¿Cuándo solicitar un contrato de arrendamiento rústico?
Como ocurre con cualquier tipo de acuerdo en papel, queda más que patente que la primera finalidad del contrato de arrendamiento rústico es hacer legal una transacción entre dos partes interesadas. En este caso, un intercambio de bienes entre dos personas, físicas o jurídicas. Al igual que la posesión de un contrato de alquiler de una vivienda es totalmente imprescindible para que esta sea contemplada en el marco legal y sus partes declaren sus ingresos o pagos a Hacienda (evitando caer en el error de la economía sumergida), en el caso del contrato de arrendamiento rústico, ocurre exactamente lo mismo.
Ahora bien: ¿en qué casos tu contrato ha de ser de arrendamiento rústico? Muy sencillo: cuando el fin de la cesión de la propiedad sea la explotación agrícola, ganadera o forestal. Estos tres usos posibles tienen la misma consideración en la ley que regula este tipo de formalidad, es decir, a efectos legales son las mismas cosas.
Puede ocurrir que seas un padre ya jubilado y quieras ofrecer a uno de tus hijos la posibilidad de explotar tu finca durante un tiempo indeterminado. O tal vez eres el propietario de unas tierras y estimas oportuno ceder el uso de tus terrenos a un agricultor sin contraprestación alguna por la amistad que os une a ambos. ¿Qué debes hacer, si te encuentras en esta situación? En primer lugar, no te preocupes, ya que puedes hacerla completamente legal mediante el contrato de arrendamiento en precario.
¿En qué consiste el arrendamiento en precario? Antes de abordar este término, recuerda que hablamos, en este caso, de alquiler de fincas con fines de explotación. Se trata de un acuerdo por escrito a través del cual el dueño de la finca cede su uso a la otra parte firmante del contrato (a la que llamaremos precarista) sin exigir ningún tipo de pago en compensación. Esta cesión, además, se realiza por un tiempo indeterminado, es decir, en principio, no tiene fecha de finalización.
Ahora bien, hemos dicho “en principio”. ¿Por qué? Ten en cuenta que, como en cualquier tipo de contrato realizado en precario, la devolución de la propiedad puede ser solicitada por su dueño cuando este lo estime oportuno. No existe un plazo en el cual el dueño de la propiedad no pueda reclamarla (como sí ocurre en el comodato). Es importante que sepas esto, ya que puede resultarte útil. El procedimiento legal a través del cual el propietario puede recuperar su finca es el juicio verbal de desahucio.
Por otro lado, sabiendo que la duración mínima del contrato de arrendamiento rústico es de 5 años, debes tener en cuenta aquellos alquileres que quedan excluidos de la ley que regula este ámbito. Entre ellos, destacamos el arrendamiento de temporada, inferior al año agrícola. Tal y como indica su nombre, este contrato está indicado para aquellas propiedades de las que va a realizarse un uso distinto al de la vivienda habitual (ya sea vacacional o laboral).
¿Qué es el contrato de arrendamiento rústico?
Un contrato de arrendamiento rústico (también llamado de finca rústica) es un acuerdo legal entre dos partes: arrendador y arrendatario. La primera de las partes (arrendador) pone su propiedad a disposición de la segunda (arrendatario) con el fin de su explotación agrícola, ganadera o forestal. A cambio de esta cesión temporal, el arrendatario o inquilino compensará al arrendador o propietario con una cuantía económica o parte de los recursos resultantes de la explotación de la propiedad.
El contrato de arrendamiento rústico obedece al acuerdo de ambas partes, salvo que alguna de las cláusulas acordadas contradiga la ley que lo regula.
La duración del contrato de arrendamiento rústico ha de ser de, al menos, 5 años. Aunque las partes firmantes acuerden, en el texto escrito, una duración menor, esta se tendrá en cuenta como no existente y será declarada nula. Además, salvo que en el contrato se estipule un tiempo de arrendamiento superior al lustro, será este el tiempo tras el cual cesará la vigencia de lo acordado.
También debes saber que, una vez transcurridos 4 años y acercándose la fecha de finalización de este contrato de arrendamiento rústico, el propietario tendrá que contactar con el inquilino con el fin de notificarle su voluntad de cese del contrato. Si este procedimiento no fuera llevado a cabo, se entiende que el arrendamiento se renueva de forma automática por otros 5 años, por lo que el arrendatario puede realizar el uso y disfrute de la propiedad durante este nuevo período. Esta prórroga será siempre por el mismo tiempo y de forma indefinida hasta que una de las partes desee finalizar el acuerdo.
