¿Qué es la segregación de fincas?

Un espacio, dos fincas

Si tienes una finca es posible separar porciones para que existan dos fincas diferentes (o más). Una de las maneras de hacerlo es mediante la segregación de fincas. Es el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno, que forma una finca independiente.

Conviene que tengas clara la diferencia entre la segregación y la división de fincas. Mientras que en la segregación la finca original subsiste, es decir, sigue existiendo, en el acto de división la finca original desaparece y se convierte en varias fincas independientes.

Pongamos un ejemplo: si tienes una finca registrada como A, puedes segregar una porción B y al final existen A y B. En cambio, con la división de la finca A se obtendrían las fincas B, C y D. Es importante que tengas esto presente porque fiscalmente en la segregación se paga por el valor del terreno que se haya separado, mientras que en la división se paga por el valor total de los terrenos repartidos. En general, es más económico segregar que dividir.

El proyecto de segregación de fincas urbanas

La segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano de la finca y diciendo «esto es así». Es un trabajo técnico preciso que además está regulado porque tiene consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Por eso, es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cual inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados (y los antecedentes) a informes y planos técnicos. Ese proyecto no es para ti, sino para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación. El proyecto se le entregará al ayuntamiento para que estudie el caso.

La licencia de segregación y la escritura notarial

La segregacion de una finca urbana no es algo que se pueda hacer libremente, a pesar de que en ciertas circunstancias puede ser una decisión particular del propietario del terreno. Para realizar este acto es necesaria la licencia de segregación, o en su defecto la llamada declaración de innecesariedad (es decir, de que no es necesaria). El ayuntamiento valorará la conveniencia de otorgarte la licencia de segregación, y para ello revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística, así como los requisitos que exige para la planificación territorial:

– Las dos fincas deben cumplir la normativa urbanística.

– La finca original debe estar inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

El siguiente documento de importancia es la escritura de segregación o parcelación. Esta la redactará un notario a partir de la licencia municipal de segregación, y debe señalar el lindero o punto cardinal de la finca original a partir del cual se hace la segregación. Se describe la finca segregada, así como el estado en el que queda la finca «resto», que es como se denomina a la finca original tras la segregación.