Qué son las tasaciones hipotecarias
Una tasación hipotecaria es el informe técnico que establece el valor real de un inmueble en el mercado, elaborado por un tasador homologado. Este documento describe las características más relevantes de la propiedad y fija un valor que servirá como garantía principal para la concesión de un préstamo hipotecario.
Desde agosto de 2025, la normativa (Orden ECM/599/2025) exige que todas las tasaciones hipotecarias incluyan el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) del inmueble. Para edificios terminados se requiere el certificado registrado, y para inmuebles en construcción, el certificado junto con la solicitud de inscripción en el registro. Esto implica que propietarios, promotores y compradores deben disponer del CEE antes de iniciar el proceso de tasación para evitar retrasos en la financiación.
Es importante recordar que el valor de tasación no siempre coincide con el precio final de compraventa. Las entidades financieras utilizan este valor como referencia para determinar el porcentaje de financiación, que normalmente es del 80%, aunque en casos puntuales puede alcanzar el 100%.
Factores que determinan el valor en una tasación hipotecaria
- Valor de mercado: Cuánto pagarían los compradores por un inmueble similar en la misma zona y condiciones.
- Eficiencia energética: La calificación (A-G) puede incrementar o reducir el valor. Viviendas con calificación A o B pueden venderse hasta un 10% más caras; las F o G pueden depreciarse o requerir reformas obligatorias según la Directiva (UE) 2024/1275.
- Viviendas de protección oficial: Se aplica el precio máximo de venta fijado por la normativa de vivienda protegida.
- Ubicación: La localización es clave; zonas céntricas o con alta demanda elevan el valor.
- Servicios cercanos: Proximidad a transporte público, colegios, centros médicos, comercios y ocio.
- Características físicas: Superficie, distribución, garaje, trastero, calidad constructiva y orientación.
- Antigüedad del edificio: Construcciones nuevas suelen tener mayor valoración, aunque edificios históricos bien conservados también pueden ser valiosos.
- Sostenibilidad y riesgos medioambientales: Adaptación al cambio climático, ahorro energético y seguridad estructural.
Validez de una tasación hipotecaria
Un informe de tasación hipotecaria tiene vigencia de seis meses desde su emisión. La actualización de una tasación previa debe realizarse en un plazo máximo de dos años (antes eran tres). Si el documento expira, será necesario encargar una nueva tasación o aceptar la que proponga la entidad financiera.
Normativa aplicable a las tasaciones hipotecarias
- Real Decreto de 30 de mayo de 1997: Homologación de sociedades de tasación.
- Circular 3/1998 y Circular 3/2014 del Banco de España: Información y medidas para garantizar la independencia del tasador.
- Orden ECO/805/2003 (modificada por la Orden ECM/599/2025): Normas de cálculo e inclusión obligatoria del CEE.
- Orden EHA/564/2008: Parámetros para valoración del suelo.
- Real Decreto 716/2009: Desarrollo de la Ley del mercado hipotecario.
- Orden EHA/2899/2011: Transparencia y protección del cliente.
También se aplican estándares internacionales como los del International Valuation Standards Council (IVSC) y The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).
Estructura de un informe de tasación hipotecaria
- Certificado de tasación: Identifica al solicitante, finalidad y valor del inmueble, así como el tasador y la sociedad homologada.
- Fechas clave: Visita, emisión y validez del informe.
- Identificación y localización: Tipo de inmueble, estado, dirección y entorno.
- Comprobaciones documentales: Registro de la propiedad y catastro.
- Análisis de mercado y método de valoración.
- Anexos: Fotografías, planos y documentación adicional.
Cómo conseguir una tasación hipotecaria
Una tasación hipotecaria para garantizar un préstamo debe ser realizada por un profesional independiente y homologado. Al tratarse de un informe técnico con validez legal, el tasador debe cumplir con todos los requisitos establecidos en la normativa vigente.
Desde agosto de 2025, el solicitante debe aportar al tasador el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para que la tasación sea válida.
- Edificios terminados: CEE registrado oficialmente.
- Obras nuevas o en construcción: CEE acompañado de la solicitud de inscripción en el registro.
¿Quién realiza una tasación hipotecaria?
Este informe solo puede ser elaborado por profesionales cualificados y autorizados:
- Profesionales habilitados: Arquitectos o ingenieros (licenciados o diplomados) independientes. Los arquitectos suelen tasar edificaciones residenciales, mientras que los ingenieros se encargan de inmuebles con explotaciones económicas.
- Sociedades de tasación homologadas: Empresas inscritas y supervisadas por el Banco de España. Si contratas a un tasador de forma directa, comprueba que esté adscrito a una sociedad homologada.
Desde 2025, todos los tasadores deben integrar el CEE en sus informes y valorar, cuando proceda, el impacto de la calificación energética en el mercado.
Proceso para obtener una tasación hipotecaria
- Contacta con un profesional o sociedad de tasación homologada.
- La empresa te asignará un número de expediente y coordinará la visita.
- Prepara la documentación necesaria para agilizar el trámite.
- El tasador visitará el inmueble para realizar mediciones, tomar fotografías y evaluar el estado y los materiales.
- Elaboración del informe de tasación para crédito hipotecario.
- Firma y entrega del documento por parte del tasador o la sociedad de tasación.
Documentación necesaria
La documentación varía según el tipo de inmueble:
Para viviendas:
- Certificación registral (escritura o nota simple del Registro de la Propiedad).
- Documentación catastral con referencia y plano.
- En caso de Vivienda de Protección Oficial (VPO): fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
Para oficinas y naves:
- Certificación registral.
- Referencia catastral y plano del catastro.
- Licencia de inicio de actividad o apertura.