No obstante, si la voluntad de dar fin al contrato ha sido expresada por el propietario, el inquilino habrá de poner a su disposición la finca una vez finalizado el plazo.
La renta a percibir por el propietario será estipulada de forma libre entre ambas partes. Se fijará, generalmente, en términos económicos, aunque también puede fijarse en especie. En tal caso, cualquiera de las partes podrá solicitar que la renta se transfiera en dinero. De hacerse así, se tendrá en cuenta el precio de la especie establecido por el Ministerio de Agricultura.
En lo referente a la realización del pago, este se hará anualmente o según pacten las partes firmantes del contrato. La renta anual podrá ser actualizada en función del índice de precios de los productos agrarios de ese mismo año. Esta actualización podrá ser añadida al contrato, a petición de alguno de los interesados. Asimismo y si cualquiera de las partes lo considera, puedes solicitar la revisión de la renta transcurrido el año de contrato, por ser mayor o menor que la de las fincas colindantes.
Te interesa conocer que se contemplan casos en los que la renta podrá disminuirse e, incluso, exonerarse. Si se dan sucesos fortuitos o de fuerza mayor por los que se pierden más de la mitad de los productos que la finca genera, la renta será reducida en el mismo porcentaje que dichos recursos.
Normativa y requisitos del contrato de arrendamiento rústico
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, posteriormente modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, es la reguladora de este tipo de contrato. Uno de los principios básicos de esta norma, ya visible en la Ley de 1980, se resume en la protección jurídica del arrendatario, que posteriormente ha sido desarrollada en las leyes elaboradas en 2003 y 2005.
Si eres dueño de una propiedad y tienes pensado alquilar tu finca, se te exigen dos requisitos: ser mayor de edad y estar en pleno uso de tus facultades. Si eres el posible arrendatario, tienes que cumplir al menos una de las siguientes exigencias:
- Tienes que ser una persona mayor de edad o emancipada cuya ocupación sea actualmente (o vaya a ser, en un futuro previsto) agraria.
- Debe tratarse de una sociedad cooperativa agraria especializada en la explotación comunitaria de la tierra.
- Puede ser una sociedad agraria, civil, laboral o mercantil, que se dedique solo y únicamente a la explotación agraria.
- Los organismos de las Administraciones Públicas que tengan facultad de explotación o subarriendo de propiedades de tipo rústico también pueden ser arrendatarios.
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, contempla una serie de rentas que se exceptúan de estos acuerdos:
- Los arrendamientos llamados “de temporada” (inferiores al año agrícola).
- Arrendamientos de tierras que ya estén labradas por el propietario y listas para la siembra.
- Aquellas relativas a fincas adquiridas para un uso público o social.
- Las que lleven a cabo aprovechamientos secundarios o de barbechos, actividades de caza, explotaciones industriales, cría de ganado o cualquier tipo de actividad que no sea agrícola, ganadera o forestal.
- Rentas asociadas a bienes comunales, de corporaciones locales, etc. Este tipo de propiedades se atendrá a otra clase de norma.
De forma resumida, queremos destacar algunas afirmaciones que aparecen en distintos apartados de la Ley 49/2003. Debes tenerlos en cuenta, tanto si eres arrendador como si quieres ser arrendatario:
- No se tiene por arrendamiento rústico ningún contrato puntual de recolección ni las faenas individualizadas.
- El arrendatario de la finca rústica tiene derecho a decidir el tipo de cultivo, por lo que se considerarán nulas las imposiciones sobre qué materia cultivar o su destino. No obstante, en el caso en que el inquilino necesite hacer reformas para poder llevar a cabo su labor, estas deberán ser pactadas entre las partes.
- Los arrendamientos de explotación deberán incluir un inventario de los recursos a explotar, así como del estado en el que el arrendatario los recibe.
- El arrendatario no podrá subarrendar la propiedad sin consentimiento del propietario, salvo la excepción de que esta cesión se realice a favor del cónyuge o descendiente del arrendatario. En tal caso, deberá notificarse al arrendador.
