Qué es una tasación de vivienda
La tasación de una vivienda es el proceso mediante el cual un técnico especializado determina el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto. Este valor se recoge en un informe de tasación oficial, que es válido legalmente y se utiliza en distintos contextos: compraventas, solicitudes de hipoteca, herencias, separaciones, o estimaciones patrimoniales.
Dado que el mercado inmobiliario fluctúa, el valor de una vivienda puede variar con el tiempo. Por eso, las tasaciones tienen una validez temporal limitada.
Desde agosto de 2025, cuando la tasación tenga finalidad financiera (como una hipoteca o garantía bancaria), es obligatorio presentar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE):
- Si la vivienda está terminada, debe aportarse el certificado registrado.
- Si está en construcción, se admite el CEE junto con la solicitud de registro.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
La normativa vigente establece que una tasación para uso financiero tiene una validez máxima de 2 años, siempre que no haya cambiado ninguna condición sustancial del inmueble o del mercado. Antes de esta actualización, el plazo era de 3 años.
Normativa aplicable a la tasación de viviendas
Las principales normas que regulan la tasación inmobiliaria en España son:
- Orden ECO/805/2003: establece los métodos de valoración y el contenido del informe técnico para tasaciones con finalidad financiera.
- Orden ECM/599/2025: modifica la anterior y añade la obligación de presentar el CEE, además de incorporar criterios de sostenibilidad energética.
- Real Decreto Legislativo 2/2008: regula los usos del suelo y las bases jurídicas para la valoración de inmuebles.
- Real Decreto 1020/1993: establece las normas técnicas de valoración catastral (no confundir con la tasación de mercado).
Tasación de viviendas de protección oficial (VPO)
Las viviendas protegidas o de protección oficial (VPO) están sujetas a normativas específicas. Su precio máximo de venta es fijado por la comunidad autónoma, y no depende del mercado libre.
Sin embargo, la tasación puede determinar un valor inferior al precio máximo legal, en función de las características del inmueble.
Cada comunidad autónoma tiene su propio sistema de cálculo, por lo que los criterios y procedimientos varían. Además, los precios suelen actualizarse en función del IPC o mediante disposiciones autonómicas.
¿Qué factores influyen en el valor de una vivienda?
Al realizar una tasación, el técnico valora distintos aspectos que afectan al precio final del inmueble:
- Ubicación: zonas bien comunicadas y con servicios cercanos tienen mayor demanda y valor.
- Antigüedad del edificio: los inmuebles más nuevos suelen estar mejor valorados.
- Calidad de los materiales y estado de conservación.
- Distribución y orientación: los pisos altos, exteriores y orientados al sur se valoran mejor.
- Equipamiento del entorno: colegios, transporte público, zonas verdes o comercios influyen en la valoración.
- Situación legal del inmueble: cargas, titularidad, régimen jurídico o si se trata de una VPO.
Cómo obtener una tasación de vivienda
La tasación de una vivienda es un informe técnico que determina su valor de mercado en una fecha concreta. Es necesaria para operaciones como compraventa, reparto de herencias, divorcios o solicitudes de hipoteca.
Quién puede hacer una tasación de vivienda
La tasación puede ser realizada por dos vías:
- Un arquitecto o arquitecto técnico independiente, habilitado para emitir informes de valoración.
- Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, obligatoria si necesitas una tasación oficial para obtener una hipoteca o usarla con fines financieros.
Proceso de tasación de una vivienda
El proceso de tasación tiene diferencias en función de la entidad que lo realice:
A. Tasación a través de sociedad de tasación
- El cliente contacta con la sociedad.
- Esta asigna un tasador colaborador.
- En un plazo de 24 a 72 horas, el tasador contacta al cliente y concierta la visita.
- Tras la inspección, el informe se envía a la entidad para su revisión y validación.
- Una vez aprobado, se entrega al cliente.
B. Tasación realizada por técnico independiente
- El interesado contacta directamente con el profesional.
- Se acuerda la fecha de visita y entrega del informe.
- Si el técnico dispone de todos los datos y hay urgencia, puede emitir la tasación en 24-48 horas.
- El informe se entrega directamente al cliente, sin intervención de terceros.
Métodos de tasación de vivienda
El método de valoración se elige según la finalidad de la tasación. Los principales métodos regulados son:
- Método de comparación: El más habitual. Compara el inmueble con otros similares ya vendidos. Se utiliza en compraventas, inversiones y tasaciones hipotecarias.
- Método del coste: Calcula el valor de reposición, es decir, cuánto costaría construir de nuevo la vivienda. Se usa como método de apoyo.
- Método residual: Estima el valor del suelo en base al valor futuro del inmueble terminado, restando los costes de desarrollo. Se aplica en terrenos o promociones en proyecto.
- Método de capitalización: Calcula el valor de la vivienda según los ingresos que puede generar por alquiler. Se usa para inmuebles destinados al arrendamiento.
Cuánto tarda una tasación de vivienda
El plazo depende del tipo de profesional y del nivel de urgencia:
- Sociedades de tasación: suelen entregar el informe entre 5 y 7 días hábiles.
