Una de las preguntas más habituales es: “¿cuánto me costaría rehabilitar esta casa?”. Se la hacen tanto personas que están pensando en adquirir una vivienda para reformarla, como propietarios que ya la tienen y quieren rehabilitarla.
Hay dos cuestiones clave para conocer el coste de una rehabilitación:
- La superficie de la vivienda (m²).
- El estado en el que se encuentra la casa.
También influyen otros factores como la calidad de los materiales, la complejidad de la obra o las dificultades de ejecución para la empresa constructora (accesos, altura del edificio, estructura existente, etc.).
Conjunto de planos, cálculos y documentación técnica necesaria para ejecutar obras de mejora en una vivienda. Puede abarcar desde cambios en la distribución interior hasta rehabilitaciones estructurales, siempre cumpliendo la normativa y con las licencias municipales correspondientes.
Coste por metro cuadrado de una vivienda
Como referencia, podemos considerar que el coste de construir una vivienda desde cero se sitúa en torno a 1.000 €/m². A esta cifra habría que añadir el IVA y los gastos de técnicos, tasas del ayuntamiento, notaría, registro, etc.
Se trata de un valor teórico y orientativo, pero muy útil porque es un número redondo fácil de manejar. Además, es un valor básico para una vivienda unifamiliar ajustada a las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE), lo que hace que sea difícil bajar de esta cifra y relativamente fácil superarla.
A partir de este dato base podemos valorar el grado de rehabilitación que necesita una vivienda. Hay que tener en cuenta que una rehabilitación incluye una parte de demolición, que una obra nueva no tiene, aunque salvo que haya que tirar la casa entera el coste de dicha demolición suele ser poco relevante frente al resto de partidas.
Partidas habituales y coste orientativo por m²
En un proyecto de vivienda nueva podemos encontrar, de forma orientativa, las siguientes partidas con su repercusión aproximada por metro cuadrado:
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Demoliciones: 10 €/m²
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Cimentación: 160 €/m²
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Estructura: 180 €/m²
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Cubierta: 50 €/m²
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Cerramiento: 170 €/m²
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Albañilería: 70 €/m²
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Carpintería interior: 40 €/m²
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Carpintería exterior: 50 €/m²
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Pavimentos: 60 €/m²
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Revestimientos y pintura: 30 €/m²
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Instalación de fontanería: 20 €/m²
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Sanitarios: 20 €/m²
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Instalación de electricidad: 20 €/m²
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Instalación de iluminación: 10 €/m²
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Instalación de telecomunicaciones: 10 €/m²
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Instalación de calefacción: 40 €/m²
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Instalación de ventilación: 10 €/m²
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Control de calidad: 15 €/m²
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Seguridad y Salud: 20 €/m²
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Gestión de residuos: 15 €/m²
Estas cifras pueden variar mucho según las características de la vivienda. Por ejemplo:
- La repercusión de la cimentación y la cubierta cambia con el número de plantas.
- La instalación de calefacción puede crecer si se apuesta por sistemas de alta eficiencia.
- La carpintería exterior depende del tamaño y número de ventanas, tipo de vidrio, rotura de puente térmico, etc.
Aun así, sirven como referencia para entender los distintos tipos de rehabilitación y sus rangos de precio.
Tipos de rehabilitación y precios orientativos
Los tipos de rehabilitación más comunes, al menos con los sistemas constructivos habituales en España, son los siguientes.
1. Rehabilitación integral
En esta categoría se incluyen las rehabilitaciones en las que solo se mantiene la fachada. Es muy típica en casas de piedra de Galicia, donde se conservan los muros de piedra tradicionales y se reconstruye el resto de la casa: estructura, cubierta e interiores.
En este caso, las partidas que podríamos ahorrar serían:
- Parte de la cimentación (dependiendo del estado).
- Parte de la estructura, si los muros de piedra funcionan como soporte vertical.
- Gran parte de la fachada, aunque suele ser necesario añadir un trasdosado interior para mejorar el aislamiento.
