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Métodos de tasación de inmuebles

Ruben

Ruben

Ingeniero Técnico Industrial

La tasación de un inmueble debe realizarlo un profesional aplicando la normativa vigente. Para ello, tendrá en cuenta una serie de factores que se menciona en este contenido y aplicará el método de tasación de inmuebles que considere conveniente. Lo métodos más utilizados son el método de Coste de Reposición y el método de comparación.

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¿Qué es la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda es la estimación del valor de mercado de la vivienda en la fecha que se realiza la tasación realizada por un experto. Las tasaciones de inmuebles se realizan de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO 805/2003 del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.

¿Cuáles son las formas de tasar un inmueble?

Cuando se solicita una tasación el tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado coincide con la información que hay registrada. Además, le solicita al propietario una copia de la escritura del inmueble y coteja los datos con el catastro y el urbanismo municipal correspondiente.

¿Qué factores influyen en la tasación?

  • Estado del edificio: tanto exterior como interior.
  • Ubicación de la vivienda. La misma vivienda vale más si está céntrica que si está en la periferia.
  • Superficie, el precio de la tasación depende de este número, ya que el valor de la tasación se obtiene con una ratio por metro cuadrado.
  • Iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. También se valora que tenga buenas vistas
  • Distribución interior de la vivienda.
  • Anexos a la vivienda, como la  plaza de garaje y/o trastero.
  • Ascensor y buenas ventanas.
  • Calidades interiores. El mismo piso tiene un valor diferente si tiene calidades interiores básicas o altas, por ejemplo, si el suelo es de tarima o es de madera.

¿Qué métodos se emplean para valorar un inmueble?

Los dos sistemas más empleados de tasación de inmuebles son:

  • Método del Coste de Reposición:

Es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o parte de él, que se encuentre en fase de proyecto, construcción, rehabilitación o terminado.

El coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada uno de los gastos e inversiones necesarios (Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro de sus mismas características y utilidad. Es decir, se trata de calcular el “nuevo coste” con técnicas y materiales de construcción actuales, incluyendo para su cómputo el valor del solar (VS), el coste de construcción (CC) y todos los gastos necesarios de promoción (GP).

  • Método de comparación:

Está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de aquel.

Es un método directo de obtención del Valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente.

En el momento de realizar una tasación, lo más recomendable es que se utilicen los dos métodos de valoración, si la tasación está bien calculada, el resultado debería ser parecido.

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