- Técnicos independientes: pueden entregar el informe en 24-72 horas si el cliente lo necesita con urgencia.
Cuánto vale una tasación de vivienda
El coste de tasar una vivienda varía, ya que, como la mayoría de trabajos profesionales, los honorarios de una tasación son libres. Cada técnico puede cobrar lo que considere oportuno por la realización de la tasación. Las tasaciones realizadas por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, necesarias para solicitar una hipoteca, suelen ser ligeramente más caras que las realizadas por técnicos independientes.
En cuanto al precio concreto, este dependerá de la experiencia y la dedicación de cada profesional y de varios condicionantes. Por lo tanto, es posible encontrar tasaciones que varíen desde los 100 euros hasta los 1.000 euros o más.
Tipos de tasaciones de vivienda
En cuanto a los tipos de tasaciones, en primer lugar hay que diferenciar también qué entendemos por tasación o, lo que es lo mismo, cuál es la finalidad de dicha tasación, pues dependiendo de ella puede variar su precio. A grandes rasgos, podemos distinguir estos tipos de tasaciones:
– Tasaciones hipotecarias: Son documentos realizados por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Son necesarios para solicitar una hipoteca.
– Informes técnicos: Son informes realizados por técnicos competentes (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, etc.). Sirven para cualquier finalidad, salvo para solicitar una hipoteca.
– Cualquier otro tipo de documento que valore una vivienda, de manera oral o escrita. Aquí incluiremos tasaciones realizadas mediante aplicaciones automáticas o vía web, consejos del asesor inmobiliario, etc. Por muy exactas que puedan ser estas valoraciones, no tienen valor administrativo, puesto que el que las emite tampoco tiene ninguna responsabilidad sobre ellas.
Las tasaciones de este último grupo serán por definición mucho más económicas e incluso gratuitas. Solo sirven para tener una estimación aproximada a la hora de vender o alquilar un inmueble, por lo que no las tendremos en cuenta para establecer el coste de una tasación. En cuanto al precio de las tasaciones hipotecarias, varía en función de la sociedad que lo realice, pero suelen ser ligeramente más caras que las realizadas por técnicos independientes.
Cómo se calcula el precio
El precio de una tasación de vivienda se calcula en función de varios factores:
- Superficie de la vivienda: Las viviendas más grandes pueden requerir más tiempo para ser evaluadas.
- Inclusión de levantamiento de planos: Si la tasación incluye la realización de planos, esto puede influir en el costo.
- Visita al inmueble: Si la tasación incluye una visita, esto puede afectar el precio.
- Tipología de la vivienda: Si la vivienda tiene una tipología estándar o si presenta características especiales.
- Patologías o cargas especiales: Si la vivienda tiene alguna patología o carga que dificulte su tasación.
- Finca o parcela: Si la vivienda posee una finca o parcela y si en esta aún se puede edificar más o incluso si se puede segregar.
- Plaza de garaje y trastero: Si la vivienda incluye estos elementos, puede influir en el precio.
Además, otros factores que pueden influir en el precio de una tasación incluyen si la vivienda posee una parte de finca edificable, lo que requeriría un estudio urbanístico adicional.
Respecto a cuánto cobra un un tasador de viviendas, dependerá de varios factores: normalmente los honorarios varían según si las tasaciones llevan más tiempo de trabajo o bien conllevan una mayor responsabilidad.
¿Es obligatoria una tasación de vivienda?
La tasación de una vivienda es necesaria cuando se requiere conocer su valor de mercado y dejar constancia mediante un informe oficial. Este documento puede ser exigido por motivos financieros, legales o administrativos.
Desde agosto de 2025, si la tasación tiene finalidad financiera (por ejemplo, para solicitar una hipoteca), es obligatorio presentar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Sin este documento, la tasación no será válida a efectos bancarios.
Es importante diferenciar entre tasación oficial y valoración orientativa:
- La tasación debe realizarse conforme a una normativa específica (Orden ECO/805/2003) y tiene validez legal.
- La valoración es una estimación sin efectos jurídicos, útil como referencia, pero no válida en procedimientos oficiales.
¿Cuándo es obligatoria la tasación de una vivienda?
La tasación es imprescindible en los siguientes casos:
- Solicitud de hipotecas o refinanciaciones, donde la entidad financiera necesita conocer el valor real del inmueble.
- Divisiones de herencia, separación de bienes o procedimientos de divorcio.
- Procesos judiciales: civiles, mercantiles, penales o fiscales.
- Expropiaciones, valoraciones urbanísticas o trámites administrativos.
- Determinación del valor patrimonial en compraventas, donaciones o transmisiones.
¿Qué pasa si no se presenta una tasación?
No existen sanciones directas por no tener una tasación. Sin embargo, no podrás completar ningún trámite que la exija.
Por ejemplo, en el caso de una hipoteca, el Banco de España establece que la tasación debe ser emitida por una sociedad de tasación homologada. Si no se presenta, el banco no aprobará la operación.
