificar que tu actividad industrial o comercial, así como el edificio en el que se realiza, cumple con todos los requisitos jurídicos, técnicos y de funcionamiento que exige la ley.
– Evitar la detención forzosa de la actividad. Si operas en una nave no legalizada, es posible que tu actividad profesional, industrial o comercial tenga que detenerse si el ayuntamiento lo descubre. Eso podría suponer la paralización de la empresa.
– Evitar incurrir en un delito. Nadie quiere estar implicado en este tipo de problemas.
– Evitar una multa por operar sin licencia. La cuantía de estas sanciones puede ser elevadísima. No querrás ver tantos ceros, te lo aseguramos.
– Evitar la demolición de la construcción. ¿Puede una obra acabar demolida? Sí, es posible si no has solicitado la licencia de actividad… porque has construido sin licencia de obra. Si el ayuntamiento percibe que estás operando sin actividad, y descubre que es por este motivo, te dará un plazo para legalizar las obras. Pero si te niegas o el ordenamiento es incompatible con las obras, podrán ordenar su demolición hasta cuatro años después de su construcción (salvo si afecta a zonas verdes y espacios libres, que no prescriben).
Son motivos sobrados para legalizar la nave construida o para solicitar un proyecto de legalización de nave industrial que incluya el trámite completo, desde la idea inicial hasta el último trámite administrativo.
No puedes solicitar la legalización de una nave, y por lo tanto obtener la licencia de actividad, hasta que tengas en tu poder la certificación final de obra. Y no es posible conseguir esta hasta que la obra esté, efectivamente, totalmente concluida.
El certificado de fin de obra puede hacerse en cualquier momento una vez acabada la construcción. Incluso años después, con la comprobación de que todo está en orden. Aunque todo ese será un tiempo en el que no has podido legalizar la situación de la nave. En el caso de las obras realizadas para la Administración, la elaboración del acta de certificación final tiene un plazo máximo de 10 días desde que se hace efectiva la recepción de la obra. La Administración tendrá hasta 3 meses para aprobar el certificado final de obra.
Existen otros documentos que también requerirán su propio trámite y por lo tanto sus propios plazos. Puede ser el caso de la cédula de habitabilidad, que es el documento necesario para confirmar que un inmueble es apto para residir en él, algo que podría necesitarse en naves que puedan utilizarse parcial o totalmente como barracones. La cédula la otorga el ayuntamiento, y podría tardar un mes.
¿Qué es legalizar nave?
¡Todo listo! Después de un largo trámite burocrático, de conseguir mil informes y permisos, de elaborar un proyecto de ejecución, de conseguir los permisos de obra y erigir el edificio tras una larga construcción, ya tienes tu nave industrial. Ya está, ya puedes empezar a trabajar y utilizarla para lo que necesites. ¿O no?
Pues no. Todavía no puedes utilizarla. Tienes que legalizar la nave industrial (o de aperos, agraria, o de lo que sea) antes de empezar la actividad o explotación para la cual se ha construido o reformado el edificio. ¿Qué es legalizar una nave?
La legalización de un edificio o instalación, una nave en el caso que nos ocupa, es el procedimiento administrativo mediante el cual se verifica que se cumplen todos los requisitos técnicos necesarios para poder llevar a cabo la actividad de la nave (industrial, comercial, o ambas). El objetivo de este trámite es que la Administración te otorgue la licencia de actividad pertinente. Es decir, el pistoletazo de salida para una explotación legal de la nave.
El procedimiento administrativo para legalizar una nave agraria, de aperos o industrial requiere de varios documentos, estudios o informes que deben incluirse en la solicitud. Por ejemplo, la cédula de habitabilidad, el certificado de seguridad estructural o los boletines de instalación (como podrían ser el boletín eléctrico y el boletín de instalaciones contra incendios). Según la actividad que se trate, es posible que también necesites contar con autorizaciones sectoriales emitidas por las distintas consejerías o ministerios.
Pero existe un primer requisito imprescindible para la legalización de la nave, y es que esta se haya construido convenientemente y de acuerdo con el proyecto de ejecución.
