¿Cuándo solicitar una tasación local comercial?
La tasación de un local comercial es una manera de evitar la arbitrariedad a la hora de valorar el precio de un local. A la hora de vender o comprar no querrás una estimación a ojo y sin motivar. Tampoco querrás malentendidos a la hora de presentar la documentación fiscal a la Administración. Por lo tanto, deberás tener este documento para justificar de manera razonada el valor de mercado del local en cuestión.
Lógicamente, la utilidad de este procedimiento no se reduce a la compra y venta de un local comercial. Hay muchos motivos para necesitar una tasación de un local comercial. Por ejemplo, repartir una herencia. Imagina que el local es de un negocio familiar que cierra tras el fallecimiento del dueño. Si los hijos deciden cerrar y repartir los bienes, necesitarán la tasación. O por motivos de una sentencia judicial que obligue a valorar el local como trámite para el pago de una multa. O tras un divorcio que implique el reparto del local.
También puedes tasar tu local comercial cuando desees revisar el impuesto de bienes inmuebles (IBI). Si el valor catastral está desactualizado (y a partir de él se construye este impuesto), podrías estar pagando más de lo que te corresponde. Con una tasación actualizada podrías negociar una reducción del IBI en función de su valor real.
Pero tampoco podemos olvidar el motivo final de montar un negocio. Un local comercial es un establecimiento diseñado y pensado para albergar una empresa en funcionamiento, por lo que, si estás buscando un lugar en el que plantar tu negocio, podría ser el momento de tasar un local comercial que te haya parecido atractivo. La tasación también puede ayudarte a discernir qué tipo de negocio puede funcionar mejor en un local determinado, por su localización, tamaño y equipamiento.
Motivos de compraventa, exigencias fiscales o legales, trámites de herencias… Como ves, hay muchas ocasiones en las que puede ser necesario tasar un local comercial. Pero esta tasación es variable con el tiempo, ya que el mercado fluctúa y pueden cambiar algunos elementos de la tasación. Por ejemplo, un local descuidado puede deteriorarse con el tiempo y perder valor. O una zona puede degradarse con los años y dejar de ser de interés para el mercado inmobiliario.
Por lo tanto, la mejor respuesta a la pregunta acerca de cuándo tasar un local comercial es justo cuando haga falta para un trámite en concreto. Cuanto más cercana en el tiempo, más precisa será la tasación respecto al valor real del momento.
¿Cómo conseguir una tasación local comercial?
Si, como particular, tienes experiencia y conocimientos en el mercado inmobiliario, entonces podrías estar capacitado para hacer una tasación de un local comercial privado. Es un procedimiento que tú mismo podrías hacer u otro particular que cumpla con esos requisitos. Si no se trata de una tasación hipotecaria, no se necesitará un arquitecto o arquitecto técnico visado por una entidad asociada al Banco de España. Si el local comercial va a tener alguna relación contractual de carácter hipotecario, entonces sí que hemos de aplicar las normas respectivas.
Sin embargo, evidentemente, no todo el mundo está capacitado para tasar un local comercial y lo más usual es acudir a alguna agencia o empresa de tasación profesional, que conoce perfectamente el procedimiento y los elementos a valorar. Unos elementos que no se miden con precisión científica, sino que dependen de valores algo subjetivos y sujetos a oscilaciones.
El tasador profesional acudirá al local en cuestión y estudiará el caso concreto: localización en el municipio, servicios cercanos, estado del inmueble, situación del local en el inmueble, año de construcción, calidad de los materiales de construcción, tamaño del local (incluyendo existencia de trastero o garaje) y su equipamiento. Y, por supuesto, el valor inicial de mercado del local, que sirve de baremo para trabajar en la tasación.
El tasador realizará las siguientes actividades:
- Levantará un croquis o plano del local. Esto le permite calcular el tamaño del establecimiento.
- Tomará fotografías.
- Recabará información sobre los materiales, equipos, instalaciones y acabados del local, así como del estado de conservación del inmueble.
De cara a cumplir con su tarea, el tasador profesional te requerirá cierta documentación, que conviene que tengas preparada para la ocasión, para no retrasar el procedimiento:
- La documentación catastral del local.
