¿Qué es la segregación vivienda?
Por segregación de vivienda entendemos el proceso mediante el cual se modifica el registro de un bien inmueble, en este caso una vivienda, seleccionando una parte del mismo y separándola de las demás. La parte segregada, en este caso, aparece formando un nuevo inmueble independiente del anterior.
Una de las preguntas más habituales que te puede venir a la cabeza sobre este tipo de procesos es si es lo mismo realizar una división de vivienda que realizar una segregación de vivienda. En este caso hay que señalar que la respuesta es negativa. Segregaremos una vivienda cuando el inmueble original es modificado pero continúa existiendo. Es decir, donde antes solo estaba el inmueble original ahora habrá dos inmuebles: el original modificado, y el nuevo, constituido por la zona segregada del anterior. A efectos prácticos esto supone que deberemos inscribir en el registro de la propiedad la nueva vivienda, sí, pero también hacer constar mediante una nueva inscripción las modificaciones que en cabida, forma y, en su caso, linderos, se han producido como resultado de tal segregación. Con la división de vivienda, por su parte, el inmueble original deja de existir tras ese acto, que consiste en dividirlo en diferentes partes (que, al igual que con la segregación, pueden ser únicamente dos). A efectos registrales con la división la anterior finca desaparecerá, y se producirá el nacimiento de dos nuevas que deberás ser inmatriculadas por vez primera.
Bien, la respuesta a esta pregunta es ambivalente. De un lado resulta claro que la segregación de vivienda es una buena solución en casos de que, por ejemplo, tengas problemas en la repartición de algunas herencias. En estas situaciones, donde a veces las posturas se enquistan por completo, a veces es más útil optar por la segregación de vivienda (o por la división del inmueble). La repartición de las herencias por porcentajes sobre el total del caudal hereditario es muy habitual en nuestro país, y ello suele conllevar algunos problemas a la hora de identificar qué bienes y qué porcentajes de los mismos corresponde a cada uno de los herederos. En estos casos la segregación de vivienda, igual que la segregación o división en otros elementos de tipo inmobiliario que puedan corresponder dentro del inventario testamentario, es muy útil.
Con todo, en los últimos tiempos, y al amparo de la crisis económica (y de la propia crisis inmobiliaria, que imposibilita el acceso a una vivienda para muchas personas) se han venido generalizando las segregaciones de vivienda, como una forma de obtener ingresos derivados de la venta (o alquiler) de esa parte segregada, y, al mismo tiempo, reducir los gastos de mantenimiento de ese inmueble.
También puede ocurrir que sea el mismo promotor inmobiliario quien tenga interés en segregar una vivienda para poder dar mejor salida comercial a las dos resultantes, o bien para convertir una de ellas, habitualmente la más pequeña, en otro tipo de oferta inmobiliaria, como una oficina o un estudio.
¿Cuándo solicitar una segregación vivienda?
Existe una enorme variedad de situaciones en las cuales puedes necesitar una segregación de vivienda. Las más habituales en los últimos años vienen ocasionadas por necesidades económicas, situaciones en las que, para afrontar una subida de una hipoteca o hacer frente a nuevas situaciones personales, los propietarios de una vivienda aspiran a vender o alquilar una parte de su casa. Incluso la totalidad de la misma, pues es sabido que será más sencillo arrendar o enajenar dos inmuebles de pequeñas dimensiones que uno de grandes. Otro de los momentos habituales para solicitar una segregación de vivienda es cuando nos enfrentamos a una sucesión mortis causa, y debemos hacer frente a la repartición de la herencia entre diferentes herederos que no quieren permutar una de sus partes inmobiliarias por una indemnización económica.
La respuesta no es clara, ya que el precio de esa segregación dependerá mucho de factores como el tipo de vivienda, su situación y tamaño, la sencillez o no de las obras o la facilidad para la obtención de los permisos de segregación.
Existen una serie de requisitos relacionados con la segregación de vivienda que tienen que ver con la posibilidad de que dicho inmueble se encuentre dentro de una comunidad de propietarios. En estos casos las necesidades serán particulares, y pueden tener diferencias con respecto al marco común existente en este tipo de negocios jurídicos. Concretamente nos podemos enfrentar a tres posibilidades diferentes.
