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¿Qué es el valor hipotecario?

A veces no resulta sencillo manejarse con la terminología del mundo inmobiliario: valor hipotecario, valor de mercado o venal de un inmueble, valor de reposición, etc. Entre tanto concepto no es difícil perderse pero, cuando lo que está en juego es la concesión de un préstamo hipotecario, conviene tener los conceptos claros.

Definición del valor hipotecario

El valor hipotecario de una casa es un concepto que se deberá manejar ante cualquier compraventa de una vivienda en la que se necesite pedir una hipoteca al banco para afrontar el pago. Esto es así porque será en este valor, y no en el de mercado, en el que se base la tasación hipotecaria, imprescindible para solicitar el préstamo.

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Antes de eso, conviene distinguir entre valor de mercado y valor hipotecario, aspectos sobre los que gira la normativa aplicable, concretamente la Orden ECO/805/2003, que fija las normas para calcular el valor de tasación de bienes inmuebles y que se emitió con la “aclaración terminológica” como uno de sus objetivos fundamentales.

Así, hasta esa orden ministerial, era el valor de mercado el que se empleaba para realizar la tasación de una vivienda para una hipoteca. Sin embargo, con su entrada en vigor este se sustituyó por el valor hipotecario, al que la normativa se refiere, en una primera aproximación, como el que es sostenible en el tiempo. Frente a esto, el inmobiliario correspondería a un momento dado.

Para que se entienda mejor, la norma ahonda en sus definiciones y explica, sobre el valor de mercado, que este es el precio que el propietario de una vivienda podría obtener de su venta a un comprador con el que no tenga vínculos y en las condiciones del mercado de ese momento.

Recordar el valor de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y después, ayudará a entender lo mucho que puede cambiar la valoración de un bien en un momento u otro, además de visibilizar las diferencias entre ese valor y otro que se entienda como estable, en este caso el valor hipotecario, que se toma como base para la tasación de una vivienda para hipoteca.

Siguiendo con las explicaciones de la normativa de valoración de bienes inmuebles, el valor hipotecario será aquel en el que no se incluirá ningún elemento especulativo y que se obtendrá de una “tasación prudente” que se realizará en función de aspectos que influyan en el valor del bien en el largo plazo, así como de las condiciones del mercado general y local, y del uso del inmueble en el momento en el que se realiza la tasación profesional.

Estos serán algunos de los elementos que se tengan en cuenta para realizar una tasación hipotecaria, asunto que está totalmente regulado, tanto en métodos para el cálculo, como en lo que se refiere a la información que deben incluir las tasaciones, la caducidad de estos informes (seis meses) y quién está habilitado para prestar estos servicios.

Así, si estás planteándote pedir una hipoteca para pagar una vivienda, un paso imprescindible para que el banco la tramite será contar con una tasación hipotecaria, que podrá solicitar quien pida el préstamo o la propia entidad financiera. En ambos casos, será una entidad de tasación homologada por el Banco de España la que realice la tasación en base, como ahora sabes, del valor hipotecario de la vivienda.

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