El proyecto técnico de ejecución define y diseña la construcción de la nave, y para eso atiende a todo tipo de especificaciones y detalles. Así, establece medidas de seguridad y protección de riesgos laborales, un estudio de seguridad y salud, una evaluación de impacto y otros posibles documentos de interés. Con todo ello se consigue la licencia de obra, pero la cuestión que nos importa es que, una vez hecha la construcción, el resultado debe cumplir con lo presentado en el proyecto. Por eso, para conseguir legalizar una nave de aperos, agraria o industrial es importante que la construcción sea tal y como se había proyectado, algo que se confirma con la certificación final de obra.
La certificación final de obra es el documento que confirma que la obra se ha terminado definitivamente. El certificado lo realiza el director de obra, y es una medición de las obras realmente ejecutadas de acuerdo con el proyecto. Para ello comprobará puntos como:
– El replanteo general.
– Los replanteos parciales.
– Las mediciones que se hayan hecho desde que empezó la ejecución.
– El libro de órdenes.
– El libro de incidencias.
– En general, todos los otros datos, informes y documentos que sean necesarios.
Todo esto se formalizará en un acta firmada por el contratista y el director de obra. Esta acta es, en definitiva, lo que necesitas como primer documento para solicitar la legalización de la nave.
¿Cómo conseguir legalizar nave?
Para legalizar una nave, además de un promotor que inicie todo el procedimiento, hacen falta técnicos. En el caso de las naves, será necesario al menos un ingeniero o ingeniero técnico (especializado según sea el sector de actividad de la nave en cuestión) para redactar el proyecto de ejecución de la obra y supervisar su construcción. Esta se hará bajo la gestión y coordinación de un director de obra. También intervienen los instaladores de elementos concretos, como el eléctrico y el de seguridad contra incendios.
Finalmente, deberás entenderte con el ayuntamiento, ya que este es el que otorgará la licencia de obra y después la licencia de actividad con la que se legaliza la nave.
La primera parte consiste en elaborar el proyecto de la construcción de la nave. Ten en cuenta que una nave no podrá legalizarse si no se construye con los correspondientes permisos. Por lo tanto, el ingeniero contratado redactará el proyecto ejecutivo, con el que obtendrás la licencia de obra en el ayuntamiento. Después, bajo la dirección del director de obra y con la supervisión del ingeniero, se desarrollará la construcción con todos sus pormenores.
En la construcción se pueden encontrar varios sistemas o sectores que requieren especial atención para asegurarnos de que cumplen con la normativa de uso, aprovechamiento y seguridad. Sería el caso de la instalación eléctrica o de los elementos de seguridad contra incendios. Se harán las correspondientes actas de estos elementos susceptibles de control, que deberán registrarse en sus correspondientes boletines de las consejerías de industria de la comunidad autónoma. Este es un trámite paralelo a la solicitud de legalización, pero necesario para conseguirla.
Acabada la construcción, el director de obra redactará y firmará el acta de la certificación final de obra. Esta deberá certificar que la obra se ha realizado conforme a lo estipulado en la licencia de obra que anteriormente había otorgado el ayuntamiento. Porque de eso se trata: el ayuntamiento te permite empezar ciertas obras en concreto, que corresponden a ciertas características indicadas en el proyecto de ejecución. No tienes permiso para hacer unas obras diferentes a esas, y con el acta de certificación final lo que se le indica a la Administración es que sí, que se ha cumplido con ese «acuerdo».
Conseguida la certificación final de obra, es el momento de solicitar la legalización de la nave. Esto se hace en el ayuntamiento, donde tendrás que presentar:
– La solicitud formal correspondiente.
– El proyecto de obra.
– El certificado final de obra.
– La cédula de habitabilidad.
– Cuantos documentos extraordinarios corresponda por el tipo de actividad o las circunstancias especiales de la nave.
– Una declaración responsable del titular de la actividad.
