Qué es el Número de Registro de Alquiler (NRA)
El Número de Registro de Alquiler (NRA) es un identificador alfanumérico único que permite inscribir oficialmente cualquier vivienda o habitación que se ofrezca para alquiler de corta o media duración en España, tanto turístico como no turístico. Su implantación responde a la nueva normativa europea y estatal destinada a ordenar, supervisar y transparentar la oferta de alojamientos temporales.
Desde el 1 de julio de 2025, todas las plataformas digitales que publiquen anuncios de alquiler —como Airbnb, Booking, Idealista o Holidu— están obligadas a mostrar el NRA de cada unidad. Si un propietario no lo aporta, la plataforma debe retirar el anuncio en un máximo de 48 horas tras recibir la notificación de la administración.
El NRA surge de la aplicación conjunta de:
- El Reglamento (UE) 2024/1028, que establece un sistema europeo de intercambio de datos sobre alquileres de corta duración.
- El Real Decreto 1312/2024, que crea en España el Registro Nacional de Alquileres de Corta Duración (RNACD) y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos gestionada por el Colegio de Registradores.
Funciones principales del NRA
- Garantizar la legalidad del inmueble y su inscripción en un registro público.
- Ofrecer transparencia a los consumidores y a las plataformas digitales.
- Evitar el fraude y la competencia desleal, diferenciando entre viviendas registradas y no registradas.
- Centralizar datos de viviendas de corta estancia para control estadístico, fiscal y de cumplimiento normativo.
- Permitir la interoperabilidad entre administraciones autonómicas, locales y el sistema europeo de datos de alojamiento.
¿A quién se aplica?
El NRA es obligatorio para:
- Personas físicas o jurídicas que alquilen viviendas o habitaciones por días, semanas o meses, con fines turísticos o de estancia temporal.
- Propietarios particulares que publiquen su inmueble en plataformas digitales.
- Gestores o intermediarios que actúen en nombre de los titulares (por ejemplo, agencias o administradores de fincas).
Quedan fuera del registro los contratos de alquiler de larga duración (más de 3 meses) regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), salvo que voluntariamente deseen inscribirse para dar trazabilidad a sus operaciones.
Cómo solicitar el Número de Registro de Alquiler (NRA)
El NRA se solicita exclusivamente por vía telemática a través de la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores de España.
El trámite está disponible para todo el territorio nacional y centraliza la información de las comunidades autónomas.
Quién puede solicitarlo
- El propietario o titular de la vivienda o habitación.
- Un representante autorizado: gestor administrativo, técnico, arquitecto, ingeniero o profesional acreditado por el propietario.
Requisitos previos
- Identificación digital válida: certificado electrónico, DNIe o sistema Cl@ve.
- Cumplimiento de la normativa autonómica o municipal: disponer de licencia turística, declaración responsable o autorización, según la comunidad autónoma.
- Datos técnicos del inmueble:
- Dirección completa y referencia catastral.
- Capacidad máxima autorizada (número de plazas o habitaciones).
- Modalidad de explotación: vivienda completa o por habitaciones.
- Número de registro turístico autonómico, si existe.
Procedimiento paso a paso
- Acceso a la sede electrónica: ingresar en la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores.
- Rellenar el formulario de solicitud, aportando los datos del propietario, del inmueble y los documentos requeridos.
- Firmar electrónicamente la solicitud y enviarla telemáticamente.
- Obtención inmediata del NRA provisional, que permite anunciar el inmueble de forma legal mientras se completa la verificación.
- Revisión registral: el Registro comprueba la documentación.
- Si todo es correcto, se emite el NRA definitivo.
- Si hay defectos, se concede un plazo de 7 días hábiles para subsanarlos.
- En caso de no corregirlos, el NRA puede suspenderse o anularse, notificándose a las plataformas para bloquear el anuncio.
Plazos
- Asignación provisional: inmediata (el mismo día de la solicitud).
- Emisión definitiva: entre 3 y 15 días hábiles, según comunidad autónoma y carga de trabajo.
Coste del trámite
El Real Decreto 1312/2024 no fija un precio único para todo el territorio, sino que remite al Arancel de los Registradores de la Propiedad, aplicable a los actos de inscripción y certificación electrónica.
No obstante, el Colegio de Registradores ha establecido un importe base orientativo de 27,05 € + IVA por solicitud, que cubre los gastos de registro, validación documental y emisión del NRA.
A continuación se detallan las diferencias más relevantes según el tipo de solicitud:
Vivienda o unidad independiente
Cada vivienda completa inscrita genera una solicitud individual, y por tanto, un arancel único. Si una persona registra una única vivienda o apartamento, el coste total será 27,05 € + IVA. El NRA asignado identifica esa vivienda como una unidad autónoma de arrendamiento.
Alquiler por habitaciones
En el caso de viviendas donde se alquilan habitaciones por separado, el sistema genera un NRA por cada habitación. Esto implica que, si se registran varias habitaciones en una misma dirección, se abonará el importe base por cada una. Esta segmentación responde al principio de “unidad arrendaticia”, que exige que cada espacio con capacidad para ser arrendado de forma independiente tenga su propio número.
