¿Qué es la tasación edificios?
Una tasación de edificios es una valoración económica que se realiza del inmueble para conocer su valor en el mercado en un momento determinado y para una finalidad concreta. Hay que diferenciar entre una tasación oficial y una simple valoración. La primera se utiliza para una finalidad definida y con una metodología establecida. La segunda solo ofrece un valor estimado del inmueble y puede realizarse a través de varios métodos.
Dependiendo de la finalidad de la tasación el método para ejecutarla, la normativa aplicable y los elementos que se tendrán en cuenta son distintos y variarán poco o mucho según los casos.
A la hora de realizar una tasación son muchos los aspectos que se deben tener en cuenta. El estado del edificio es lo primero que se comprobará. Si está rehabilitado, si ha pasado las inspecciones pertinentes, si tiene desperfectos, la calidad de los materiales constructivos, el estado de conservación...
El emplazamiento del inmueble es sumamente importante. Una zona bonita, con interés turístico, en un enclave hermoso, con vistas espectaculares o un distrito elegante que cuente con todos los servicios públicos pueden aumentar la valoración de un modo increíble. También lo hará al contrario, si se encuentra en una zona de bares, con mal ambiente, mal aspecto o poco cuidada.
Las dimensiones del local, de la vivienda o del edificio se tendrán en cuenta aunque los mismos metros cuadrados no valen igual en un sitio que en otro. Una buena distribución será imprescindible.
La iluminación que la vivienda tenga, sobre todo si es luz natural, será una buena forma de subir su valor. La orientación del edificio es esencial.
Si somos nosotros quienes pedimos una tasación debemos entregar al tasador una hoja de especificaciones o un manual de equipamientos que estén integrados en la vivienda, pues darán un mayor valor en la tasación. Es el caso de los ascensores, alta calidad en ventanas y puertas, garaje, trastero, piscina, zonas deportivas, sistemas de seguridad, sistemas motorizados de luz o climatización, calefacción centralizada, sistemas de ahorro energético, etc.
El tasador comparará nuestra propiedad con las que se encuentran en la misma zona, apreciará qué aspectos suman y cuáles restan y evaluará otros como por ejemplo, si nos encontramos ante un edificio histórico, en cuyo caso se pondrá en valor todos los elementos de la edificación que le aporten ese carácter.
Se atenderá igualmente a los cálculos fiscales y económicos de cada zona, pues no en todas partes se pagan la misma cantidad de impuestos.
Los edificios en demolición o los que sean declarados en ruinas se valorarán como solares y terrenos.
- Método del coste de reposición o reemplazamiento. Consiste en calcular el coste total de reemplazar el inmueble que se está estudiando por otro igual, con las mismas características, pero realizado con los materiales y las tecnologías actuales. Reúne el valor de mercado del suelo y de la nueva edificación a precios actuales.
- Método de comparación. Consiste en recoger mucha información sobre el valor y la oferta y demanda de la zona del inmueble o edificios similares para luego cotejarla con el que se va a tasar.
- Método de capitalización por el valor en renta. Consiste en calcular el valor del inmueble en función de las rentas o rendimientos, reales o potenciales, que ya produzca o pueda producir. Representa el valor de mercado del inmueble para los inversores como instituciones de inversión, aseguradoras.
- Método del valor residual. Consiste en calcular la diferencia entre el precio de la construcción finalizada y todos los costes de su edificación, para así averiguar el valor del suelo. Se distingue entre valor residual dinámico o estático, en el primero se estiman precios futuros y en el segundo los costes actuales.
¿Cuándo solicitar una tasación edificios?
Solicitaremos una tasación de edificios cuando deseemos conocer el valor del inmueble o necesitemos determinar su valor para pedir una hipoteca.
Algunas aseguradoras nos pueden exigir una tasación de nuestra vivienda a la hora de contratar una póliza. De igual modo ocurrirá si contratamos un fondo de pensiones. Esto le sirve a las empresas para estudiar la viabilidad del acuerdo.
Es posible hacerlo de un modo privado contratando a un profesional por nuestra cuenta si lo que deseamos es vender la vivienda o un local o realizar inversiones inmobiliarias.
