La normativa que regula las disposiciones legales para obtener una licencia de cambio de uso es de ámbito municipal. Cada ayuntamiento tiene un Plan General de Ordenación Urbanística y a él habrás de acudir para conocer todas las exigencias legales que permiten el cambio de un local a vivienda, de una oficina a vivienda o de un trastero a vivienda.
Sin embargo, existe una normativa de ámbito estatal que regula, sobre todo, aspectos de accesibilidad, salubridad y seguridad. Se trata del Código Técnico de la Edificación (CTE). Este código es un marco reglamentario basado en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, que pretende ser una herramienta útil para los profesionales del sector de cara a que apliquen con efectividad la ley y poder garantizar la protección a los usuarios.
Además, tienes que tener presente que, en cualquier cambio de uso que implique una modificación de la estructura o el volumen, como en el cambio de oficina a vivienda o de local a vivienda, siempre es de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación.
Código Técnico de la Edificación (CTE)
Aunque el inmueble (el local, la oficina o la nave) esté en un edificio ya construido y sobre el que existan expedientes por obra en la Administración, la solicitud de licencias de cambio de uso implica la aplicación de este código. Podría suceder que, por la naturaleza del edificio, fuera incompatible la aplicación de alguno de sus aspectos. En ese caso, el técnico deberá justificarlo debidamente en el proyecto técnico y ofrecer alternativas viables, técnica y económicamente, para compensarlo.
Los aspectos del Código Técnico de la Edificación relacionados con la solicitud de licencias de cambio de uso se encuentran, principalmente, regulados en los siguientes tipos de documentos básicos:
-De seguridad estructural (SE).
-De seguridad de utilización y accesibilidad (SUA).
-De salubridad (HS).
-De seguridad en caso de incendio (SI).
El arquitecto tendrá que tener en cuenta todos estos aspectos en su estudio de viabilidad. Dependiendo de la antigüedad del inmueble, deberá comprobar que la reglamentación sobre la estabilidad del edificio y los materiales empleados en su estructura cumple los requisitos legales para el cambio de uso de local a vivienda.
Existe otra reglamentación relacionada con el Código Técnico de la Edificación. Se trata del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). El arquitecto también debe considerarlo. Sobre todo, en todo aquellos que tienen que ver con sistemas de calefacción, ventilación, refrigeración y abastecimiento de agua, para cumplir las exigencias de salubridad. Por ejemplo, contemplar las medidas preventivas para evitar enfermedades como la legionelosis.
Planes generales de ordenación municipales
La mayor parte de los municipios cuenta con estos planes de ordenación urbanística, que son los que establecen los requisitos que deben cumplir los inmuebles a los que se les darán unos usos diferentes a los originales. Por ejemplo, de local a vivienda, de oficina a vivienda y de vivienda a local.
También podemos acudir a la jurisprudencia en el ámbito urbanístico. De manera que pueda servirnos para argumentar jurídicamente algunos supuestos en los que el cambio de uso de local a vivienda sea dudoso.
