¿Qué es el proyecto rehabilitación cubierta?
Se trata de un documento técnico que informa a la autoridad municipal la realización del proyecto. Su redacción debe estar a cargo de un profesional especializado –generalmente arquitecto o ingeniero– y se relaciona con trámites de rehabilitación, de fachadas y licencias de obra mayor.
Un cambio o rehabilitación de cubierta puede realizarse como proyecto independiente o en conjunto con una renovación general de la edificación, dependiendo de las necesidades y el presupuesto del propietario. Por eso, algunas veces estará integrado al proyecto general o se puede presentar solo. Las autoridades locales pueden exigirlo también para el cambio de cubierta.
Sin embargo, la cubierta o techo tiene características y funciones específicas dentro de la edificación y por ello se puede vincular también con proyectos de climatización y ahorro de energía. Las opciones disponibles se actualizan en medio del permanente cambio tecnológico y la evolución de los materiales constructivos.
El proyecto de sustitución de cubierta incluye los detalles del diseño y la ejecución de la obra. La finalidad del cambio o modificación puede ser estructural o funcional. La primera se centra en la seguridad y estabilidad y la segunda se realiza para cumplir con mejores condiciones como la climatización.
Su responsable puede ser una empresa especializada en rehabilitación de edificios o un proyectista independiente. Cuando detectes la necesidad y posibilidad de abordar las obras en la vivienda, ten en cuenta que el profesional requerirá tiempo para preparar el proyecto y que también pueden demorarse los permisos administrativos.
Si realizas el trabajo en un edificio de viviendas solo puede ir respaldado por un arquitecto. En otros casos puede llevar la firma de un arquitecto técnico, ingeniero técnico o ingeniero. El encargado final puede valerse de la colaboración de técnicos de la edificación: delineantes y otros expertos.
Piensa en el peso del consumo de energía en tu factura mensual de servicios y de la climatización como parte de ella
¿Qué pasaría si una inversión que te permite incorporar materiales aislantes, cerrar fugas, consumir y pagar menos energía y a la vez contribuir a la lucha contra el cambio climático? Puedes lograrlo a través de cambios o mejoras de cubierta en vivienda unifamiliar o en edificaciones.
España solo ordenó la incorporación de materiales aislantes en cubiertas en 1979. Por eso, las construcciones previas a ese año no suelen contar esta característica. Su ausencia origina pérdida de energía y un menor confort. Para evitarlo, las empresas especializadas ofrecen recubrimientos aislantes de materiales como poliestireno para la cara exterior o lama mineral para la interior.
Las opciones abarcan tanto cubierta plana como inclinada y su precio permite amortización en cinco a siete años. En la cubierta plana, el recubrimiento se coloca sobre la impermeabilización (generalmente separado por fieltro) y antes del acabado. En el segundo, apoyado en una capa de madera, en conjunto con una sustitución del tejado.
El cambio debe permitir un menor uso de climatización con el consecuente ahorro de energía y disminución de las emisiones contaminantes.
¿Cuándo solicitar un proyecto rehabilitación cubierta?
Decides realizar cambio o modificación de cubierta como parte del proyecto general de rehabilitación del edificio o como obra puntual. Seguramente tendrás en mente contribuir con la seguridad estructural de la edificación o mejorar las prestaciones de climatización del techo. Pero recuerda que las obras constructivas deben ser notificadas de manera pertinente a la autoridad municipal.
Por eso, debes contactar a una empresa o profesional independiente especializado que prepare el proyecto de sustitución de cubierta como documento técnico que te permita otros trámites y licencias (como la licencia de obra mayor).
Al estimar las dimensiones del proyecto y los materiales que deseas incorporar, puedes calcular el presupuesto de la obra. Además, debes reservar una partida para costes relacionados como tasas administrativas, honorarios del proyectista e impuestos.
El primer cálculo que puede servirte para determinar el presupuesto total es el presupuesto de ejecución material (PEM) que es el coste de la construcción. Sumas entonces 2 % del PEM por tasas administrativas, 4 % por honorarios del proyectista y de 4 a 6 % por impuestos. Recuerda que se trata de una competencia municipal y cada territorio fija parámetros y requerimientos a las obras.
Después del tiempo de redacción del proyecto, que también debes acordar con tu proyectista en función de la dimensión de la obra, debes calcular el período de tramitación ante la autoridad municipal para obtener las licencias de obras. Necesitas autorización antes de comenzar cualquier construcción.