La primera de ellas está meramente adscrita al derecho privado, y trata sobre los estatutos de una comunidad de propietarios, en el caso de la que vivienda a segregar se encuentre dentro de una de estas realidades jurídicas. Estos estatutos de la comunidad de propietarios pueden tener tres posturas diferentes con respecto a la segregación de vivienda.
La primera de ellas es la más sencilla de atender: estando permitida la segregación de vivienda se atiende a lo previsto en los estatutos sobre ella. La segunda es más complicada, y es que en el caso de no estar permitida la segregación de vivienda en los estatutos de la comunidad de propietarios dicha segregación no podrá realizarse hasta que se modifiquen los mismos, algo relativamente complicado, puesto que es un acto jurídico que exige unanimidad de todos los propietarios. Y, en tercer lugar, puede suceder que los estatutos no recojan nada al respecto, por lo que habría que recurrir a la norma marco, que en este caso es la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (Ley 49 de ese año). En esa Ley de Propiedad Horizontal se recoge que para realizar una segregación de vivienda se debe contar con la aprobación de al menos tres quintas partes de todos los propietarios.
¿Cómo conseguir una segregación vivienda?
Si queremos realizar la segregación de vivienda tenemos que realizar una serie de pasos específicamente fijados en la normativa. Todos ellos son igualmente necesarios, y no tenerlos en cuenta nos acarreará la nulidad del acto y las sanciones correspondientes al mismo.
Lo primero que debemos de hacer es contemplar cómo se regula la segregación de vivienda en la comunidad de propietarios en la que se encuentra la misma, en su caso. Si está permitida libremente pasaremos al siguiente paso, mientras que si no lo está o no se recoge nada al respecto lo más útil es convocar una Junta de Propietarios. En la misma debemos contar con el consentimiento de tres quintas partes de los propietarios para segregar la vivienda (si dicha segregación no está contemplada en los estatutos) o de la totalidad de los mismos si queremos modificar esos estatutos (para casos en que expresamente se prohíba la segregación de vivienda). En su caso se hará firmar a los propietarios un acta en que figure el permiso de la comunidad de propietarios.
Una vez realizado esto se contactará con el personal técnico, preferentemente un arquitecto, que realizará un proyecto de ejecución que deberá presentar ante el Ayuntamiento acompañado con el permiso de la Comunidad de Propietarios. En dicho proyecto habrá de incluirse planos antiguos, planos previstos tras la segregación de vivienda, presupuesto y plazo de ejecución, aceptación de la dirección de la obra y cumplimiento de la normativa vigente. Analizado este documento por parte del ayuntamiento (y recibido el informe favorable que deberá remitir la Consejería encargada de la vivienda en el correspondiente gobierno autonómico) se concederá la licencia de obras, que dará inicio a la fase puramente física de la actuación.
Realizada la obra se acudirá al notario para comunicar la segregación, se procederá a la modificación de los asientos registrales en el Registro de la Propiedad (nueva inscripción en la vivienda antigua, nueva inmatriculación en la nueva vivienda), y se comunicará al ayuntamiento el certificado final de obra, junto con el proyecto de estado definitivo del inmueble. Tras revisión presencial por parte de los técnicos municipales, el Ayuntamiento concederá la Licencia de Primera Ocupación, la Consejería autonómica correspondiente a la vivienda concederá la cédula de habitabilidad y el inmueble pasará a ser considerado vivienda a todos los efectos.
El incumplimiento de cualquiera de los actos necesarios para la segregación de la vivienda puede acarrearte la no obtención de una cédula de habitabilidad. Esto significa no solamente que la vivienda no podrá ser vendida o alquilada, sino que ni siquiera se podrán dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad. Además, se podrán imponer diferentes sanciones de tipo administrativo, que van desde multas de diferente cuantía hasta, en casos extremos, la demolición de la obra. En ninguno de los casos estarás incurriendo en consecuencias de carácter penal, pero sí, como vemos, algunas otras que pueden resultar realmente costosas para el bolsillo si actuamos de forma inadecuada.
