Licencia de obras

Te contamos todo lo que necesitas saber sobre Licencia de obras

La licencia de obra es un permiso del ayuntamiento necesario para realizar una obra en un inmueble. La licencia de obra puede ser de dos tipos:

- La licencia de obra menor: habitualmente para solicitarla sólo necesitas una declaración responsable, unos planos o una pequeña memoria técnica. Son pequeñas reparaciones, cambio de ventanas, reformas de cocina, etc.

- La licencia de obra mayor: es necesario presentar un proyecto de obra y diversa documentación para la cual necesitarás la ayuda de un profesional. Son obras que afectan a la estructura, como tirar un tabique. 

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¿Qué es la licencia de obra menor?

La licencia de obra menor es el trámite que necesitamos realizar cuando vamos a hacer una obra menor. Una obra menor es aquella que se caracteriza por su sencillez técnica, constructiva y económica.

Algunos ejemplos de obras menores son: reparaciones, revestimientos, decoración, cerramientos (tabiques, ventanas y puertas), supresión de barreras arquitectónicas, instalación de calefacción, saneamiento, fontanería y electricidad. Son las obras que no necesitan ni proyecto técnico ni un gran presupuesto. También son obras menores los sondeos, prospecciones, catas, trabajos previos.

Si se modifica el uso, si afecta a la estructura o a los elementos comunes del edificio, si afecta a la protección frente a incendios, si se amplía en superficie, volumen o altura o si hay un rehabilitación integral, entonces ya no es obra menor; se trataría de una Licencia de obra mayor.

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¿Cuándo solicitar una licencia de obra menor?

Se debe pedir por adelantado antes de empezar la obra, pero tampoco hace falta mucho ya que es bastante rápido en todos los ayuntamientos. Es importante tener en cuenta que una vez tengamos la licencia de obra menor, habrá un tiempo para ejecutar la obra. Transcurrido este tiempo, la licencia de obra menor caduca a no ser que se solicite prórroga o aplazamiento.

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¿Cómo conseguir una licencia de obra menor?

Puede solicitarse de forma presencial y/o por internet, dependiendo del ayuntamiento. Pasos a seguir:

  1. El interesado contacta con un arquitecto o un arquitecto técnico.
  2. El profesional redacta la memoria descriptiva de la obra, certifica que se cumplen las normas urbanísticas y de habitabilidad y que las obras no afectan a la integridad del edificio.
  3. El arquitecto o arquitecto técnico visa la documentación en el Colegio de Arquitectos correspondiente. 
  4. El interesado paga la tasa.
  5. El interesado o el técnico entrega la documentación en el Ayuntamiento correspondiente.

Documentación necesaria:

  • Impreso normalizado.
  • Fotocopia del DNI/CIF.
  • Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación Memoria descriptiva de las obras a realizar con plano de emplazamiento, referencia catastral del inmueble.
  • Presupuesto desglosado y total (indicando IVA.).
  • Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.

En algunos caso también se necesita:

  • Comunicación previa o declaración responsable (depende del tipo de obra menor).
  • Si se superpone un pavimento, se necesita un certificado de seguridad, firmado por el arquitecto o arquitecto técnico y visado por el colegio profesional correspondiente.
  • Si la obra afecta a la distribución de espacios interiores, deberá justificarse la adecuación de la obra a las normas urbanísticas y normas de habitabilidad y diseño, y garantizar que la misma no afecta a la seguridad estructural del inmueble.
  • Si es un local, copia de la licencia de la actividad. Cumplimiento de la normativa sobre patrimonio cultural en caso de ser obligatorio. Fotografías interiores y/o exteriores dependiendo del caso.
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Normativa y requisitos de la licencia de obra menor

Según el municipio en que se realice la obra se pueden consultar las ordenanzas municipales correspondientes.

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¿Qué es la licencia de obra mayor?

La licencia de obra mayor es el trámite que necesitamos realizar cuando vamos a hacer una obra mayor. Una obra mayor es aquella de nueva planta o aquella donde se modifica el uso, la que afecta a la estructura o a los elementos comunes del edificio, si afecta a la protección frente a incendios, si se amplía en superficie, volumen o altura o si hay un rehabilitación integral.

