Normativa y requisitos de la segregación vivienda

Niveles normativos

A la hora de hablar de la normativa que debemos tener en cuenta para realizar una segregación de vivienda lo podemos hacer de tres niveles normativos diferentes.

El primero de ellos es el nivel de la normativa estatal, que establece, en muchos casos, un sistema marco que posteriormente es desarrollado y ejemplificado por la normativa autonómica. En este nivel nos encontramos, fundamentalmente, con la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, desarrollada y reformada posteriormente (siendo la reforma más importante la de 2013, en forma de Ley número 8 de ese año, aprobada el 26 de junio), la Ley hipotecaria, la normativa relacionada con el Registro de la Propiedad y, en general, todo lo previsto en este tipo de contratos dentro del propio Código Civil.

A continuación habrá que descender al plano autonómico. Las comunidades autónomas tienen asumidas las competencias en materia de vivienda, por lo que poseen la potestad de establecer las condiciones de habitabilidad que tienen que tener las viviendas en el territorio de esa comunidad autónoma. Por lo tanto las comunidades autónomas podrán, mediante Ley Autonómica o Decreto, regular las posibilidades de segregación de vivienda y establecer, en su caso, las condiciones mínimas en metros cuadrados y condiciones que tienen que tener las dos viviendas resultantes de tal proceso.

Por último, habrá que atender a la normativa urbanística municipal, que ha de establecer las condiciones generales que debe de cumplir el conjunto de viviendas de ese municipio. Esta normativa regula, igualmente, el procedimiento a seguir para la realización de las obras necesarias para realizar esta segregación de vivienda. Además los municipios suelen regular elementos tales como la superficie mínima de las estancias, las condiciones de ventilación, la iluminación natural, los accesos y servicios de los que debe poder hacer uso la vivienda o la compatibilidad de usos entre viviendas.

En otras palabras, para realizar una segregación de vivienda no solamente tendremos que tener en cuenta la normativa vigente en las tres categorías de la Administración pública (administración estatal, autonómica y local) sino también recurrir a lo establecido específicamente dentro de los documentos de carácter privado que regulen esa comunidad concreta de propietarios. Debido a esta complejidad en la estructura normativa a estudiar, sobra decir que esta es una de esas acciones te recomendamos que sea realizada siempre por abogados o gestorías, lo que garantiza un adecuado cumplimiento de la normativa en forma, fondo y plazos. 

Requisitos

Cualquier segregación de vivienda necesita de una autorización administrativa que debe de partir del ayuntamiento correspondiente al municipio en el cual se encuentre la vivienda original. Además, se deberán realizar dos nuevas inscripciones en el Registro de la Propiedad. La primera de ellas corresponderá a la vivienda antigua, que tras la segregación quedará modificada en su forma y cabida, por lo que se tendrá que realizar una nueva inscripción con dicha descripción actualizada. La segunda es la incursión en el Registro de la Propiedad de la nueva vivienda resultante de tal segregación de vivienda para lo cual habrá que realizar una nueva inmatriculación, que dará lugar a una nueva finca registral con número propio.