Como ya hemos explicado en anteriores artículos, una segregación es un acto en el cual se separa una porción de la finca originaria para que constituya una finca nueva e independiente.
Este acto necesita ciertos requisitos a nivel urbanístico y dependen de la ley del suelo de cada Comunidad Autónoma, así como del planeamiento urbanístico municipal en vigor.
La premisa básica para segregar una finca es que las dos fincas resultantes han de cumplir todos los requisitos mínimos para constituirse como finca independiente.
Es decir, en ambas fincas resultantes debe ser legal construir una vivienda en las condiciones urbanísticas actuales.
La segregación de fincas es el procedimiento legal mediante el cual una parcela se divide en varias partes independientes. Este trámite facilita una gestión más eficiente del suelo y puede incrementar su valor y opciones de aprovechamiento.
Requisitos para segregar finca urbana
Para ello, los requisitos habituales son los siguientes:
- La finca ha de tener la superficie mínima para ser edificable, que suele ser de 600m².
- Han de tener el frente mínimo de parcela (lado que da a la vía pública), que varía en cada planeamiento y en cada zona. Por tanto, como es obvio, ambas fincas deben tener acceso a la vía pública.
- Si en la finca hubiera ya una vivienda, esta no puede dejar de cumplir la normativa, es decir, la vivienda existente tiene que cumplir la edificabilidad asignada a la finca, la ocupación y el retranqueo a linderos correspondiente. Es decir, si ya existe una vivienda es muy difícil que se pueda segregar la finca, salvo que esto se hubiera previsto cuando se construyó la casa.
- Ambas fincas han de tener las infraestructuras necesarias habituales del suelo urbano, como son el abastecimiento de agua y luz, acceso rodado, etc.
Licencia de segregación
Como ya hemos explicado en anteriores artículos, las segregaciones están sujetas a licencia municipal. Una vez otorgada la licencia, hemos de ir al notario y al registro para inscribir la nueva finca.
Dentro del trámite de la licencia municipal, se necesitan una serie de documentos. Uno de ellos es una representación gráfica georreferenciada de la finca, hecha por un topógrafo.
También será necesario un documento técnico hecho por un arquitecto o arquitecto técnico, que justifique que la nueva finca cumple con el planeamiento vigente.
A este documento técnico se le suele llamar proyecto de segregación de parcela urbana, proyecto de parcelación o simplemente segregación, dependiendo de la entidad del cometido y de las normativas vigentes, pero esencialmente es lo mismo.
Todos los trámites que conllevan la segregación se pueden resolver por unos 1000€ o 2000€, entre los gastos de topógrafo, arquitecto, tasas municipales, notario y registro.
Lo más importante es asesorarse bien de si el trámite es posible, para lo cual es muy importante contactar con un arquitecto de confianza que conozca bien la normativa de tu zona, pues el resto de gastos (tasas, notario, registro) son puros trámites.