Legalizar una nave tiene unos costes irremediables. Deberás pagar los honorarios de los técnicos que redacten el proyecto ejecutivo, la dirección de obra y su certificación final, las tasas administrativas para las licencias municipales y los registros autonómicos. Las tasas administrativas variarán según el ayuntamiento y la comunidad autónoma, y los honorarios de los técnicos dependerán de la magnitud y la dificultad del proyecto y la construcción.
Normativa y requisitos para legalizar nave
La normativa que nos interesa al hablar de la proyección, construcción y legalización de una nave industrial, agraria o de aperos es realmente diversa. Desde las normas estatales sobre la edificación y sus instalaciones hasta las ordenanzas municipales, todas las Administraciones tienen algo que decir al respecto.
Como las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen competencias en algunos de los aspectos más importantes de la regulación de esta actividad, nos es imposible mostrarte aquí una relación pormenorizada de toda la legislación existente. Lo mejor que puedes hacer es dar por hecho que en tu comarca habrá requerimientos específicos o detalles normativos de interés que debes cumplir, así que lo ideal es que preguntes en las gerencias implicadas o que recurras a una gestoría especializada.
A continuación te señalamos algunas normas que deberías tener en cuenta.
– Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. El Código Técnico de Edificación establece las exigencias de calidad que deben cumplir los nuevos edificios. Aunque para las naves existen reglamentos y normativas específicas, el Código Técnico de Edificación establece pautas que deben respetarse en la construcción de cualquier inmueble. En el Anejo I encontrarás la relación de contenidos indispensables que debe contener el proyecto de nave con el que obtendrás la licencia de obra que, bien ejecutada, te permitirá obtener la legalización de la nave.
– Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. La Ley de Ordenación de la Edificación establece las obligaciones y las responsabilidades de los agentes que intervienen en la edificación y las garantías de su desarrollo, con el objetivo es garantizar la calidad de las construcciones. En el art. 2.1.b recoge las naves, que como cualquier otro edificio debe construirse con todas las garantías.
– Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales. Asegurar la protección contra los incendios en las instalaciones industriales debe ser una prioridad. Este reglamento se encarga de establecer y definir los requisitos que deben cumplir los establecimientos e instalaciones industriales. Aquí encontrarás las disposiciones legales de seguridad, prevención, respuesta y extinción en caso de incendio. La correcta aplicación de este reglamento te permitirá registrar el correspondiente boletín de las instalaciones de seguridad, necesario para obtener la legalización de la nave.
– Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Esta ley se encarga de los mismos aspectos que en el caso anterior, pero en el ámbito de las instalaciones eléctricas: usos, requisitos, obligaciones y seguridad al respecto. Y, del mismo modo, te permitirá registrar el boletín correspondiente que te ayudará a legalizar la nave.
– Normativa autonómica y municipal. Comunidades autónomas y ayuntamientos regulan ciertos aspectos del procedimiento administrativo relacionado con la construcción y los permisos de obra y de actividad. No dejes de informarte al respecto porque tendrás que cumplirlos tanto como la legislación estatal.
Cuanto cuesta legalizar nave
En términos generales, el proceso de legalización puede oscilar entre los 800 y 4.000 euros aproximadamente. Es fundamental considerar que este precio puede incrementarse si se requiere de la realización de proyectos técnicos adicionales o si la nave implica características especiales que exijan una atención más detallada.
La legalización comienza con la verificación de que la construcción cumple con la normativa urbanística vigente, lo que puede necesitar de un estudio de viabilidad.
Posteriormente, se redacta el proyecto técnico, que debe estar firmado por un profesional competente, como un arquitecto o un ingeniero. Este proyecto es imprescindible para obtener la correspondiente licencia de actividad y funcionamiento, y su coste varía en función del profesional y la complejidad de la construcción.
Adicionalmente, pueden surgir gastos complementarios, como honorarios de técnicos, tasas municipales y otros pagos administrativos que inciden en el presupuesto final. Por ende, es recomendable solicitar varios presupuestos para tener una visión clara de los costes de legalización de una nave particular y elegir la opción que mejor se ajuste a las necesidades y al presupuesto disponible.
