Proyecto de casa

Normativa y requisitos del proyecto de casa

Por supuesto, es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir, la Ley 38/1999, pues es la que regula todos los aspectos esenciales de la edificación, obligaciones y responsabilidades de las partes, todas las exigencias del proyecto, de la obtención de las licencias, de los agentes que intervienen y las garantías necesarias para su buen desarrollo.

Otra norma muy importante es el Código Técnico de Edificación donde se establecen todas las exigencias a cumplir por los edificios sobre seguridad y habitabilidad. Es más conocido como CTE y fue aprobado por el Real Decreto 314/2006. Es una de las normas más significativas en este sector y es esencial conocerla a la hora de preparar un proyecto de vivienda.

El Real Decreto Legislativo 7/2015 aprobó el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que recoge en una sola norma todas las disposiciones sobre la ordenación del territorio y la ordenación urbanística, de modo que los proyectos de viviendas tendrán que cumplir todo lo establecido en este Decreto y en los anteriores.

Habrá que tener en cuenta las diferentes normativas de cada Comunidad Autónoma y cada municipio pues los requisitos y las condiciones para obtener las licencias y los permisos pueden variar de un lugar a otro. Por ello, lo mejor es que acudas al ayuntamiento correspondiente o a las gerencias de urbanismo para obtener toda la información y cumplir con la ley comprendiéndola.

Por increíble que parezca, según ha declarado el Ministerio de Fomento, existen más de 100 normas urbanísticas autonómicas vigentes, solo entre leyes y reglamentos, y más de 5 000 ordenanzas municipales referidas a la construcción o a la edificación.

Todas las edificaciones deben aprobar las Inspecciones Técnicas de Edificaciones, sin importar si son nuevas obras, rehabilitaciones o reformas. Las ITE son las revisiones que los edificios deben pasar cada cierto tiempo para conocer su estado y averiguar a tiempo las posibles deficiencias.

En los casos de viviendas unifamiliares hay que atender a las normativas autonómicas y municipales porque cada sitio aplica su propio criterio. En un primer momento no era obligatorio para las viviendas unifamiliares, pero sí se intentó establecer más tarde. Por ello, en algunas Comunidades Autónomas este proceso funciona, está paralizado o con peticiones de cambio para flexibilizar su aplicación.

Es conveniente que prestes atención a las diferentes normas pues incluso en una misma comunidad algunos proyectos pueden ser sometidos a distintos procedimientos administrativos que no implican solo a la administración local, sino que, según los casos, también puede afectar a administraciones autonómicas y estatales, por ejemplo para edificar en suelo no urbanizable o cuando la construcción afecte al medio ambiente, a factores territoriales o si algunos bienes se ven afectados.

Además, el procedimiento de cada uno de ellos puede ser distinto de otro, por ejemplo aquellos procedimientos que se inician a raíz de otros, aquellos que obligan a realizarlos de modo consecutivo uno detrás de otro y aquellos que son obligatorios o los que no lo son. Puede parecer un laberinto llevo de obstáculos, pero si nos informamos bien podremos ahorrarnos muchas complicaciones. 

¿Cuándo solicitar un proyecto de casa?

Debes solicitarlo con la suficiente antelación para recibir las autorizaciones pertinentes y comenzar la obra cuanto antes. Ten en cuenta que el plazo de entrega suele ser de tres meses a un año dependiendo de la complejidad del proyecto.

Te será requerido cuando desees realizar un proyecto para una vivienda unifamiliar, proyectar y edificar una vivienda rural o incluso una vivienda autosuficiente. Debes asegurarte de que lo que quieres proyectar se adecue a la ley.

La elaboración del proyecto de una vivienda es el paso previo a su construcción para llevarlo a cabo. Será requisito obligatorio para obtener todas las licencias y autorizaciones necesarias y poder empezar las obras y para, más tarde, legalizar estas obras, sus instalaciones y lograr ponerla en uso.  

Elaborar un proyecto de estas características puede ser obligatorio cuando deseamos construir una vivienda unifamiliar aislada, es decir, aquellos edificios de uso residencial que están ocupados por una única familia y que no están en contacto con ninguna otra edificación. Estas viviendas son distintas a las casas adosadas o a los chalets pareados ya que estas sí mantienen contacto con otras casas.

Estos proyectos de viviendas suelen ser obras que se empiezan desde cero y que se realizan a gusto del cliente o para cubrir una serie de necesidades propias, por ello, el proyecto de vivienda sirve para que el proyectista refleje en los documentos todo lo que el promotor anhela.