- Estatutos de la comunidad de propietarios (si aplica).
- Información de arrendamientos (contrato, recibos y relación de gastos, si está alquilado).
Plazo para obtener la tasación
Una tasación hipotecaria suele estar lista en 2 a 3 días hábiles desde la visita al inmueble. Este plazo puede variar según la complejidad del inmueble, la disponibilidad del tasador y la documentación aportada.
Cuánto cuesta un certificado de tasación hipotecaria
El precio de una tasación hipotecaria en España varía según varios factores, como la ubicación, el tamaño y las características del inmueble. De forma general, el coste suele oscilar entre 200 € y 1.250 €.
Estos valores son orientativos y pueden variar según el caso, la complejidad del inmueble y la sociedad de tasación homologada o profesional independiente contratado.
Cómo se calcula el precio de una tasación hipotecaria
El coste final depende principalmente de:
- Valor de mercado del inmueble.
- Tipo de inmueble (vivienda, local, nave, terreno…).
- Características específicas que puedan requerir más tiempo de inspección o documentación.
Factores que influyen en el precio
- Ubicación del inmueble: Las zonas de alta demanda o con difícil acceso pueden incrementar el coste.
- Antigüedad del edificio: Edificaciones más antiguas pueden requerir una inspección más exhaustiva.
- Situación dentro del edificio: No es lo mismo un bajo interior que un ático con terraza.
- Superficie total y distribución: El número de estancias y la existencia de garaje, trastero u otros anejos afecta al precio.
- Calidad constructiva: Materiales y acabados influyen en el tiempo de valoración.
- Servicios y equipamientos cercanos: Proximidad a transporte, colegios, zonas verdes o comercios también se tiene en cuenta en la valoración.
Cuándo solicitar un informe de tasación hipotecaria
Si vas a solicitar un préstamo o crédito para comprar un inmueble —ya sea una vivienda, terreno, local comercial o nave industrial— necesitarás un informe de tasación hipotecaria. Este documento es imprescindible para que la entidad financiera pueda iniciar la operación.
A continuación, se detallan las situaciones en las que debes solicitarlo y las condiciones que debe cumplir.
Cuándo pedir la tasación hipotecaria
- Solicitud de préstamo o crédito: Siempre que vayas a financiar la compra de cualquier tipo de inmueble, es obligatorio presentar un informe de tasación oficial.
- Aportar tu propia tasación: Aunque los bancos cuentan con sus propios servicios de tasación, el Banco de España establece que las entidades deben aceptar tasaciones aportadas por el cliente, siempre que cumplan los requisitos legales.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Según la Orden ECM/599/2025, no podrá emitirse la tasación si el inmueble no cuenta con un CEE vigente (registrado en edificios terminados o en trámite en inmuebles en construcción).
Condiciones que debe cumplir la tasación presentada
- Tasación certificada: Debe emitirse como informe técnico oficial con validez legal.
- Tasador homologado: Solo puede realizarla un profesional habilitado (arquitecto o ingeniero) adscrito a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- Plazo de validez: El informe debe presentarse dentro de los 6 meses posteriores a su emisión.
- Incorporación del CEE: Desde agosto de 2025, es obligatorio incluir el Certificado de Eficiencia Energética registrado o en trámite, según el estado del inmueble.
Consejos para una tasación hipotecaria
El principal consejo para realizar una tasación hipotecaria con éxito es tener preparada toda la documentación necesaria antes de iniciar el proceso. Contar con esta información agiliza los plazos y permite obtener la valoración inmobiliaria en menos tiempo.
Incluye siempre el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) en la documentación que entregarás al tasador. Esto evitará retrasos y permitirá valorar correctamente la eficiencia energética del inmueble, un factor que cada vez influye más en su precio de mercado.
Otro aspecto clave es realizar la tasación una vez acordada la compra del inmueble, pero antes de firmar el contrato de arras. Así, podrás confirmar el valor de tasación y asegurarte de que la financiación será viable.
Finalmente, es recomendable verificar con qué sociedades de tasación trabaja tu banco, ya que no todas las entidades aceptan informes de cualquier tasadora. Este paso evitará problemas, duplicidades y gastos innecesarios en el proceso de tasación hipotecaria.
Glosario de términos
Tasación hipotecaria
Es la valoración oficial de un inmueble o finca realizada por un tasador homologado, con el objetivo de que el bien sirva como garantía para la concesión de un préstamo hipotecario. Este informe técnico tiene validez legal y debe cumplir con la normativa vigente.
Cargas de un inmueble
Son las obligaciones económicas o jurídicas asociadas a un inmueble, como deudas por impuestos impagados, cuotas de comunidad pendientes o letras de hipoteca no abonadas. Si no se cancelan antes de la venta, estas cargas se transmiten al nuevo propietario.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Documento obligatorio desde 2025 en las tasaciones hipotecarias, que informa sobre el consumo energético y las emisiones de CO₂ del inmueble. La calificación energética obtenida (de la A a la G) influye en su valoración de mercado y en las condiciones de financiación.
Finca rústica
Terreno no urbanizable destinado principalmente a usos agrarios, ganaderos o forestales. En general, no se permite la construcción de edificios, salvo excepciones reguladas por la normativa autonómica, como instalaciones vinculadas a la explotación agrícola o a la protección de espacios naturales.
Nota simple registral
Documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la situación jurídica de un inmueble o finca. Incluye datos como la titularidad, las cargas existentes y otras limitaciones legales que puedan afectarle.
Tasador
Profesional cualificado y homologado para realizar valoraciones de bienes inmuebles (urbanos o rústicos). Su función es determinar el valor de mercado del bien con fines como la compraventa, la concesión de hipotecas o la liquidación de herencias.
