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¿Cómo calcular la rentabilidad de un local comercial?

Jorge

Jorge

Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos

¿Qué se entiende por rentabilidad?

La rentabilidad puede entenderse como la capacidad que tiene una determinada inversión de generar beneficio adicional. Es decir, la rentabilidad de un local comercial dependerá de dos únicos aspectos: su coste de adquisición y el beneficio que de él se puede llegar a obtener.

Evidentemente, un mismo local ofrecerá una rentabilidad diferente según haya sido su precio de compra. Así, por ejemplo, resulta claro que si un determinado local puede ser arrendado por mil euros mensuales, difícilmente resultará rentable si el coste de adquisición del mismo fue de quinientos mil euros; mientras que ese mismo inmueble sería muy rentable si se dieran las mismas condiciones de arrendamiento si hubiera sido comprado por cincuenta mil euros.

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Algo similar sucede si lo que varía ahora es el precio de alquiler. Un local que se adquirió por quinientos mil euros puede resultar viable si tiene unas características inherentes a su geometría y ubicación que permitan arrendarlo por diez mil euros mensuales.

A la vista de lo anterior, surgen dos preguntas lógicas: ¿qué precio debe tener un local comercial para que a mi me resulte rentable adquirirlo? y ¿cuál debe ser el precio de alquiler para poder obtener una rentabilidad del arrendamiento de un local de mi propiedad? (por supuesto, la casuística es mayor, dado que la rentabilidad también puede analizarse en virtud del tipo de negocio que se desarrolle en el local; pero aquí trataremos únicamente el estudio de la rentabilidad con base a los precios de compra y alquiler).

Cálculo de la rentabilidad 

Últimamente surgen noticias en las que se habla de la alta rentabilidad de los alquileres de viviendas y locales en determinadas ciudades de España. Cuando se accede a través de la web a portales especializados se puede observar cómo se recogen valores de rentabilidad en el alquiler del orden del 8%. ¿Qué significa ese valor? Es sencillo: que por cada cien euros de inversión, yo obtengo ocho euros de beneficio.

El problema está en el cálculo de esos valores. Esos portales afirman que el valor de la rentabilidad lo obtienen dividiendo precios medios de alquiler entre precios medios de venta; pero la cosa no es tan sencilla. La manera más correcta de acceder a conocer la rentabilidad de una inversión es a través del cálculo de su Valor Actual Neto (VAN). Este valor es el resultado del cálculo de la actualización de flujos futuros de caja (las rentas mensuales) originados por una inversión (la compra de un local) mediante el empleo de la siguiente fórmula:

En esa fórmula, Io es el valor de la inversión inicial (precio de compra), Vt es el valor del flujo de caja en cada periodo t (valor del alquiler mensual, por ejemplo), n es el número de periodos considerados (número de meses, para este ejemplo) y k es la tasa de interés, expresada en tanto por uno.

Nótese que el problema de la anterior expresión está en establecer el número de periodos y la tasa de interés para calcular el VAN. Sin embargo, si hacemos que el VAN sea 0 (es decir, obligamos a que los fujos de caja actualizados sean iguales a la inversión inicial) para un determinado valor de n, el valor de k que hace que se cumpla la igualdad es lo que se conoce como Tasa Interna de Retorno (TIR), que es lo que mide la rentabilidad de la inversión.

Una buena forma de realizar esta operación es tomando como periodo de estudio el equivalente a 10, 15 o 30 años, de tal manera que la TIR así obtenida puede ser comparada con la rentabilidad del bono español a 10, 15 o 30 años (se entiende que esa es una inversión sin riesgo, por lo que si la TIR o rentabilidad de la inversión estudiada no es superior a la rentabilidad de invertir en bonos del estado, no merecerá la pena)

Un ejemplo práctico

Para entender mejor lo comentado, veamos un caso práctico. Supongamos que hemos adquirido un local comercial por 100.000 euros y que, por sus características hemos llegado a la conclusión de que podríamos alquilarlo por 1.000 euros al mes. ¿Cuál es su rentabilidad?

Utilizaremos la fórmula del VAN, igualándolo a 0, e introduciendo Io=100.000, Vt=12.000 (tomamos para este ejemplo ese valor como un valor anual constante, simplificando así al no considerar la actualización anual del IPC) y n=10 (estudiaremos su rentabilidad a 10 años), obteniendo con ello que su rentabilidad es de casi el 3,5 % (k=3,46%). Es muy recomendable utilizar una hoja de cálculo para realizar este ejemplo o bien utilizar webs de cálculo online que simplifican la tarea operativa.

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