- La licencia de actividad.
- El contrato de arrendamiento y/o escritura de propiedad, según el caso.
- Si fueran necesarias, las hojas de especificaciones o los manuales de equipamientos integrados e instalaciones del local que puedan generar dudas o necesiten especial análisis en la tasación.
Existen diversos métodos para calcular el valor de un inmueble, pero el más utilizado por las sociedades de tasación actualmente es el de comparación. También son usuales los métodos residual, de capitalización o de coste. Usen el método que usen, el precio de este servicio puede variar de ciudad a ciudad y también según el tamaño o por las especiales características del caso, pero lo usual va de 100 a 450 euros.
El valor de un local comercial variará con el tiempo, pero tú necesitarás una tasación para un momento concreto. Considera que, en algunas circunstancias, tendrás que conseguirla dentro de un plazo para cumplir con algún requerimiento legal o administrativo. Por eso, es importante que conciertes la cita con el tasador con suficiente antelación, de manera que puedas acabar la tasación dentro de los plazos. Además, una vez conseguida toda la documentación necesaria, el tasador todavía necesitará un tiempo para hacer el cálculo. Lo usual es que tarde entre 3 y 7 días.
Durante ese tiempo, el tasador profesional hará el estudio pertinente con la información recogida. Pero no olvides que quizá necesite hacer una segunda visita, si el caso es especialmente complejo por tamaño y equipamiento del local comercial o el objeto de la tasación lo requiere por algún motivo.
Normativa y requisitos de la tasación local comercial
La legislación pertinente de los usos del suelo y la ordenación urbana es abundantísima y compleja. El urbanismo es una disciplina apasionante y viva, en constante cambio y regulación, tanto a nivel estatal como autonómico y municipal.
No pretendemos mostrarte un listado exhaustivo de la normativa al respecto, ya que, además de abrumador e interminable, sería inútil. Te señalamos aquí algunas de las normas más relevantes que afectan a la tasación aquí tratada.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo. Aquí se recoge la base actual de la legislación de usos del suelo en España. Esta ley tiene como objetivo regular los derechos y deberes de todos respecto al suelo y establecer las bases jurídicas de valoración y responsabilidad patrimonial. Concretamente, su Título III nos habla de las valoraciones de inmuebles y suelos.
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Su nombre es meridianamente claro. Esta orden del Ministerio de Economía regula el cálculo del valor de tasación de los bienes inmuebles: métodos técnicos de valoración, elaboración del informe, obligaciones, etc.
- Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, de valoración de suelos y construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles urbanos. En esta ley, se regulan las normas técnicas para esta valoración tan importante en la determinación del valor real de los inmuebles urbanos, como los locales comerciales.
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. En este texto, existen disposiciones de interés sobre la regulación y las obligaciones de las sociedades de tasación, aquellas cuyos profesionales pueden realizar tasaciones inmobiliarias como las hipotecarias o de los locales comerciales.
Estas sociedades deben responder ante el Banco de España, ya que este regula y supervisa el mercado hipotecario. Para ejercer su función, emite circulares, documentos con pleno valor jurídico. Algunas de las muchas circulares que afectan a las sociedades de tasación y entidades financieras que tengan sus propios departamentos de tasación, son:
- Circular 3/2014, por la que se establecen medidas que fomenten la independencia de la actividad de tasación. El objetivo de esta importante circular es eliminar los obstáculos que puedan dificultar o viciar la valoración de los bienes inmuebles sobre los que recaiga la garantía de los préstamos y créditos hipotecarios.
- Circular 3/1998, de 27 de enero, sobre sociedades y servicios de tasación homologados. En esta norma se especifica la información que las sociedades y los servicios de tasación homologados deben facilitar al Banco de España.
- Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.
¿Qué es la tasación local comercial?
La tasación es la valoración de un bien, en forma de documento legal, para determinar su precio en un momento concreto y para una finalidad determinada. Por ejemplo, la tasación de una obra de arte o un terreno. Referida a bienes inmuebles, como un local comercial, la tasación es, evidentemente, la determinación del valor de ese inmueble, que quedará registrada en un documento. Es un valor que puede ir cambiando con el tiempo.
