¿En qué consiste vender una casa?

Negociar un inmueble va más allá que simplemente anunciarlo por Internet, conseguir un comprador y entregarlo. En algún punto, seguramente, llegarás al mercado online, pero, antes de hacerlo, debes preparar los requisitos y trámites necesarios para concretar la venta.

¿Por dónde comenzar? Lo primero, debes tomar la decisión: “quiero vender mi casa”. Precisamente comenzarás por probar que la casa te pertenece. Como vendedor, debes reunir la documentación que demuestre la situación de la vivienda. ¿Está hipotecada, alquilada, fue heredada o es un inmueble embargado?

El documento fundamental es el título de propiedad y lo obtienes en el Registro de la Propiedad. No cabe duda de que solo puedes vender algo que te pertenece. Pero, además, el inmueble debe cumplir las condiciones mínimas para cobijar a sus moradores. Eso lo demuestras con la cédula de habitabilidad. Esta caduca a los 15 años y debes contar con un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador para renovarla, pero no todos los municipios la exigen.

De modo que vender una casa no es solo negocio entre vendedor y al comprador. En el proceso participan gestores, abogados, el notario, agentes cualificados y expertos técnicos –si hace falta la nueva cédula de habitabilidad, por ejemplo–, y se deja constancia de todo ante las autoridades. Te lo contamos a continuación.

Otros trámites

Te requerirán otros documentos como el certificado de eficiencia energética, obligatorio en España para inmuebles de nueva construcción desde 2007 y para compraventa o alquiler desde 2013.

También necesitas los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando se trate de una edificación recién construida, te pedirán la Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Debes preparar además tu más reciente recibo de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y la documentación de servicios y suministros –para que el nuevo propietario pueda darse de alta, de baja o cambiar la titularidad–, además de dejar constancia de tener al día los pagos con la comunidad de vecinos.

Tendrás que presentar los papeles relativos a las cargas vigentes del inmueble, como derramas a la comunidad (por obras, por ejemplo), recibos pendientes y la hipoteca sobre la vivienda, cuando sea el caso.

También tendrás que aportar un plano de la vivienda a escala 1:50, en el que se describan los materiales de construcción y las calidades.

El negocio: “quiero vender mi casa”

Ahora sí estás preparado para negociar. Puedes llegar directo al contrato de compraventa en un movimiento rápido o realizar un contrato de arras. Este último es un documento privado previo que compromete a las partes a concretar la negociación en un plazo determinado. Esas arras derivan también en un contrato de compraventa.

El contrato de compraventa identifica a las partes, describe el inmueble y detalla el precio, junto a los deberes y derechos de las partes. El documento se eleva a escritura pública ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El paso final consiste en pagar los impuestos. Aunque estés en el extranjero, te corresponden el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), el de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados y el del enriquecimiento en el IRPF.

La ley te permite buscar ayuda de un agente de propiedad inmobiliaria (API) para cubrir todos los detalles. Esta figura cuenta con el respaldo del Ministerio de Fomento, que los certifica y regula.

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