Es un justificante fiable, razonado y justo del valor de un inmueble y es algo que nos será muy necesario a la hora de hacer o repartir herencias o para gestiones hipotecarias o inmobiliarias. En estos casos nos será imprescindible tener un documento que nos respalde, que nos asegure que no perdemos dinero y que les ofrezca a las demás partes un motivo por el que hacer negocios con nosotros.
Las valoraciones inmobiliarias llevadas a cabo con más frecuencia son las que tiene por finalidad funcionar como una garantía. Por ejemplo, para una garantía hipotecaria, para provisiones de compañías de seguros y fondos de pensiones, financiar créditos, funcionar como avales o para formar parte del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
Otra finalidad podría ser para hacer aportaciones dinerarias a algunas sociedades para constituirlas o liquidarlas, para repartir herencias o hacer lotes, para realizar gestiones urbanísticas, expropiatorias, catastrales, judiciales, seguros o arrendamientos.
Pueden encargarse de estas actividades los arquitectos o arquitectos técnicos que pertenezcan a una empresa tasadora registrada por el Banco de España. Se hará así cuando se trate de tasaciones hipotecarias o peticiones judiciales para repartir herencias o realizar embargos, etc.
Cuando se trate de tasaciones para fines privados valdrá la tasación realizada por cualquier profesional que tenga los conocimientos y la formación necesaria para este tipo de trabajos inmobiliarios. De hecho, incluso podemos hacerlo nosotros mismos si contamos con estos estudios o tenemos experiencia en el sector, aunque su dificultad puede ser alta y si no se está seguro al 100 % lo mejor es dejar trabajar a los expertos.
Hay que tener en cuenta que el mercado fluctúa y cambia constantemente, por lo que una vivienda que hoy vale 22.000 euros mañana puede costar la mitad. Por ello, lo más recomendable es solicitar la tasación de edificios cuando vayamos a realizar cualquiera de los trámites que hemos señalado anteriormente.
No es bueno obtenerlo con demasiada antelació,n ya que su periodo de validez es muy corto, los mercados se ven afectados por muchas circunstancias y esto puede cambiar nuestra valoración. El tiempo estimado para conseguirlo desde que se gestiona suele ser de unos siete días desde la visita del técnico.
El precio de una tasación de edificio dependerá del inmueble que se deba tasar y de sus dimensiones, pero seguro superará los 100 euros.
Normativa y requisitos de la tasación edificios
-La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras se redactó en el año 2003 y revisó en 2016. Recoge todo lo necesario para realizar tasaciones en edificios, locales, viviendas, naves, oficinas o fincas, con todas las comprobaciones que hay que realizar antes de empezar a trabajar, las advertencias que se deben tener en cuenta, los diferentes métodos de tasación y de valoración de los inmuebles, e incluso la forma de elaborar los informes y todos los apartados que debe contener.
-El Real Decreto 1000/2010 sobre el visado colegial obligatorio. Establece los casos en los que será obligatorio que los colegios profesionales revisen los trabajos de sus registrados con el fin de controlar su calidad y proteger a los usuarios.
-La Ley 17/2009 sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio. También nos muestra las diferentes libertades, obligaciones y procedimientos que deben cumplir y seguir los prestadores del servicio de tasaciones, incluidos los requisitos, las garantías de calidad e información, la política de calidad de los servicios y una cooperación activa de todas las administraciones para controlar a estos prestadores.
-El Real Decreto Legislativo 1/2004 que aprobó el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario Influye en las tasaciones a la hora de comprobar en los registros los datos pertenecientes a cada inmueble y a cada propietario. Establece su regulación, el procedimiento de solicitudes de certificaciones, la determinación de los valores catastrales e incluso de las infracciones y sanciones que pueden aplicarse.
-El Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Estableció toda la normativa aplicable al informe de evaluación de edificios y a la valoración del suelo en función de su tipo y clase.
-El Real Decreto 1020/1993.Determina las normas técnicas de valoración y añade un cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para que nos sirva de referente a la hora de determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
¿Cómo conseguir una tasación edificios?