Quizás es momento de renovar la impermeabilización de la edificación y, como parte del proyecto, comienzas a avizorar la posibilidad de realizar una rehabilitación de cubierta de mayores dimensiones. No puedes asumir el precio por completo, pero puedes conseguir ayudas y amortizarlo en un período breve al final del cual reducirás también tu gasto en energía.
Otra oportunidad para renovar la cubierta puede ser como parte de la rehabilitación general de la edificación porque necesite mejoras estructurales o porque exista el deseo de mejorar la fachada.
Tanto la cubierta de vivienda unifamiliar como las edificaciones colectivas, y en cualquier modalidad de cubierta plana o inclinada, debes atender las necesidades de conservación de esta estructura que eviten humedad, goteras, filtraciones, condensaciones y otras lesiones.
Recuerda que atacar más temprano estos daños puede contribuir al ahorro en el futuro.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) define como obras de rehabilitación las destinadas a mejorar la seguridad a través de la adecuación de estructuras que incrementen la estabilidad y resistencia mecánica. También aquellas destinadas a mejorar la funcionalidad (como climatización y ahorro de energía, por ejemplo) y la remodelación para redimensionar viviendas o crear viviendas en un edificio.
Las obras deben cumplir especificaciones de CTE, una razón más para trabajar con empresas y profesionales cualificados. El código regula por ejemplo la inclinación de las cubiertas, cuando sea el caso, así como el uso de materiales.
Si avizoras la necesidad o tienes interés en realizar la rehabilitación, general o parcial, debes consultar si existen ayudas o planes de estímulo del gobierno central, la comunidad autónoma o el ayuntamiento.
Normativa y requisitos del proyecto rehabilitación cubierta
La rehabilitación de obras y edificios se ha convertido en un tema importante en las ciudades y la economía española. Hasta la emblemática Plaza Cibeles de Madrid fue envuelta en el año 2016 en un andamio para renovarse.
Las competencias en materia de construcción y regeneración suelen estar en los gobiernos locales, usualmente el municipio y algunos temas también en la comunidad autónoma. Sin embargo, el Ministerio de Fomento dicta planes de ayudas a la rehabilitación de edificios buscando ambientes eficientes y confortables, con mejor aislamiento para ahorrar energía y con accesos adecuados para personas con discapacidad.
El plan vigente hasta 2016 prevé ayudas y subvenciones para la rehabilitación y el sector espera que se realicen programas similares en los próximos programas de vivienda destinados a amortizar el precio de las obras.
Una cubierta plana o inclinada puede presentar deterioros por deformación, fisuras o grietas, hongos, corrosión de la estructura de hormigón, desprendimientos, condensación humedades, filtraciones y cualquier otro daño estructural.
Al tratarse de una competencia local no existe normativa ni un modelo único para un proyecto de sustitución de cubierta. Además, recuerda que puede estar incluido en el documento general de renovación de la edificación y ten en cuenta que todos estos informes pueden ser necesarios para obtener licencias de obras.
Sin embargo, queremos indicarte el tipo de información que, en general, requieren las autoridades en este tipo de documentos. En principio, detalla el conjunto objeto de la obra: edificación o cubierta vivienda unifamiliar. Luego refiere el responsable del trabajo –usualmente un arquitecto o ingeniero–, la situación de las obras y la justificación de los cambios.
También debes explicar los estudios previos, los cálculos para realizados para el cambio de cubierta, las aplicaciones del marco normativo utilizado, presupuesto del proyecto, la gestión de residuos y las instrucciones de mantenimiento y conservación.
Otros detalles que se incluyen en el proyecto son el peso de los elementos utilizados en la rehabilitación de cubierta –por su impacto estructural–, y las facilidades que se incorporen en los temas como desagües y aislamiento.
En el tema de la edificación, las directrices principales nacionales se encuentran en la Ley de Ordenación de la Edificación y en el Código Técnico de la Edificación (CTE). El primero es el marco general y el segundo entra en los aspectos técnicos como la estructura, los materiales y funcionales como accesibilidad, ahorro de energía, y planes contra incendios.
Es importante revisar el CTE junto con regulaciones específicas respecto a materiales pues algunos elementos –por ejemplo, el amianto– pueden estar sujetos a parámetros debido al cambio tecnológico. Algunas edificaciones no tienen la obligación de ceñirse al CTE, pero pueden tener en cuenta sus parámetros.
El marco legal evoluciona constantemente para brindar mejores condiciones a los ciudadanos. De hecho, en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015 se estimula el uso de las cubiertas para la incorporación de dispositivos bioclimáticos o la instalación de equipos para captar energía renovable, como la solar.
