Legalizar piscina

Normativa y requisitos para legalizar piscina

La normativa vigente en cuanto a legalizar una piscina, ya te interese una piscina comunitaria o una piscina privada, tiene dos patas fundamentales.

La primera de ellas es la normativa estatal, que actuará como marco de las emanadas de otras administraciones, y que es la que primero deberemos tener en cuenta a la hora de abordar esta problemática.

Entre esta normativa estatal podemos citar el Código Técnico de la Edificación, aprobado en el año 2006; el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios, del año 2007, y que desarrolla fragmentos de la Ley Hipotecaria; el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, del año 2002; y el Reglamento de Prevención y Control de la legionelosis, del año 2003, y que debemos consultar si hablamos de instalaciones climatizadas.

Asimismo hay que señalar que buena parte de la legislación y normativa relacionada con regularización de construcciones está emanada de las Comunidades Autónomas y las corporaciones municipales, por lo que habrá que atender, en su caso, a estas fuentes del Derecho igualmente.

Por lo general Comunidades Autónomas y Ayuntamientos se limitan a desarrollar y concretar la normativa marco estatal, pero su grado de detalle suele ser muy grande, por lo que manejarlas con eficiencia es de vital importancia. Nos remitimos, aquí, al consejo que siempre te damos sobre usar una gestoría para realizar este tipo de trámites, lo que redundará en tu tranquilidad al saber que el procedimiento, plazos y formatos de entrega están siendo cumplidos a la perfección.

El de los plazos de prescripción es uno de los puntos más polémicos siempre en el mundo del Derecho. En este caso, básicamente, hablamos de a partir de qué años desde que fue ejecutada la obra esta pasa a ser legal o, para ser más exactos, no podrá ser denunciada su regularización y legalización por ninguna administración. En otras palabras, la obra no será legal pero tampoco se te podrá imponer sanción alguna sobre ella.

Vemos la importancia del concepto, pero lamentamos decirte que la respuesta no puede ser unívoca. Es decir, cada Comunidad Autónoma ha establecido un plazo propio de prescripción,  que suele bascular entre los cinco y los diez años desde que se produjo la completa finalización de la obra a regularizar, en este caso desde que se concluyó la piscina.

Evidentemente conocer con certeza cuál sería este plazo de prescripción es de gran interés para todos aquellos interesados en legalizar una piscina, por lo que habrá que acudir a la normativa autonómica propia para manejar el dato con soltura.

Eso sí, cabe decir que existen actuaciones consideradas como especialmente gravosas (por atentar contra lugares de protección especial, por resultar excesivamente ajenas a la normativa vigente) que no contemplan prescripción alguna, por lo que, aunque sí podría prescribir la posibilidad de sancionar (no se podría imponer una multa) jamás lo haría la posibilidad de solicitar el restablecimiento del estatus quo legal. O, en otras palabras, en estos casos concretos no podrían multarte, pero sí hacerte demoler la obra.

¿Qué es legalizar piscina?

Al hablar de legalizar una piscina hacemos referencia al acto administrativo mediante el cual una Administración procede a verificar la construcción y ejecución de una de estas construcciones, vigilando para que la misma se haga conforme e la legislación vigente en cada lugar.

La administración encargada de velar por estos hechos variará dependiendo de la naturaleza de la instalación, puesto que será, habitualmente, el ayuntamiento en el caso de piscinas particulares, y la autonómica cuando hablamos de piscinas comunitarias. 

Básicamente hablamos de un documento que debe cumplir los mismos requisitos formales y de contenido que un proyecto normal, aunque sin la necesidad de incorporar ciertos aspectos. Estos elementos que podemos excluir serían estudios de ESS, gestión de residuos y cuantos más elementos tengan relación con la administración, ejecución y anexos relacionados con la obra.

En otras palabras, ya que no va a haber obra no es necesario que se describa la misma, puesto que a la hora de legalizar una piscina entendemos que la misma ya ha sido construida. Si quisieras realizar esta legalización en el momento de la construcción o antes de iniciar la misma sí que serían necesarios los requisitos arriba descritos. Por último, es evidente que tampoco tiene que constar pliego de condiciones en este proyecto para legalizar una piscina.

La idea principal que late en los expedientes y proyectos para legalizar una piscina es la de restaurar la legalidad urbanística. En otras palabras, deben de verificar si las obras ya ejecutadas, en este caso una piscina ya construida, se ajustan o no al planteamiento urbanístico y a la normativa de esta rama del derecho aplicable en el momento en que se consiguió la licencia de legalización, en el lugar donde se emplazó la piscina. Dada la enorme casuística existente en este campo, con multitud de normas derivadas de la producción municipal, la concreción absoluta es imposible en este campo.