Si deseamos llevar a cabo una tasación de nuestro edificio lo que tenemos que hacer es contactar con una empresa o sociedad de tasación. Encontraremos un listado en el Banco de España ya que deben registrarse en él.
Otra posibilidad es acudir a un profesional especializado si la tasación es para uso privado.
El primer paso es que el propietario o la empresa soliciten la tasación a la empresa especializada o al profesional. Estos les enviarán un presupuesto y hasta que éste no sea aceptado no empezarán los trabajos de tasación.
Una vez aceptado el presupuesto hay que entregar al tasador toda la información sobre el solicitante, el inmueble, información registral y referencia catastral del edificio.
Cuando el profesional pueda comenzar a trabajar en la tasación de los edificios lo primero que debe hacer es comprobar si la información facilitada por el propietario o la empresa sobre el inmueble es correcta. Para ello debe pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad y comprobar todos los datos. También puede solicitar una copia de la escritura de la vivienda para comprobarlos en el ayuntamiento y en el catastro correspondiente. Se verificará el estado de ocupación y el uso al que se está destinando, si pertenece al régimen de protección pública o de patrimonio arquitectónico y su adecuación a la normativa y al planeamiento urbanístico vigente.
Tras verificar la autenticidad de todas las reseñas, el tasador comenzará a tomar datos y apuntes sobre todas las circunstancias, aspectos y matices que puedan ofrecerle material suficiente para hacer una tasación correcta.
Con todo este material hará una valoración y redactará un informe con todo lo que el cliente necesite saber. Este informe se envía a la empresa tasadora para que lo examine y revisen si todo está en orden, cumple la normativa y es de calidad.
El último paso después de revisarlo es enviarlo al cliente para que conozca el resultado y actúe en consecuencia.
El informe redactado por el tasador deberá contener una reseña completa de la dirección del inmueble en cuestión: número, piso, calle, portal, código postal, datos registrales y catastrales.
Se añaden los datos del solicitante como su nombre y apellidos, nombre del titular registral, fecha y precio de la adquisición de la propiedad con la escritura de la compraventa, auto de adjudicación o certificación registral.
Se expresará el estado de la vivienda: en rehabilitación, rehabilitada, en construcción, en ruinas, en proyecto, y todos los pasos que el tasador haya realizado, como fecha de solicitud de la tasación de los edificios, de visita del inmueble, de entrega del informe, así como todas las comprobaciones que haya efectuado y toda la documentación utilizada para la tasación.
Se indican las circunstancias que rodean al inmueble, es decir, localidad y entorno, características territoriales, rasgos urbanos, desarrollo edificatorio, su consolidación, su antigüedad, su renovación, las comunicaciones existentes, aparcamientos, servicios públicos y comunicaciones, calidad de la zona y de la ubicación. Se hará una descripción detallada del edificio.
El tasador realizará un análisis de mercado, un estudio de la oferta y demanda del lugar y mediante unos cálculos alcanzará la tasación correcta.
Cuanto cuesta tasación de edificios
La tasación de edificios es un proceso complejo y detallado que requiere una evaluación profesional para determinar el valor de mercado de una propiedad. El precio de una tasación de edificios puede variar dependiendo de diversos factores, como la ubicación, el tamaño y el uso del inmueble.
Generalmente, una tasación de edificio puede estar influenciada por la complejidad del trabajo y los honorarios del tasador. Para proyectos más pequeños o menos complicados, el coste puede ser más bajo. En promedio, el precio para la tasación de un edificio puede oscilar desde unos 500€ para inmuebles más pequeños, hasta más de 1.200€ para propiedades de mayor tamaño o complejidad. Este valor incluye tanto la visita del tasador como la elaboración del informe de tasación.
Es importante considerar que estos precios son orientativos y pueden variar según cada caso concreto. Es fundamental contar con un profesional cualificado que realice la tasación cumpliendo con las normativas vigentes para asegurar que el valor determinado sea preciso y confiable. La tasación es indispensable para varios trámites, como la compraventa de inmuebles, solicitudes de hipotecas, o para determinar impuestos y otros fines legales o administrativos.
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