Cuando una persona ha encontrado al fin ese piso que le gusta y que se ajusta a sus posibilidades, es normal que quiera garantías de que el propietario no va a echarse atrás y vendérselo a otro. Para ello, antes de la firma del contrato de compraventa, es habitual suscribir algún preacuerdo o una promesa de compraventa que se conoce como contrato de arras.
A cambio de la cantidad de dinero que estipulen las partes, estos acuerdos aportan al comprador y al vendedor la tranquilidad de que existe un compromiso de ejecutar la compraventa.
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Tipos de arras
Aunque los contratos de arras sean muy comunes, hay que ser cauteloso cuando se redacten y se suscriban. Esto es así porque existen varios tipos de arras que comprometen de forma distinta y que, por ello, se traducen en unas obligaciones también dispares en el caso de que una de las partes decida finalmente romper el compromiso adquirido.
Estos preacuerdos quedan recogidos en el Código Civil, en concreto, en su libro cuarto sobre obligaciones y contratos. Son cuatro los artículos aplicables a los contratos de arras y, en ocasiones, la línea que separa unos de otros es muy fina.
Arras confirmatorias
Recogidas en el artículo 1.124, son aquellas que, ante la resolución del contrato, abrirían las puertas a que se exija el cumplimiento a la parte que rompe el acuerdo. Se entiende aquí que esta firma es una obligación, por lo que, en caso de ser necesario, se pueden ejercitar acciones legales por daños y perjuicios.
Arras penitenciales o arras de desistimiento
Las arras penitenciales están recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil y se trata de un modelo opuesto al anterior, pues otorgarían a las partes la posibilidad de no formalizar el contrato. Esta preferencia se tendrá que explicar con claridad, ya que ambas partes interesadas tendrán consecuencias.
Si la no suscripción del contrato se ejercita por parte del comprador, este perdería las arras; mientras que si es el vendedor el que se lo piensa dos veces, se libraría de toda responsabilidad siempre que devuelva la cantidad duplicada.
La diferencia con las arras penales radica en que, en este caso, no cabe exigir el cumplimiento del contrato, y no habría más obligaciones entre el comprador y el vendedor.
Arras penales
Los artículos 1.152 y 1.153 son los que se refieren a las arras penales, también conocidas como arras confirmatorias penales. Esta modalidad se asemeja a la anterior en el sentido de que calca las consecuencias respecto a la pérdida o devolución de la cantidad abonada. Sin embargo, ahí no se agotan los efectos de no perfeccionar el contrato, puesto que cuando se opta por las arras penales es porque se quiere una garantía de que el contrato se va a cumplir. Por ello, la parte que cumple puede exigir en sede judicial que se respete el contrato y una indemnización.
Lo cierto es que, aunque quedan recogidas en el Código Penal, las arras y sus implicaciones se han ido configurando con la jurisprudencia de los tribunales, que ha delimitado con mayor precisión las diferencias y las consecuencias que se derivan de optar por un tipo u otro.
Preparación contrato de arras
Los contratos de arras son acuerdos de carácter privado, por lo que las partes son libres para incluir lo que consideren y para darles el sentido que crean más adecuado. No obstante, esto es delicado, en especial cuando comprador y vendedor no conocen las arras en profundidad.
De esta forma, la importancia de lo que se redacta y firma, y del cómo se redacta, es esencial. De hecho, el Código Civil y la Justicia otorgan un gran peso a la libertad contractual y a la voluntad que las partes plasmaron en su acuerdo.
Por ello, si la intención era pactar arras penitenciales pero el acuerdo no lo especifica o no lo deja claro, se podrá entender que lo que se pretendía era garantizar el cumplimiento del contrato. Así, sin quererlo las partes, habrán quedado obligadas y expuestas a reclamaciones judiciales, con daños y perjuicios, como sucedería con arras confirmatorias por incumplimiento del comprador, por ejemplo.
Antes de adentrarse en este proceso, es recomendable asegurarse de que el inmueble que se va a adquirir o vender no tenga ninguna carga pendiente. Uno de los trámites que más se suelen dejar de lado es la obtención del certificado de eficiencia energética. La ley, sin embargo, obliga desde el año 2013 a tenerlo y mostrarlo cuando se anuncia una vivienda en venta o en alquiler.
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Modelo de un contrato de arras penitenciales
Aunque en internet se pueden encontrar modelos de contratos de arras, los efectos de lo que se incorpora al acuerdo son significativos. Por ello, aunque se puede optar por basarse en modelos de este tipo, es vital saber qué hay que introducir y cómo.
El contenido, aunque puede ser elegido libremente por comprador y vendedor, suele incluir los datos de identificación, la descripción exhaustiva de la vivienda que será objeto de la compraventa, el precio pactado, así como la forma de pago elegida, los gastos que cada una de las partes se compromete a asumir y el momento en el que se formalizará la compraventa.
Pero, sobre todo lo anterior, hay que definir con la mayor claridad posible el tipo de arras que se están firmando, las penalizaciones que se derivan del incumplimiento del acuerdo, la cantidad que se aporta en concepto de arras, etc. De no hacerlo, las consecuencias son claras. Un ejemplo sería el de un comprador al que, finalmente, no le conceden la hipoteca con la que pensaba abonar la vivienda. Si el contrato de arras no especificaba que eran penitenciales, no solo no podrá comprar la casa, sino que el vendedor podría demandarle para que lo haga y le resarza por los daños causados.
Recomendaciones finales
Para evitar situaciones como las expuestas anteriormente es recomendable que las partes cuenten con el apoyo de un abogado especializado que garantice que el contrato de arras refleja exactamente su voluntad.
Sin embargo, antes incluso de contactar con el abogado, es necesario contratar a un técnico especializado que verifique el estado de la casa. Tanto si eres el vendedor como el comprador tendrás que comprobar que el inmueble dispone de un certificado energético, lo que también repercutirá en el precio final.
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