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¿Cuándo solicitar una licencia de obra mayor?

Más de tres meses antes del inicio de la obra ya que hay que preparar la documentación y el ayuntamiento ha de emitir su resolución.

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¿Cómo conseguir una licencia de obra mayor?

Puede solicitarse la licencia de forma presencial y/o por internet, según el ayuntamiento. Pasos a seguir:

  1. Solicitud de cita previa.
  2. El interesado contacta con un arquitecto.
  3. El arquitecto genera la documentación técnica.
  4. El arquitecto visa la documentación en el Colegio de Arquitectos correspondiente.
  5. El interesado paga la tasa.
  6. El interesado o el arquitecto entrega la documentación en el ayuntamiento correspondiente.
  7. Plazo en que se puede requerir más documentación. Análisis de la documentación por parte de los técnicos del ayuntamiento.
  8. Resolución.
  9. Notificación del ayuntamiento en un plazo de entre 1 mes y 3 meses.

Documentación necesaria

  • Instancia normalizado.
  • Fotocopia del DNI/CIF.
  • Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
  • Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
  • Hoja Estadística de edificación y vivienda.
  • Proyecto técnico por triplicado, realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.

El Proyecto técnico incluye:

  • Plano cartográfico en formato digital (CAD) suscrito por el técnico autor del proyecto.
  • Plano de situación.
  • Planos del edificio antes de la intervención si se interviene en edificios existentes.
  • Documentación necesaria del proyecto básico y de ejecución: memoria descriptiva y justificativa de las obras, presupuesto y mediciones detallados por partidas, anexo de prevención de Incendios con memoria descriptiva y planos, datos que permitan la localización de la licencia de obras de construcción del edificio en su caso, instalaciones, pliego de condiciones, anejo de gestión de residuos, alzado esquemático o bien descripción fotográfica con el fotomontaje de la fachada, descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más característicos, detalle pormenorizado de los usos actuales.

En algunos caso también se necesita:

  • Estudio de seguridad y salud, dependiendo del proyecto.
  • Descripción pormenorizada del estado de la edificación con planos en los que se señala los elementos, zonas e instalaciones que requiriesen reparación.
  • Documento acreditativo del nombramiento de los técnicos competentes para la dirección de la obra. En el supuesto de no conocerse éstos en la tramitación de la licencia se comunicarán obligatoriamente al ayuntamiento conjuntamente con el inicio de la obra.
  • Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran.
  • Descripción documental de todos aquellos elementos que ayudan a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución.
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Normativa y requisitos de la licencia de obra mayor

Según el municipio en que se realice la obra se pueden consultar las ordenanzas municipales correspondientes y la normativa del Plan General de Ordenación Urbanística del municipio.

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¿Por qué la necesito?

Se necesita una licencia cuando se realiza una obra para garantizar el cumplimiento de la normativa y la seguridad de las personas. Es necesaria para asegurar que las obras no afectan a la integridad del edificio. Para ello necesitamos ese permiso del ayuntamiento.

¿Quién lo hace?

La solicitud puede realizarla personas físicas, jurídicas o comunidades de bienes o propietarios, aunque se necesita un arquitecto o arquitecto técnico para redactar la memoria descriptiva, y para realizar y visar el proyecto en caso de ser necesario este.

¿Cuánto cuesta?

Dependerá del municipio pero suele dividirse en dos:

  • Tasa urbanística: en algunos ayuntamientos no hay que pagarla o hay una reducción del precio si se realiza el proceso por internet.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): el precio es el 4% del presupuesto presentado de la obra sin IVA.

Además habrá que pagar el trabajo realizado por el arquitecto o arquitecto técnico.

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¿Cuál es la diferencia entre obra menor y obra mayor?

Las obras menores son: reparaciones, revestimientos, decoración, cerramientos (tabiques, ventanas y puertas), supresión de barreras arquitectónicas, instalación de calefacción, saneamiento, fontanería y electricidad, sondeos, prospecciones, catas, trabajos previos.

Las obras mayores son: modificaciones de uso, obras que afecten a la estructura o a los elementos comunes del edificio, a la protección frente a incendios, ampliaciones en superficie, volumen o altura, rehabilitaciones integrales.

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