Legislación referente a la tasación de un local comercial
– Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. Este real decreto legisla los usos de suelo de España, para determinar y regular los derechos y deberes que todos tenemos al respecto. También establece las bases jurídicas, de valoración y de responsabilidad patrimonial. En el Título III encontrarás el texto legislativo referente a las valoraciones de inmuebles y suelos.
– Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Esta Orden del Ministerio de Economía regula el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles: métodos técnicos de valoración, elaboración del informe, obligaciones, etc. En el Título II encontrarás la explicación pormenorizada de los métodos de valoración, en la que se detalla cómo se hacen, en qué casos y qué se tiene en cuenta.
– Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, de valoración de suelos y construcciones para determinar el valor catastral de bienes inmuebles urbanos. Este real decreto legisla las normas técnicas para la valoración catastral, cuestión imprescindible para conocer el valor real de un inmueble.
La tasación de la vivienda protegida
Como cualquier vivienda, las protegidas pueden pasar por cualquier situación en la que se necesite una tasación o valoración inmobiliaria. Por ejemplo, los propietarios de una vivienda de protección oficial que se estén divorciando, ¿qué deben hacer con la vivienda?
Las viviendas protegidas por un régimen especial no siguen las mismas fórmulas, procedimientos o exigencias que las viviendas normales, ni para su adquisición ni para su venta. Estas viviendas tienen un precio marcado por el Estado y las comunidades autónomas, y su variación con el tiempo depende de la subida anual del IPC (índice de precio al consumo). Los intereses, además, no dependen de la fluctuación del mercado, sino del Consejo de Ministros, que los definen cada año.
Cada comunidad autónoma legisla para establecer su propio método de cálculo del precio de la vivienda de protección oficial (ahora también conocida como vivienda de protección pública). Eso nos impide hacer un análisis exhaustivo de cada caso.
Cada vivienda de protección oficial tiene un precio máximo de venta marcado por la comunidad autónoma. La tasación de esta vivienda no podrá superar este precio, pero eso no quiere decir que su valoración final sea ese precio. Es decir, la tasación de una vivienda de protección oficial podría determinar un valor inferior al máximo establecido por la comunidad autónoma.
Por ejemplo, si vas a comprar una vivienda de protección oficial de segunda adquisición, el banco tendrá que tasarla, pero no podrá hacerlo por encima del precio máximo. En la tasación se atenderá a que el valor de partida no es el valor de mercado, sino el especialmente regulado; y a este se le sumará la valoración del resto de elementos de interés (localización de la vivienda, estado de conservación, servicios públicos cercanos, materiales, etc.) que pueden ir cambiando con el tiempo.
En estos casos lo mejor que puedes hacer es acudir a especialistas, a la gerencia de urbanismo y vivienda de tu comunidad o ayuntamiento o consultar con tu banco, si se trata de un caso en el que un banco tenga algo que opinar.