Eso sí, habría que sumar el coste de la demolición de la parte de la edificación que todavía se encuentra en pie.
- Precio orientativo: entre 800 y 850 €/m² si se pueden aprovechar los muros como soporte de los forjados.
- Si hay que rehacer pilares y cimentación, el ahorro desaparece y el coste se acerca al de una obra nueva.
Además, en muchos casos estas edificaciones están protegidas, por lo que puede ser obligatorio utilizar materiales más caros (carpinterías de madera, forjados de madera, bajantes de cobre o zinc, etc.). Esto puede hacer que la rehabilitación resulte más cara que construir una vivienda nueva.
Conjunto de planos, cálculos y documentación técnica necesaria para ejecutar obras de mejora en una vivienda. Puede abarcar desde cambios en la distribución interior hasta rehabilitaciones estructurales, siempre cumpliendo la normativa y con las licencias municipales correspondientes.
2. Rehabilitación interior total
Aquí se hace un vaciado interior de la edificación manteniendo forjados y cubierta. Es el caso de la rehabilitación completa del interior de un piso o de una casa, y también es muy habitual en cambios de uso de local a vivienda.
En este tipo de actuación nos ahorraríamos:
- Cimentación
- Estructura
- Cubierta
- Cerramientos exteriores (en muchos casos)
- Parte o toda la carpintería exterior
- Precio orientativo: entre 450 y 500 €/m², siempre que no sea necesario reforzar estructura ni cambiar la cubierta.
3. Reforma de piso
Se trata de la típica reforma de vivienda en la que:
- Se tiran algunos tabiques.
- Se renuevan baños y cocina.
- Se cambian instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción…).
- Se sustituyen pavimentos y revestimientos.
No se puede considerar una rehabilitación integral, pero se acerca bastante a una reforma completa de piso, muy habitual cuando se prepara una vivienda antigua para alquilar o para entrar a vivir.
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Precio orientativo: alrededor de 300 €/m².
Además, en muchos casos no es necesario proyecto de arquitecto, ya que estas intervenciones se tramitan como comunicación previa en el ayuntamiento. Esto reduce los costes de honorarios técnicos.
4. Sustitución de ventanas
En este caso es más adecuado estimar el coste por metro cuadrado de ventana, no por metro cuadrado de vivienda.
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Precio orientativo: alrededor de 400 €/m² de ventana.
Por ejemplo:
- En un piso estándar de unos 100 m², cambiar todas las ventanas puede costar alrededor de 2.000 € (si la superficie acristalada es moderada).
- En una vivienda unifamiliar, el coste puede subir a 5.000 € o más, ya que la proporción de fachada acristalada suele ser mayor.
5. Sustitución de cubierta
Es muy habitual rehabilitar únicamente la cubierta, bien porque está en mal estado, bien porque contiene amianto y se quiere retirar.
Puede darse tanto en viviendas unifamiliares como en edificios de viviendas.
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Precio orientativo para vivienda unifamiliar: alrededor de 20.000 € para una cubierta de teja tradicional.
En este precio se suele incluir:
- Nueva cubierta de teja.
- Aislamiento térmico reglamentario.
- Panel de fibrocemento (u otro sistema estructural equivalente).
- Correas de apoyo.
- Parte proporcional de canalones y bajantes.
No se incluye el coste de un posible forjado bajo cubierta, si existe y hay que intervenir en él.
6. Rehabilitación energética de vivienda
La rehabilitación energética ha ganado mucho protagonismo en los últimos años. Consiste en actuar sobre la envolvente térmica de la vivienda (cubierta y fachadas) para mejorar su aislamiento.
Las intervenciones más habituales son:
- Sustitución de la cubierta.
- Incorporación de un sistema SATE (sistema de aislamiento térmico exterior).
- Ejecución de una fachada ventilada.
- Sustitución de ventanas por modelos de mayor eficiencia.
Se realiza tanto en viviendas unifamiliares como en edificios de viviendas y edificios dotacionales (colegios, oficinas, edificios administrativos, etc.).