A la hora de redactar un proyecto que pretenda legalizar una piscina ya construida tienes que tener en cuenta una serie de elementos. El primero de ellos, no por evidente menos importante, es que la memoria debe de redactarse en pasado. Además no es necesario presentar pliego de condiciones, ni tampoco el estudio de seguridad y salud.

El resumen económico, por su parte, pasa a llamarse valoración, en lugar de presupuesto. Los planos, por su parte, tienen que presentarse en estado previo, y estado actual, que es el que buscas describir y legalizar. Por último, el título del trabajo será expediente de legalización, sin hacer referencia al proyecto.

Evidentemente será de fundamental importancia una descripción lo más completa posible, no solamente de la piscina a legalizar, sino del momento constructivo en el cual se encuentre (en proyecto, iniciada, concluida), y, en su caso, las características básicas, a nivel económico y urbanístico, de los terrenos sobre los que se asienta. Y si hablamos de una piscina comunitaria habrá que describir igualmente las instalaciones anexas a la misma, con explicitación de sus elementos de depuración, climatización y otros.  

¿Cuándo legalizar piscina?

Como norma general podemos decir que hay una necesidad de legalizar una piscina antes de concluir la ejecución de la obra. La razón es que, si no ocurre así, correrá a tu cargo, como propietario, el emprender las reformas necesarias que, en su caso, sea necesario abordar para adecuar esa instalación a la normativa vigente.

Además en estos casos, de ser el propietario, podrías recibir una sanción económica, que podrá variar entre el 50% del valor total de la obra y el 300% de ese mismo valor, por lo que hablamos de sanciones realmente serias. Será, además, un requisito que exigirá la propia administración en el momento en que tenga conocimiento de la existencia de una de estas instalaciones.

Existe una segunda posibilidad, que es la de la legalización de una obra de piscina que se encuentre en construcción pero no completamente concluida. En estos casos tendrás que realizar el expediente de legalización de la obra ya realizada hasta ese momento; y el proyecto básico y de ejecución de la obra pendiente de ejecutar.

Ambos trabajos serán independientes y la documentación adjuntada se ajustará para cada uno de ellos a unas normas propias, pudiendo perfectamente ajustarse a derecho la presentada en uno de esos dos momentos siendo la otra inadecuada.

En muchas ocasiones el particular se plantea esta cuestión, es decir, una vez pagada la sanción correspondiente a mi piscina no regularizada ¿eso significa que la misma ya ha sido legalizada? La respuesta es negativa, ya que el pago de la sanción no acarrea la legalización de la obra.

De hecho, la multa será compatible con otras decisiones administrativas como, en su caso, una orden de demolición, por lo que en casos extremos podríamos hablar de una combinación de ambas situaciones.

Será necesaria para legalizar una piscina la presentación de un informe técnico que haya sido realizado por persona autorizada para tal trámite, usualmente arquitectos o ingenieros acreditados por su correspondiente colegio profesional. Normalmente el arquitecto podrá realizar el proyecto técnico en piscinas pequeñas, como una piscina privada, requiriéndose la asistencia de un ingeniero en piscinas más grandes, que tengan equipos de mayor complejidad técnica.

Si lo que quieres es legalizar una piscina ya construida, el trámite será exactamente el mismo, pero no así las consecuencias. Y es que si el proyecto presentado por arquitecto o ingeniero acreditados concluye que la piscina ya existente no cumple con los requisitos normativos vigentes en el lugar donde se ha construido, existen dos opciones (a sumar a la previsible sanción económica que se impondrá al propietario).

La primera es que acometas cuantas obras de adaptación sean necesarias para reimplantar esa piscina dentro de lo que resulta necesario por Ley. La segunda es más gravosa: si se considera imposible adaptar la piscina a la legalidad pueden llegar a obligarte al derribo de la obra.

Cuanto cuesta legalizar piscina

El precio de este trámite puede variar significativamente dependiendo de diversos factores, como la ubicación de la propiedad, el tamaño de la piscina y la complejidad del proceso de legalización. En promedio, los costes para legalizar una piscina oscilan entre los 200 € y 500 € para la redacción del proyecto técnico de legalización por un arquitecto o ingeniero.

A esto se deben añadir las tasas de visado colegial, que pueden costar en torno a 150 €, y las tasas administrativas municipales, que varían ampliamente según la localidad. Por tanto, el proceso de legalización de piscinas es crucial para asegurar que las instalaciones se ajustan a la normativa, evitando problemas legales y de seguridad. Además, asegurar que una piscina esté legalizada puede repercutir positivamente en el valor de una propiedad.