¿Cuándo solicitar una división horizontal?
Debes solicitar una división horizontal cuando quieras separar legalmente una vivienda, un edificio o un terreno en varias unidades independientes. Este procedimiento es necesario en dos casos principales: para registrar las propiedades de una nueva construcción o para dividir una vivienda o unidad existente.
En una obra nueva, el promotor necesita vender las distintas unidades construidas (pisos, locales, garajes, etc.). Para ello, debe inscribir la partición en el Registro de la Propiedad, asignando a cada unidad un número identificativo y una cuota de participación en los elementos comunes. Cada unidad pasa a ser un elemento privativo, y su propietario se convierte en copartícipe de la propiedad general.
En la división de una unidad ya existente, puede tratarse de añadir un nuevo piso a un edificio —por ejemplo, construyendo una vivienda en la azotea— o dividir una finca tumbada, típica en residenciales con edificaciones alineadas. En ambos casos, la escritura y el registro catastral de la nueva unidad son imprescindibles para que sea reconocida legalmente.
Existen otros supuestos frecuentes:
- Inmuebles de gran tamaño que no se pueden vender fácilmente o cuyo mantenimiento es costoso.
- Viviendas sobredimensionadas para sus ocupantes, en las que se quiere vender una parte.
- Herencias compartidas entre varios beneficiarios que desean conservar y repartir la propiedad.
En cualquier caso, el proceso requiere la intervención de un arquitecto que revise la propiedad y elabore un proyecto técnico. También es necesario obtener la aprobación de la comunidad de propietarios y presentar la documentación en el ayuntamiento para justificar y legalizar la división.
Para que la nueva vivienda pueda venderse o alquilarse legalmente, deberá contar con cédula de habitabilidad, título de propiedad y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los plazos dependen de la complejidad del proyecto y de la tramitación municipal, y no se deben iniciar obras sin contar con las licencias necesarias. Además, se debe presupuestar no solo el coste de las obras, sino también honorarios profesionales, tasas e impuestos.
Entre los requisitos para aprobar una división horizontal destacan:
- Planos detallados de las nuevas unidades.
- Dimensiones y superficies de las áreas comunes.
- Porcentaje de participación de cada unidad.
- Servidumbres y derechos asociados.
Regularizar la división de un inmueble garantiza seguridad jurídica, facilita la venta o el alquiler y evita problemas legales en el futuro.
¿Qué es la división horizontal?
La división horizontal es un procedimiento legal mediante el cual la propiedad de un edificio o terreno se subdivide en unidades privadas independientes, denominadas elementos privativos (como viviendas, locales comerciales, trasteros o plazas de garaje). Cada unidad se convierte en una finca registral con su propio número identificativo y se asocia a un coeficiente de participación en los elementos comunes del inmueble.
Este acto, que se formaliza mediante escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad, otorgando a cada propietario derechos y obligaciones regulados por la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la división horizontal suele realizarse al inicio de la vida útil de un edificio, también puede llevarse a cabo posteriormente, siempre que se cumplan los requisitos legales y urbanísticos. Por ejemplo, un propietario puede decidir dividir su vivienda para crear otra unidad independiente cuando:
- El inmueble es demasiado grande y resulta difícil venderlo como conjunto.
- El mantenimiento y los gastos asociados son elevados.
- Se recibe una propiedad en herencia junto a otros herederos.
En estos casos, es necesario obtener la aprobación unánime de la comunidad de propietarios o cumplir con las condiciones específicas recogidas en los estatutos del edificio.
El proceso de segregación y división horizontal suele incluir:
- Aprobación de la comunidad de propietarios.
- Proyecto técnico elaborado por un arquitecto para documentar la modificación.
- Licencia de obra mayor otorgada por el ayuntamiento, conforme a las normas urbanísticas vigentes.
- Cédula de habitabilidad de la nueva unidad.
- Actualización de las escrituras y registro en el catastro.
División horizontal tumbada
La división horizontal tumbada se aplica a construcciones desarrolladas a lo largo, como chalets adosados, residenciales de bungalows o fincas con varias edificaciones independientes. Al igual que en la división vertical, cada unidad resultante se inscribe como finca registral independiente y comparte gastos y elementos comunes con el resto de propietarios.
Este formato de división permite reducir el coste de adquisición en comparación con las viviendas unifamiliares aisladas, manteniendo zonas comunes y servicios compartidos. Los requisitos legales, técnicos y fiscales son los mismos que en una división horizontal convencional, incluyendo el pago de los impuestos establecidos por la comunidad autónoma.
Normativa y requisitos de la división horizontal
La división horizontal está regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece el título constitutivo de la edificación y de cada una de sus divisiones. Este título describe el edificio, sus elementos comunes, los elementos privativos (como viviendas, locales o garajes), las cuotas de participación y los derechos y obligaciones de cada propietario. Todo ello queda reflejado en la escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si posees una finca o inmueble y no cuentas con un documento que acredite su propiedad de forma individualizada, no podrás venderla, solicitar una hipoteca ni contratar ciertos seguros. Por ello, la división horizontal es un paso imprescindible para regularizar y registrar cada unidad.
Este trámite puede ser necesario en dos situaciones principales:
- Como promotor inmobiliario, al construir un edificio o conjunto residencial y registrar cada unidad de forma independiente.