Normativa y requisitos de la segregación vivienda
A la hora de hablar de la normativa que debemos tener en cuenta para realizar una segregación de vivienda lo podemos hacer de tres niveles normativos diferentes.
El primero de ellos es el nivel de la normativa estatal, que establece, en muchos casos, un sistema marco que posteriormente es desarrollado y ejemplificado por la normativa autonómica. En este nivel nos encontramos, fundamentalmente, con la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, desarrollada y reformada posteriormente (siendo la reforma más importante la de 2013, en forma de Ley número 8 de ese año, aprobada el 26 de junio), la Ley hipotecaria, la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad y, en general, todo lo previsto en este tipo de contratos dentro del propio Código Civil.
A continuación habrá que descender al plano autonómico. Las comunidades autónomas tienen asumidas las competencias en materia de vivienda, por lo que poseen la potestad de establecer las condiciones de habitabilidad que tienen que tener las viviendas en el territorio de esa comunidad autónoma. Por lo tanto las comunidades autónomas podrán, mediante Ley Autonómica o Decreto, regular las posibilidades de segregación de vivienda y establecer, en su caso, las condiciones mínimas en metros cuadrados y condiciones que tienen que tener las dos viviendas resultantes de tal proceso.
Por último, habrá que atender a la normativa urbanística municipal, que ha de establecer las condiciones generales que debe de cumplir el conjunto de viviendas de ese municipio. Esta normativa regula, igualmente, el procedimiento a seguir para la realización de las obras necesarias para realizar esta segregación de vivienda. Además los municipios suelen regular elementos tales como la superficie mínima de las estancias, las condiciones de ventilación, la iluminación natural, los accesos y servicios de los que debe poder hacer uso la vivienda o la compatibilidad de usos entre viviendas.
En otras palabras, para realizar una segregación de vivienda no solamente tendremos que tener en cuenta la normativa vigente en las tres categorías de la Administración pública (administración estatal, autonómica y local) sino también recurrir a lo establecido específicamente dentro de los documentos de carácter privado que regulen esa comunidad concreta de propietarios. Debido a esta complejidad en la estructura normativa a estudiar, sobra decir que esta es una de esas acciones te recomendamos que sea realizada siempre por abogados o gestorías, lo que garantiza un adecuado cumplimiento de la normativa en forma, fondo y plazos.
Cualquier segregación de vivienda necesita de una autorización administrativa que debe de partir del ayuntamiento correspondiente al municipio en el cual se encuentre la vivienda original. Además, se deberán realizar dos nuevas inscripciones en el Registro de la Propiedad. La primera de ellas corresponderá a la vivienda antigua, que tras la segregación quedará modificada en su forma y cabida, por lo que se tendrá que realizar una nueva inscripción con dicha descripción actualizada. La segunda es la incursión en el Registro de la Propiedad de la nueva vivienda resultante de tal segregación de vivienda para lo cual habrá que realizar una nueva inmatriculación, que dará lugar a una nueva finca registral con número propio.
Cuanto cuesta segregación vivienda
La segregación de una vivienda es el proceso de dividir una propiedad registral en dos o más independientes, cada una con su referencia catastral y finca registral propias. Para llevar a cabo la segregación, se requiere cumplir con la normativa urbanística local, la escritura pública correspondiente, e inscribir la división en el Registro de la Propiedad.
En términos de costes, el precio de este proceso puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores como la comunidad autónoma, las características de la propiedad y los honorarios de los profesionales involucrados. De forma general, el precio de la segregación de vivienda puede oscilar en un rango que va desde aproximadamente 1.000 euros hasta más de 3.000 euros. Este precio puede aumentar en caso de necesitar servicios adicionales como proyectos técnicos más elaborados o gestiones extras que pueden ser requeridas por la normativa local.
Además, hay que tener en cuenta otros gastos asociados al proceso de segregación, como los impuestos (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros), tasas de notaría, registro y, en ocasiones, la gestión de licencias urbanísticas necesarias. En suma, la segregación de una vivienda es un trámite complejo que involucra una serie de costes importantes, siendo esencial contar con asesoramiento profesional para su correcta ejecución.
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