Es importante tener clara la finalidad de la tasación, ya que el método y la legislación aplicable variarán según sea una u otra. Por lo tanto, no es lo mismo una tasación para un proceso civil que para un proceso penal o efectos mercantiles, fiscales, expropiatorios, urbanísticos, hipotecarios, catastrales, legales o privados.
La tasación privada de un local comercial, que quizá sea de tu interés, tiene muchas motivaciones posibles. Puede que la necesites para una negociación mercantil, elaborar un presupuesto, ejecutar la división de una herencia o copropiedad, disolver o repartir un negocio familiar, hacer un reparto por separación matrimonial, partir y permutar fincas, etc. A diferencia de las tasaciones hipotecarias, que, para efectuarse, precisan del concurso de un arquitecto o arquitecto técnico perteneciente a una sociedad de tasación registrada en el Banco de España, las tasaciones privadas de locales comerciales pueden ser realizadas por cualquier persona con suficiente experiencia y conocimientos del mercado inmobiliario.
¿Qué has de tener en cuenta a la hora de tasar un local comercial? Seguro que puedes adivinar, al menos, un par de elementos imprescindibles. Como, por ejemplo, la localización.
- El valor de mercado del local. Este marca el nivel de partida de un local. Este elemento se tiene en consideración, excepto si se trata de una vivienda de protección oficial o algún otro inmueble bajo una regulación especial.
- Localización y servicios próximos. Es lógico que un local bien situado tenga un mayor valor que uno que no lo esté. Hay calles, zonas e, incluso, comarcas mejor valoradas que otras. En un mismo barrio, un local puede tener más valor, si está en la calle adecuada. E, incluso, en una misma calle el valor puede variar entre uno y otro. La distancia a ciertos servicios puede hacer cambiar el valor. Por ejemplo, el acceso cercano del transporte público, las zonas verdes, las zonas de ocio, las escuelas, los supermercados, los centros médicos u otros servicios de interés cercanos, etc.
- La antigüedad del inmueble. Los edificios más antiguos pueden estar menos valorados que los nuevos.
- La calidad de los materiales de construcción. Los materiales de baja calidad suelen asociarse a edificios de baja calidad y eso reduce sus valoraciones.
- La situación del local dentro del inmueble. ¿Da a la calle? ¿Está en un piso? ¿Está orientado al sur, más soleado? ¿Es un local interior lúgubre y oscuro?
- El tamaño. La superficie en m² y distribución de este espacio. ¿Tiene trastero? ¿Hay un garaje para el local comercial? Son puntos a favor.
- El equipamiento del local. ¿Está vacío? ¿Amueblado? ¿La instalación eléctrica está completa y en perfecto estado? ¿Qué hay del suministro de agua?
Cuanto cuesta tasación de local comercial
La tasación de un local comercial implica evaluar su valor de mercado mediante un estudio detallado que considera diversos factores tales como la ubicación, superficie, estado de conservación, y normativa urbanística. Este proceso es fundamental para operaciones de compraventa, solicitudes de préstamos hipotecarios, o para ajustes fiscales.
El coste de una tasación de local comercial puede variar según la complejidad y el tamaño del local. En términos generales, el precio base oscila entre los 250 y los 500 euros, aunque el coste puede incrementarse debido a la singularidad del inmueble o por requerimientos específicos del cliente. Es importante destacar que el precio final también dependerá de la empresa o profesional que realice la tasación.
Los tasadores profesionales son arquitectos o arquitectos técnicos que cuentan con la acreditación pertinente para llevar a cabo dichas valoraciones. A la hora de proceder con la tasación, se deben aportar datos como escrituras, referencias catastrales y otro tipo de documentación relevante para que el experto pueda realizar una valoración lo más precisa posible.
En conclusión, el precio de la tasación de un local comercial es una inversión necesaria para conocer su valor real y tomar decisiones informadas con respecto a operaciones financieras o transacciones inmobiliarias.
