¿Cuándo solicitar una división horizontal?

Necesitas una división horizontal en el caso de que decidas efectuar la separación de una vivienda. ¿Y por qué tomarías esa decisión? Puedes encontrarte en alguna de las siguientes situaciones: debes registrar las propiedades de una nueva edificación o quieres partir una vivienda existente.

Cuando se trata de una obra nueva, el promotor del inmueble necesita traspasar la propiedad de las unidades construidas. Es decir, debe vender los pisos. Entonces tiene que registrar la partición y cada una de las unidades resultantes. Cada unidad se constituye en un “elemento privativo” y se le asigna un número para su identificación. Su dueño se convierte en copartícipe de la propiedad general.

La segunda opción es la partición de una de las unidades de la edificación. Puede ser que agregues un piso a un edificio, por ejemplo que construyas una vivienda en la azotea, o que realices la división de una finca tumbada. En este último caso, las particiones se realizan en edificaciones desarrolladas a lo largo, como un conjunto residencial.

Puedes entender la situación si te pones en el lugar del comprador: adquieres una propiedad resultante de la partición de una existente y necesitas que tu propiedad conste en los registros. Requieres la escritura de tu vivienda y su registro en el catastro.

Proyecto para obra construida

Seguramente existen más casos de división horizontal de los que imaginas. Ahora mismo, tu inmueble de gran tamaño puede ser poco práctico porque no logras venderlo, su mantenimiento es muy costoso o simplemente el espacio es grande para ti y quieres vender la parte que te sobra. También puede suceder que un grupo reciba en herencia una propiedad y todos quieran conservarla.

Entonces hablas con un arquitecto. Le preguntas si de tu piso grande salen dos pequeños –o la cantidad que corresponda–. Él, seguramente, revisará la propiedad y sus planos y te dará una primera opinión. A continuación, debes iniciar dos trámites: la búsqueda de aprobación de la comunidad de propietarios y la realización del proyecto técnico –por parte del arquitecto– para notificar, justificar y explicar la división horizontal a las autoridades.

Vuelve de nuevo al lugar del comprador: para el que negocio de compraventa sea legal, la nueva vivienda requiere una cédula de habitabilidad y un título de propiedad dentro del conjunto de la edificación.

La inversión

Los plazos para realizar estos proyectos varían según la dificultad de la obra. En todo caso, puedes averiguar ante tu autoridad municipal. Solo debes tener en cuenta que no deberías comenzar a realizar ninguna obra sin tener los permisos y licencias correspondientes.

Además, recuerda que debes apartar presupuesto para honorarios profesionales de los técnicos, tasas e impuestos, que se suman al coste de la obra propiamente dicha. Porque realizarás la división como proyecto constructivo y también como documento técnico ante las autoridades. Su precio se adaptará a tu caso concreto.

Es importante que sepas que cualquier división de la propiedad, como en el caso de una casa de varios pisos con estancias independientes, debe regularizarse ante las autoridades. Te pedirán, entre los requisitos para la aprobación del proyecto, los planos de las unidades, sus dimensiones, las superficies de las áreas comunes, el porcentaje de participación de cada una y las servidumbres que le corresponden.