A veces no resulta sencillo manejarse con la terminología del mundo inmobiliario: valor hipotecario, de mercado o venal de un inmueble, valor de reposición, etc. Entre tanto concepto no es difícil perderse. Cuando lo que está en juego es la concesión de un préstamo hipotecario, conviene tener los conceptos claros.
Definición del valor hipotecario
El valor hipotecario de una casa es un concepto esencial para cualquier compraventa de vivienda en la que se necesite pedir una hipoteca al banco . Esto es así porque será en este valor, y no en el de mercado, en el que se base la tasación hipotecaria.
Las tasaciones hipotecarias determinan el valor real de una propiedad antes de conceder una hipoteca. Son fundamentales para garantizar la viabilidad del préstamo y asegurar que la valoración sea objetiva, justa y ajustada al mercado.
Antes de eso, conviene distinguir entre valor de mercado y valor hipotecario. Estos son los aspectos sobre los que gira la normativa aplicable, concretamente la Orden ECO/805/2003. Esta fija las normas para calcular el valor de tasación de bienes inmuebles. Se emitió con la “aclaración terminológica” como uno de sus objetivos fundamentales.
Así, hasta esa orden ministerial, era el valor de mercado el que se empleaba para realizar la tasación de una vivienda para una hipoteca. Sin embargo, con su entrada en vigor este se sustituyó por el valor hipotecario. La normativa se refiere a este como el que es sostenible en el tiempo. Frente a esto, el inmobiliario correspondería a un momento dado.
Para que se entienda mejor, el valor de mercado es el precio que el propietario de una vivienda podría obtener de su venta a un comprador con el que no tenga vínculos y en las condiciones del mercado de ese momento.
Recordar el valor de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y después, ayudará a entender lo mucho que puede cambiar la valoración de un bien en un momento u otro. Además visibiliza las diferencias entre ese valor y otro que se entienda como estable, en este caso el valor hipotecario, que se toma como base para la tasación de una vivienda para hipoteca.
Siguiendo con las explicaciones de la normativa de valoración de bienes inmuebles, el valor hipotecario será aquel en el que no se incluirá ningún elemento especulativo. Este valor se obtendrá de una “tasación prudente”. Se realizará en función de aspectos que influyan en el valor del bien en el largo plazo. Tendrá en cuenta las condiciones del mercado general y local y el uso del inmueble en el momento en el que se realiza la tasación profesional.
Conclusión
Estos serán algunos de los elementos que se tengan en cuenta para realizar una tasación hipotecaria. Este asunto está totalmente regulado. Tanto en métodos para el cálculo, como en lo que se refiere a la información que deben incluir las tasaciones, la caducidad de estos informes (seis meses) y quién está habilitado para prestar estos servicios.
Así, si estás planteándote pedir una hipoteca para pagar una vivienda, un paso imprescindible para que el banco la tramite será contar con una tasación hipotecaria. La podrá solicitar quien pida el préstamo o la propia entidad financiera. En ambos casos, será una entidad de tasación homologada por el Banco de España la que realice la tasación en base, como ahora sabes, del valor hipotecario de la vivienda.