Para llevar esto a cabo hay que decidir cuáles son los mejores materiales, los mejores acabados, las instalaciones más apropiadas y la manera de cumplir en un solo proyecto con todas las exigencias. Y, además, asegurarse de que todo cumpla la ley.

Estas construcciones también deben cumplir con las leyes y las normativas aunque se encuentren aisladas, pero es cierto que en algunos casos la ley se interpreta de forma distinta e incluso no se aplica totalmente. Un ejemplo es la normativa de protección contra ruidos, que en estos casos tendrá en cuenta solo el ruido aéreo pues al ser un edificio aislado es suficiente.

La idea para elaborar un proyecto de vivienda suele nacer en el propietario de un solar, de una parcela o de un edificio que necesita una reforma sustancial. Puede ser tu caso. El dueño imagina cómo será la vivienda de sus sueños, la casa rural que ha soñado o la vivienda autosuficiente que produzca su propia energía.

La función del arquitecto es plasmar todos esos sueños en el papel, de modo que el proyecto de obra que realice abarque todas las necesidades que el cliente pueda tener. Para eso lo contrata el propietario.

Para hacer más fácil su misión se ayuda de las nuevas tecnologías. Los programas para el diseño y la decoración en 3D le permiten utilizar los planos para ver el producto final de modo virtual. Esto ofrece al promotor una idea más clara y viva del aspecto que tendrá su vivienda cuando concluyan las obras. Esto solucionaría el problema de la incertidumbre a la hora de contratar la construcción de una vivienda.

También da solución a aquellos dueños que buscan casas únicas o que no se parezcan a todas las demás, sobre todo en estos tiempos en los que las construcciones se realizan en serie.

Es un buen remedio también para las personas que tengan necesidades especiales y que no pueden verlas cubiertas en las casas normales. Por ello, las casas personalizadas acabarían con estas dificultades.

¿Cómo conseguir un proyecto de casa?

Debes solicitar la elaboración de un proyecto de vivienda a una empresa especializada en construcción de casas, o contactar con un proyectista independiente y profesional.

Para la preparación de estos proyectos contarás con los arquitectos o arquitectos técnicos, quienes tienen la formación necesaria y son los únicos competentes para redactar un proyecto para una vivienda unifamiliar.

Su preparación es difícil y debe cumplir con requerimientos legales un poco enrevesados que no cualquier persona sabe comprender. Es cierto que a la hora de redactar pueden colaborar otros profesionales, como técnicos de edificación o delineantes, pero siempre bajo la supervisión del proyectista.

Cuando contactes con la empresa constructora o con el profesional independiente lo más recomendable es que pidas un presupuesto de todo el proceso, aunque sea aproximado, para conocer la cantidad que necesitas.

Si aceptamos el presupuesto, los arquitectos visitarán nuestra parcela o nuestro edificio para hacer mediciones topográficas, comprobar las características del suelo y localizar los servicios públicos como el agua, la electricidad, el gas, el alcantarillado o la telefonía.  

El encargado de redactar el proyecto deberá visitar al ayuntamiento correspondiente para informarse de toda la normativa urbanística vigente en ese lugar y se reunirá con el cliente para recabar toda la información disponible sobre la parcela o el edificio.

El último paso será firmar el contrato entre las partes para dar luz verde a la elaboración de los proyectos.

Ya elaborado el proyecto básico y el proyecto de ejecución deberán pasar la fase del visado por el colegio profesional y una vez terminado, se entregará al cliente. Después comenzarán las obras.

Una vez se haya elaborado, el proyecto básico deberá pasar una fase de visado que consistirá en su revisión por parte de un Colegio Profesional de arquitectos con el fin de verificar su calidad, su sujeción a la normativa. Es una manera de proteger tu derechos como cliente.

Superada la fase del visado, se deberá entregar en la administración local donde vaya a situarse la obra para así obtener las licencias y los permisos y poder comenzar la edificación.  

El precio de estos proyectos deberá concretarse con la empresa o el profesional contratados pidiendo un presupuesto antes de comenzar. Un presupuesto de este tipo incluirá:

- Los honorarios del proyectista, que serán aproximadamente el 4 % del PEM.

- Las tasas administrativas, que en función de cada ayuntamiento pueden rondar el 2 % del PEM.

- Los impuestos, que corresponderán aproximadamente al 4 o 6 % del PEM.

El PEM es el Presupuesto de Ejecución Material, es decir, el coste total de la construcción incluida la preparación del solar, cimentación, estructura, cubiertas, cerrajería, instalaciones, etc.

Cuanto cuesta proyecto de casa