¿Cómo conseguir un contrato de arrendamiento rústico?
¿Ya has decidido alquilar tu propiedad con el fin de la explotación de sus recursos? Entonces debes redactar un contrato en el que se concrete el tipo de arrendamiento (rústico, en este caso). Te aconsejamos recurrir a un abogado o una gestoría, pues existirán particularidades, así como aspectos generales del arrendamiento rústico, que deberán ser contempladas y excluirán características como las del contrato de temporada. Redactado el texto y de acuerdo las partes, pasarás a firmar el contrato. Será de tipo privado, a no ser que las partes decidan inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Para ello, será necesario elevarlo a la categoría de público mediante su paso por notaría. De cualquier modo, a partir de la fecha en que firméis el acuerdo, se harán efectivos su validez y plazo.
- Lugar y fecha de la firma: imprescindibles para conocer el tiempo de validez del acuerdo.
- Datos de las partes firmantes: nombres completos, DNI, dirección o estado civil.
- Identificación de la finca: necesaria para que conste que es esa y no otra la que será cedida.
- Objeto del documento: aquello que acuerdan los firmantes. En este caso, el arrendamiento rústico de una finca.
- Renta: acordada por las partes. Expresada la cuantía anual, esta suele ser abonada mensualmente. En el contrato se especificarán aquellos días del mes en los que ha de realizarse el pago por parte del arrendatario, así como el modo y/o lugar de entrega de dicho pago.
- Cláusulas: estas las acuerdan las partes, independientemente de la generalidad del contrato. Aun así, no pueden exceder las limitaciones de la ley que regula el arrendamiento rústico. También en este apartado se tendrán en cuenta las características propias del arrendamiento de fincas de tipo rústico.
Arrendador y arrendatario han de aportar:
- Original del documento de identificación de la persona física (DNI, en el caso de ser de nacionalidad española y residente en España; u otros, en el caso de no residir en España o no tener la nacionalidad española). Si la persona es jurídica, al DNI (o documento equivalente) se añadirán el documento de la constitución de la entidad y otro documento acreditativo de las potestades para firmar en nombre de dicha entidad. Si la persona jurídica, además, está domiciliada fuera del territorio español, habrá que presentar el documento de la constitución de la entidad e indicar el Número de Identificación Fiscal (NIF).
- Capitulaciones matrimoniales, si se poseen.
En el caso del arrendador o propietario, se añaden:
- Original del documento acreditativo del título de propiedad.
- Original del recibo del IBI, así como fotocopia de los recibos del agua, de la luz, del gas, de las basuras o de cualquiera sobre la propiedad (del año presente o del anterior a la firma).
- Juegos de llaves de la propiedad.
- Cédula de habitabilidad vigente (en caso de ser necesaria).
El arrendatario debe aportar:
- Aval: generalmente constituye el pago de una fianza consistente en el abono de una o dos mensualidades.
Cuanto cuesta contrato de arrendamiento rústico
Un contrato de arrendamiento rústico es un acuerdo formal entre el propietario de un terreno rústico y un arrendatario que desea usarlo para actividades agrícolas, ganaderas, forestales o similares. La determinación del precio para la redacción de este documento varía dependiendo de múltiples factores, como la complejidad del contrato y la extensión de la finca. En general, los costes pueden oscilar entre los 100 y 300 euros, dependiendo de estas y otras variables adicionales como servicios jurídicos extra solicitados por las partes.
El proceso de redacción de un contrato de arrendamiento rústico debe ser llevado a cabo por un profesional cualificado para garantizar que cumpla con la normativa vigente y que los intereses de ambas partes queden debidamente protegidos. Es fundamental que el contrato incluya elementos como la identificación de las partes, la descripción detallada del terreno, la duración del arrendamiento, el importe de la renta y las condiciones de pago, las obligaciones y los derechos tanto del arrendador como del arrendatario, así como las condiciones de rescisión del acuerdo.
Si bien un contrato bien elaborado puede significar un desembolso inicial, resulta una inversión que brinda seguridad jurídica y claridad para el arrendador y el arrendatario, evitando conflictos futuros que podrían generar costes adicionales. Por lo tanto, es recomendable no escatimar en este aspecto y asegurarse de obtener los servicios de un experto para la redacción del contrato de arrendamiento rústico.
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