- Al dividir una propiedad existente dentro de una edificación ya construida, como segregar una vivienda grande en dos más pequeñas o crear una nueva unidad en la azotea.
En cualquiera de los casos, deberás contar con un arquitecto o ingeniero que elabore un proyecto técnico conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y al Código Técnico de la Edificación (CTE). Estos documentos deben cumplir con las condiciones de seguridad estructural, eficiencia energética, accesibilidad, higiene y protección contra incendios.
Además, los ayuntamientos establecen sus propias normativas urbanísticas, por lo que es fundamental consultar la legislación local. Entre los requisitos habituales se incluyen:
- Planos y descripciones detalladas de las unidades y elementos comunes.
- Determinación de las cuotas de participación.
- Cumplimiento de la normativa urbanística y de edificación vigente.
- Aprobación unánime de la comunidad de propietarios, salvo que los estatutos permitan otra fórmula.
La normativa también contempla la división horizontal tumbada, que se aplica a edificaciones desarrolladas en horizontal, como urbanizaciones, adosados o conjuntos residenciales.
Es importante que las nuevas descripciones se ajusten a las regulaciones hipotecarias y que las modificaciones se inscriban tanto en el Registro de la Propiedad como en el catastro. El cambio en las cuotas de participación puede influir en los gastos comunes y en el valor de las propiedades, por lo que el consenso de los vecinos es clave.
Debido a que cada caso depende de factores como la ubicación, la normativa local y la complejidad del proyecto, es difícil fijar un coste estándar para la división horizontal. Por ello, lo más recomendable es contar con profesionales cualificados y especializados en tu zona para garantizar que el proceso se realice correctamente y cumpla con todos los requisitos legales.
¿Cómo conseguir una división horizontal?
Si necesitas realizar una división horizontal o división horizontal tumbada, el primer paso es contar con un arquitecto o ingeniero colegiado que elabore un proyecto técnico. Este documento es imprescindible para dividir un inmueble —como una finca, piso, casa o edificio— en unidades independientes y habitables, denominadas elementos privativos.
Para llevar a cabo la división, deberás:
- Obtener el respaldo unánime de la comunidad de propietarios, salvo que los estatutos prevean otra fórmula.
- Presentar el proyecto técnico ante el ayuntamiento y obtener las licencias y permisos correspondientes.
El profesional que contrates verificará que la comunidad respalde la propuesta y elaborará un proyecto que cumpla con el Código Técnico de la Edificación y la normativa local. Este proyecto debe incluir:
- Medidas de seguridad estructural.
- Conexiones de servicios básicos.
- Cumplimiento de normativas de higiene, eficiencia energética, accesibilidad y protección contra incendios.
En muchos casos se elaboran varios proyectos: uno general para la edificación y otro para cada unidad resultante. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la división debe constar en un título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad.
El informe técnico incluirá:
- Planos detallados.
- Superficie y distribución de las unidades.
- Cuotas de participación en elementos comunes.
- Planta y ubicación exacta.
- Anejos vinculados (garajes, trasteros, terrazas).
Una vez aprobada la división, los cambios deben inscribirse tanto en el Registro de la Propiedad como en el catastro. El trámite es un acto público y debe formalizarse ante notario.
En algunos municipios es posible iniciar la división horizontal de forma telemática mediante certificado digital, mientras que en otros se realiza de forma presencial. El procedimiento general incluye:
- Presentar un formulario oficial.
- Adjuntar el proyecto técnico y demás anexos.
- Firmar la solicitud.
- Pagar las tasas correspondientes.
Un gestor municipal revisará la documentación y podrá solicitar subsanaciones. El proceso finaliza con la concesión o denegación de la licencia.
El proyecto debe estar firmado por un profesional colegiado, y los costes —incluidos honorarios técnicos, tasas e impuestos— variarán en función de la complejidad del caso y la ubicación del inmueble.
Cuánto cuesta una división horizontal?
La división horizontal es un procedimiento legal que permite subdividir un inmueble en fincas independientes, cada una con su propia referencia catastral. Este trámite es habitual cuando se desea vender, hipotecar o alquilar de forma individual partes de una propiedad, como pisos, locales comerciales o garajes.
El precio de una división horizontal en España varía según factores como:
- Tamaño y características del inmueble.
- Complejidad técnica del proyecto.
- Ubicación geográfica.
En promedio, el coste de una división horizontal oscila entre 800 y 1.500 euros, aunque este rango puede cambiar considerablemente según las circunstancias de cada caso.
Pasos para realizar una división horizontal
- Elaborar los planos de la nueva distribución por parte de un arquitecto o técnico colegiado.
- Obtener la aprobación de la comunidad de propietarios (si procede).
- Redactar la descripción detallada de cada unidad privativa.
- Inscribir las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad.
- Actualizar la información en el Catastro.
Gastos adicionales a considerar
Además del coste base, es importante contemplar:
- Honorarios profesionales (arquitecto o técnico).
- Gastos notariales y registrales.
- Impuestos aplicables según la comunidad autónoma.
Contar con profesionales especializados en división horizontal garantiza que el proceso se ejecute correctamente y que la documentación cumpla con todos los requisitos legales y técnicos.