Edificios o bloques con varias viviendas
Cuando un mismo propietario registra un edificio completo con varias viviendas de corta estancia, el registro se realiza por unidad de vivienda, no por edificio. Cada apartamento o piso debe tramitar su solicitud individual, con su correspondiente NRA. Si todas las viviendas se inscriben en la misma solicitud mediante gestión conjunta (por un profesional o sociedad), puede aplicarse una liquidación agrupada, pero el coste final se calcula por número de unidades inscritas.
Viviendas de uso mixto o compartido
Si el inmueble se destina parcialmente a corta duración (por ejemplo, se alquilan habitaciones mientras el propietario reside en la vivienda), se aplica el criterio de “unidad arrendaticia independiente” por cada habitación o conjunto de habitaciones con acceso y servicios propios. La solicitud debe detallar el número exacto de unidades y su superficie útil, y puede requerir documentación adicional sobre la capacidad máxima y el cumplimiento de requisitos de habitabilidad.
Facturación y gestión del pago
- El pago del arancel se realiza tras la concesión del NRA definitivo, mediante factura electrónica emitida por el Registro de la Propiedad correspondiente.
- En solicitudes gestionadas por profesionales o plataformas intermedias, la factura puede emitirse a nombre del propietario o del representante, según la autorización presentada.
- Este coste no incluye los honorarios del gestor, que varían según el alcance del servicio (revisión documental, firma delegada, subsanaciones, etc.).
Importante: los aranceles registrales son tasas públicas, no honorarios profesionales. El Colegio de Registradores los factura directamente, de modo que su importe es invariable en todo el territorio y no depende de la tarifa del profesional que gestione la solicitud.
Sanciones por no disponer del Número de Registro de Alquiler (NRA)
A partir de julio de 2025, no disponer de un NRA válido cuando el anuncio se publique en una plataforma digital implica riesgos y sanciones inmediatas.
Consecuencias principales
- Retirada de anuncios en 48 horas: Las plataformas están obligadas por ley a eliminar o suspender los anuncios que no incluyan un NRA válido, o aquellos que figuren con números falsos o caducados. El incumplimiento reiterado puede provocar el bloqueo del usuario y la suspensión de la cuenta en todas las plataformas conectadas al sistema.
- Multas económicas: Las sanciones varían según la comunidad autónoma, pero las cuantías habituales son:
- Infracciones leves: de 300 € a 3.000 € (por falta de número o datos incompletos).
- Infracciones graves: desde 3.000 € hasta 30.000 € (por alquiler sin licencia o falsificación documental).
- Infracciones muy graves: superiores a 60.000 €, en comunidades con regulación turística estricta como Baleares, Cataluña o Canarias.
- Pérdida de licencias y autorizaciones: La omisión del NRA puede conllevar la revocación de la licencia turística o la suspensión temporal de la actividad, impidiendo anunciar o alquilar el inmueble durante varios meses.
- Retirada de la visibilidad en buscadores y comparadores: Las plataformas están conectadas con la Ventanilla Única Digital, lo que significa que los anuncios sin NRA dejan de mostrarse automáticamente en los resultados de búsqueda de alquileres temporales.
Responsabilidad del propietario y del gestor
El titular del inmueble es el responsable último de disponer de un NRA válido y actualizado, aunque la gestión la realice un tercero.
En caso de inspección, deberá aportar el justificante electrónico de inscripción y la resolución definitiva emitida por el Registro de la Propiedad.
Registro, mantenimiento y actualización del Número de Registro de Alquiler (NRA)
El NRA no caduca, pero su validez depende de mantener los datos actualizados y cumplir las obligaciones periódicas ante el Registro.
Obligación de mantener los datos actualizados
El propietario debe comunicar cualquier cambio que afecte al inmueble o a la explotación:
- Cambio de titularidad o traspaso de la vivienda.
- Modificación del número de plazas o capacidad máxima.
- Cambio de modalidad (de vivienda completa a habitaciones, o viceversa).
- Cese o suspensión temporal de la actividad.
No actualizar el NRA puede acarrear la suspensión automática del registro y la retirada de los anuncios por parte de las plataformas.
Renovación anual
El Real Decreto 1312/2024 establece que cada titular deberá confirmar anualmente la vigencia de los datos mediante la presentación de un modelo informativo que incluya:
- Periodo de actividad (fechas de arrendamiento).
- Declaración sobre la finalidad (turística o no turística).
- Confirmación de que las condiciones del inmueble no han variado.
Si este modelo no se presenta en el plazo correspondiente, el NRA puede quedar inactivo hasta su regularización.
Baja y reactivación del NRA
- Si el inmueble deja de destinarse a alquiler temporal, debe solicitarse la baja voluntaria en el Registro.
- En caso de querer reanudar la actividad, puede reactivarse el mismo número si se mantienen las condiciones iniciales.
- Si existen cambios sustanciales (propiedad, capacidad, licencia), se genera un nuevo NRA.
Ventajas de mantener el NRA vigente
- Evita sanciones y bloqueos automáticos de anuncios.
- Aporta trazabilidad a las operaciones ante Hacienda y las administraciones autonómicas.
- Aumenta la confianza de los usuarios y plataformas.
- Facilita la gestión de subvenciones o programas de vivienda turística regulada.
El Número de Registro de Alquiler (NRA) es ahora indispensable para operar legalmente en el mercado del alquiler de corta duración.
Garantiza que tu vivienda cumple la normativa, te permite anunciarte sin riesgo de retirada y protege tu inversión frente a sanciones.
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