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Precio orientativo para vivienda unifamiliar: alrededor de 50.000 €, incluyendo sustitución de cubierta, cambio de ventanas y sistema SATE.
En edificios de viviendas, a modo orientativo:
- Sistema SATE: alrededor de 60 €/m² de fachada.
- Sustitución de cubierta: alrededor de 100 €/m².
La repercusión por piso puede variar mucho, pero en edificios grandes suele rondar los 5.000 € por vivienda.
Además, suelen existir ayudas autonómicas y estatales para este tipo de actuaciones, lo que puede reducir notablemente el coste final para las comunidades de propietarios.
7. Instalación de ascensor
El coste de instalar un ascensor o elevador en un edificio de viviendas no es tan elevado como muchas personas piensan, pero la obra asociada puede ser compleja.
- Ascensor o elevador en sí: entre 10.000 y 20.000 €.
- Obra para crear el hueco, bajar a cota cero y adaptar el edificio: una intervención estándar por el interior del edificio puede situarse alrededor de 60.000 €.
Si se puede instalar el ascensor en un patio o espacio exterior, la obra suele ser más sencilla y el coste puede reducirse, aunque no siempre es viable por cuestiones urbanísticas o de espacio.
Otros costes a tener en cuenta
Partimos de un coste de referencia de 1.000 €/m² para obra nueva y, en función del alcance de la intervención, calculamos el porcentaje de ese coste para cada tipo de rehabilitación.
Ese valor suele corresponder al Presupuesto de Contrata sin IVA, es decir:
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
- Gastos Generales del constructor
- Beneficio Industrial
A este importe hay que añadir:
- IVA:
- 10 % en el caso de viviendas particulares (si se cumplen los requisitos).
- 21 % en otros casos.
- Otros gastos que suelen suponer alrededor de un 15 % adicional:
- Honorarios de técnicos (arquitecto, arquitecto técnico, estudio geotécnico…).
- Tasas del ayuntamiento (licencias, ICIO).
- Gastos de notaría y registro, si procede.
En pequeñas obras de reforma es posible que no se necesiten honorarios técnicos si se tramitan mediante comunicación previa sin memoria técnica. En cualquier caso, sí habrá que pagar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que puede alcanzar hasta un 4 % del PEM.
¿Quién calcula el presupuesto de rehabilitación?
Para valorar con precisión el coste, lo más recomendable es contar con un arquitecto o arquitecto técnico que:
- Visite la vivienda.
- Evalúe su estado estructural y constructivo.
- Calcule varias opciones de intervención.
- Prepare un presupuesto orientativo o un estudio de viabilidad.
Si además quieres entender mejor el coste de los profesionales, es útil consultar la guía específica de honorarios de arquitecto de certicalia, donde se detallan los factores que influyen en el precio de sus servicios y cómo se calculan.
Conclusión: ¿de qué depende el coste de rehabilitar una casa?
El coste de rehabilitar una casa depende principalmente de:
- Qué elementos queremos reconstruir o conservar (estructura, cubierta, instalaciones, acabados…).
- La superficie de la vivienda y su estado inicial.
- El nivel de calidades y el grado de mejora energética que busquemos.
En este artículo hemos ofrecido rangos de precios orientativos por metro cuadrado y ejemplos de tipos de rehabilitación (integral, interior, reforma de piso, cambio de ventanas, cubierta, rehabilitación energética, instalación de ascensor).
Sin embargo, cada caso es distinto. Antes de tomar decisiones de compra o de iniciar una obra importante, es recomendable que un profesional realice un estudio de viabilidad y un presupuesto ajustado a tu vivienda. Así evitarás sobrecostes inesperados o meterte en la compra de una casa cuya rehabilitación luego no puedas asumir.
Si estás valorando rehabilitar una vivienda, en certicalia puedes contactar con varios arquitectos de tu zona, comparar presupuestos y elegir el profesional que mejor se ajuste a tu proyecto.