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¿Cuánto cuesta un proyecto de cambio de uso?

Alejandro

Alejandro

Arquitecto

El cambio de uso es un trabajo eminentemente arquitectónico que está muy de alza por varias razones:

  • Primero, porque futuros propietarios que no pueden costearse el precio de una vivienda normal ven en este tipo de intervenciones una oportunidad para tener un hogar y, por qué no, revivir el sueño que se ha vendido en muchas películas "made in Hollywood": vivir en un loft industrial.
  • Segundo, los inversores ven la oportunidad de obtener un rendimiento óptimo con una operación que puede requerir, en el peor de los casos, de una reforma integral, algo que en infinidad de ocasiones ya es necesario en viviendas normales.

Para orientar en el precio de convertir un local en vivienda, primero hay que aclarar que, como ya sucede en todos los demás trabajos que requieran la intervención de un arquitecto, los baremos de precios son totalmente libres. Ya no existen los convenios de precios marcados por el Colegio de Arquitectos desde hace una década escasa, y el profesional debe tener muy claro lo que presupuesta y cómo lo presupuesta. Por tanto, es necesario explicar cuál es el proceso de un cambio de uso.

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Pero antes de comenzar les insto a no acometer una obra de esta entidad sin tener el permiso por escrito de los vecinos. Si una vez iniciados los trabajos, un vecino denuncia que se ha realizado sin conocimiento de la comunidad, la obra puede ser paralizada. Es nefasto saltarse este paso simplemente por tener prisas en empezar o por confiar en que en el período necesario para la prescripción de la ley, nadie vaya a denunciar.

Densidad urbanística y edificabilidad

En primer lugar, se tiene que comprobar que el cambio de uso esté permitido por la normativa urbanística vigente en la zona en la cual se halla la vivienda. Realizar un cambio de uso es añadir techo residencial a una parcela, y esto es clave a la hora de realizar la primera criba de locales futuribles para cambio a vivienda. En Barcelona, por ejemplo, la norma es que se debe dividir el total de la superficie construida de una parcela entre ochenta, y el resultado dará el número máximo de viviendas que puede existir en la susodicha parcela.

Mucho ojo: la superficie construida no es solamente la ocupada en planta baja, sino la de todas las plantas. Para calcularla, simplemente hay que ir a la web del catastro y sumar la superficie construida de todas las entidades con referencia catastral.

Si el resultado de la división Sup. Construida / 80 < viviendas existentes, la diferencia será el número de viviendas que la parcela todavía puede absorber.

Este trámite informativo lo puede realizar el propio interesado pidiendo cita en la correspondiente Oficina de Servicios Técnicos del Ayuntamiento, o delegarlo en un arquitecto si carece de tiempo. El arquitecto cobrará el servicio al precio de una gestión.

Estudio de viabilidad de un cambio de uso

Una vez hemos constatado que es posible añadir una vivienda más a la parcela, tenemos que realizar una visita detallada al inmueble candidato a ser transformado jurídicamente en vivienda. Se tienen que comprobar dos aspectos legislativos:

  • La Ley de Habitabilidad 141/2012 para vivienda nueva (el Anexo I)
  • La Ley de Accesibilidad DB SUA 9

El resultado de esta visita de toma de datos dirigida a las comprobaciones de cumplimiento de la reglamentación es elaborar un estudio de viabilidad que indique si el local cumple totalmente las premisas para ser transformada en vivienda sin mediar obra alguna, o si para ello, se deben realizar reformas.

En el caso de ser necesarias dichas reformas, el estudio de viabilidad indica punto por punto en qué aspectos no se cumple la ley y ofrece las posibilidades arquitectónicas para cumplirla. Las variantes pueden ser más o menos viables y deben ir acompañadas de una estimación de coste, dificultad y tiempo de ejecución.

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En el caso de que por razones de gran peso sea imposible cumplir la normativa (la fachada mínima o la configuración de patios no pueden adecuarse a la normativa sin cambiar totalmente el edificio), se deberá emitir un informe de no-viabilidad y el proceso acabará aquí.

En cualquier caso, el arquitecto cobrará la visita para el estudio de viabilidad y, en el caso de que en la susodicha visita no se haya constatado que sea inviable el cambio de uso, se redactará el informe que se tarifará asimismo.

Licencia de obra mayor 

Hemos constatado que el cambio de uso es posible. Tanto como si hace falta una reforma o como si no, es necesario redactar un proyecto de obra mayor con toda la documentación precisada por el Ayuntamiento correspondiente, y tramitarla. Ésta es la parte más costosa del trabajo porque es un proyecto visado con planos, memoria y estudio (básico) de seguridad y salud; y dependerá mucho de la entidad de las obras y del tamaño del inmueble.

Las obras se podrán comenzar una vez el Ayuntamiento haya dado los permisos necesarios, después de aprobar la documentación presentada.

Trámite final de la licencia de primera ocupación

Una vez finalizada las obras – si las hubiere -, se puede proceder a cambiar las escrituras del local y variar sus características catastrales, así como ir al Registro de la Propiedad. Cuando el local conste como vivienda, se puede tramitar la licencia de primera ocupación, que es la primera cédula de habitabilidad. Este último trámite tiene el precio de la emisión de una cédula de habitabilidad de segunda ocupación.

Precio estimado de un cambio de uso

Se darán desglosadas en cada parte del proyecto de cambio de uso. Como hemos comentado, el proceso en ocasiones no se puede llevar a cabo hasta el final porque se demuestra que es inviable en los puntos 1 y 2, así que para calcular el precio total, solamente se deberá sumar todos los pasos terminados. Es evidente que los puntos 2, 3 y 4 dependen de la superficie y complejidad del inmueble a tratar, por ello nos basaremos en un local tipo de 80 m2.

  1. Comprobación normativa urbanística: 50 €.
  2. Estudio de viabilidad:
    • Visita al inmueble: 100 €
    • Informe: 200 €
  3. Licencia de obra mayor (proyecto ejecutivo con memoria): 1500 €
  4. Trámites notariales: dependen del precio del inmueble, pero es pertinente contar con 1000 € de gasto.
  5. Licencia de primera ocupación: 200 €

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