Proyecto de casa

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¿Qué es el proyecto de casa?

El proyecto diferirá en su contenido según se trate de una obra nueva o una rehabilitación. Un proyecto completo que incluya obras nueva o reforma sustancial constará de:

Proyecto básico de edificación

Este proyecto define las características generales de la obra y sus prestaciones. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, las concesiones u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio.

  • Memoria descriptiva: datos identificativos del proyectista, promotor y propietario, información previa, descripción del proyecto y prestaciones de edificio.
  • Memoria constructiva: justificación de las características del suelo. Cumplimiento del Código Técnico de Edificación:seguridad en caso de incendio.
  • Planos: situación, emplazamiento, generales, urbanización, planos de cubiertas, alzados y secciones.
  • Presupuesto aproximado.

Proyecto de ejecución.

Este proyecto desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad sin que en él puedan alterarse los usos y condiciones que dieron lugar a las autorizaciones administrativas.

  • Memoria descriptiva: datos identificativos del proyectista, promotor y propietario, información previa, descripción del proyecto y prestaciones de edificio.
  • Memoria constructiva: justificación de las características del suelo, cimentaciones, envolvente, acabados, acondicionamiento e instalaciones y equipamiento.
  • Cumplimiento del Código Técnico de Edificación:seguridad en caso de incendio, seguridad estructural, seguridad de uso, salubridad, protección contra el ruido y ahorro energético.
  • Cumplimiento de otros reglamentos.
  • Anejos a la memoria.
  • Planos: situación, emplazamiento, generales, urbanización, planos de cubiertas, alzados y secciones, estructura, instalaciones y otros.
  • Pliego de condiciones: contrato entre todas las partes que define plazos, honorarios, etc.
  • Mediciones.
  • Presupuesto detallado.

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¿Cuándo solicitar un proyecto de casa?

Con suficiente antelación, atendiendo a su complejidad.

Plazo de entrega: de 3 meses a 1 año, dependiendo de su complejidad.

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¿Cómo conseguir un proyecto de casa?

A través de una empresa especializada en construcción de viviendas o contactando con un proyectista independiente.

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Normativa y requisitos del proyecto de casa

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Código Técnico de la Edificación (CTE).

Ley del suelo y rehabilitación urbana.

Normativas específicas de cada comunidad autónoma y de cada municipio.

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¿Por qué lo necesito?

El proyecto es necesario para obtener todos las licencias necesarias para la ejecución de las obras y para la posterior legalización de instalaciones y ocupación.

¿Dónde se entrega?

Una vez realizado y visado el proyecto básico se entrega en la administración local correspondiente para la obtención de la licencia de obra y otros permisos.

¿Quién lo hace?

Por su complejidad y requerimientos legales solo puede llevarlo a cabo un arquitecto, arquitecto técnico. En el proceso de redacción del proyecto pueden intervenir, bajo supervisión del proyectista, otros profesionales como técnicos de edificación, delineantes, etc.

¿Cuánto cuesta?

Dependerá de la magnitud del proyecto, se puede desglosar en:

  • Tasas administrativas: en función de cada Ayuntamiento, aproximadamente el 2% PEM.
  • Honorarios del proyectista: aproximadamente el 4% PEM.
  • Impuestos: aproximadamente el 4-6% PEM.

El presupuesto de ejecución material (PEM) contempla todo el coste de la construcción (preparación del solar, cimientos, estructura, cubiertas, cerrajería, instalaciones, etc.)

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¿Qué es una vivienda unifamiliar aislada?

Aquella vivienda, edificio de uso residencial, ocupada únicamente por una familia y que no está en contacto con ninguna otra edificación. Otros tipos de viviendas unifamiliares son los pareados o las casas adosadas, que si están en contacto.

Si tengo una vivienda aislada, ¿tengo que cumplir las mismas exigencias normativas?

El cumplimiento normativo siempre es exigible, lo que no significa que se sean de aplicación en totalidad. Por ejemplo, en la justificación de cumplimiento del documento básico de ruido del CTE, es obvio que en una vivienda aislada solo se contemplará el ruido aéreo por la propia definición de la vivienda.

Las inspecciones técnicas, ¿afectan a las viviendas unifamiliares?

Sí, aunque habría que consultar la normativa autonómica. En algunos municipios no sé incluyó en un primer momento la obligatoriedad para viviendas unifamiliares pero sí en una posterior revisión. Y, en otras localidades la ITE de este tipo de inmuebles está paralizada o con peticiones de cambio en la legislación para "flexibilizar su aplicación".

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