¿Cómo conseguir un proyecto rehabilitación cubierta?
Tienes la necesidad y el interés de mejorar la cubierta de la edificación para regenerar su seguridad estructural o prestaciones como el aislamiento térmico ¿por dónde continuar para realizar el cambio o la modificación?
Seguramente comenzarás por consultar con las empresas especializadas para buscar y comparar presupuestos, pero no olvides los trámites administrativos atados a los trabajos de construcción y rehabilitación.
Puedes consultar a tu autoridad municipal respecto a los requisitos que debes presentar para obtener las licencias, pero ciertamente requerirás al menos licencias de obras.
Recuerda que, al tocar la estructura de la edificación, debes contar con el trabajo de una empresa o profesional cualificado que pueda explicar las características de la renovación a las autoridades. El documento en sí mismo es complejo y las autoridades pueden requerir información legal específica. Puedes revisarlo en la normativa o en las ordenanzas municipales.
El siguiente paso puede ser contactar a una empresa o profesional cualificado que te asesore en los requisitos y redacte el proyecto de rehabilitación de cubierta. Al respecto, puedes estimar que al proyecto de ejecución material (PEM) debes sumar aproximadamente 2 % por pago de tasas administrativas, 4 % en honorarios del proyectista y 4 a 6 % en impuestos. Así podrás anticipar el precio final de todo el conjunto.
Las obras de cubierta no entran en el tipo impositivo reducido para la rehabilitación de edificios residenciales, sino que se encuentran en el correspondiente a máquinas y equipos especiales.
Algunas edificaciones pueden ser protegidas o de valor histórico y sus intervenciones poseen regulación especial. Revisa estos parámetros antes de avanzar en el proyecto.
No solo existen esas particularidades. Si la modificación o cambio de cubierta se realiza en un edificio de viviendas solo un arquitecto puede redactar el proyecto. En otros casos, como trabajos en cubierta de vivienda unifamiliar, por ejemplo, el documento puede ponerse a cargo de un ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto.
Exige que el trabajador cumpla con los requerimientos del Código Técnico de la Edificación (CTE) y del municipio donde se realice. Por ejemplo, el CTE tiene exigencias específicas para cubierta plana y para cubierta inclinada, de modo que recomendamos no perder la vista a sus disposiciones.
En general, las cubiertas deben contar con impermeabilización, ventilación, aislamiento térmico. Cuando es inclinada deben contar con un recubrimiento en material ligero, como tejas o tejas sintéticas, por ejemplo, y, cuando es plana, su acabado depende de su utilización.
La cubierta requiere no solo un trabajo ocasional de impermeabilización o un momento particular de rehabilitación. También necesita un mantenimiento periódico que evite lesiones como humedad, hongos, filtraciones y otros.
El proceso de rehabilitación debe comenzar con la remoción de los materiales existentes, esto contando que se han instalado las protecciones y equipos necesarios. El trabajo toma en cuenta la edad de la edificación, el clima de la zona, la solidez de la estructura, el peso de los materiales a instalar y el presupuesto disponible. También resulta determinante su uso: si es transitable o no.
La capa de aislante puede estar separada de la impermeabilización por algún material como fieltro en casos específicos. La evacuación del agua, desagües y sumideros, son elementos importantes en estas intervenciones.
Cuanto cuesta proyecto de rehabilitación de cubierta
El precio de un proyecto de rehabilitación de cubierta puede variar en función de diversos factores como la superficie a rehabilitar, los materiales y técnicas empleados, y las tarifas del técnico o equipo profesional encargado del proyecto. En términos generales, el coste de un proyecto de este tipo puede oscilar entre los 800 y 1.500 euros para superficies menores de 100 m², mientras que para superficies superiores, el precio puede aumentar notablemente.
Los proyectos más económicos suelen corresponder con reparaciones sencillas y mantenimiento, mientras que los más costosos involucran la reconstrucción de la estructura o el cambio completo de la cubierta. El tipo de cubierta (plana, inclinada, transitables o no) también tiene un impacto en el precio final, así como la ubicación del inmueble ya que la accesibilidad y la localización geográfica pueden afectar al coste de los materiales y la mano de obra.
Es importante destacar que además del coste propio del proyecto, se deben considerar gastos adicionales como licencias municipales, tasas administrativas y costes de ejecución de obra. En definitiva, un presupuesto detallado y personalizado es indispensable para obtener una estimación fiable del precio de un proyecto de rehabilitación de cubierta.
