¿Cómo construir una vivienda low cost?

¿Cómo construir una vivienda low cost?

Silja Molist

Silja Molist

Arquitecto

¿Quién no ha pensado en los últimos tiempos en construirse una casita en el campo para teletrabajar con el paisaje de fondo? ¿Vivir en el campo es más caro o más barato que en la ciudad? ¿Cuál es la casa más barata posible que puedo construir?. Una vivienda low cost puede ser una opción. Hoy en el blog te contamos todos los detalles.

¿Qué es una vivienda low cost?

Una vivienda low cost es una vivienda de bajo coste, barata. Esto no quiere decir que sea mala, pero no dispondrá de materiales de lujo, sino asequibles. Existen casas baratas de construcción tradicional y casas baratas prefabricadas. Cuál de los dos sistemas es más barato no es una pregunta fácil, pues ambos tienen un precio similar. Podemos decir que en los lugares donde la mano de obra es barata las casas tradicionales pueden ser más económicas, mientras que en los lugares con mano de obra más cara las casas prefabricadas son un poco más asequibles.

¿Cuánto cuesta una vivienda low cost?

El precio medio de una vivienda low cost de calidades básicas suele rondar los 1.000 €/m². Pero en general el precio por metro cuadrado será más barato cuanta más superficie tenga la edificación. Por ello, un edificio de viviendas en bloque será en proporción bastante más barato que una vivienda unifamiliar. También un chalet adosado suele ser más barato que una vivienda unifamiliar aislada.

Ahora bien, vamos a partir de la base de que queremos construir una vivienda unifamiliar aislada. ¿Podemos bajar de esos 1.000 €/m²? Pues a decir verdad es difícil por dos razones: 

1. Los precios de la construcción han subido mucho últimamente, por lo que mientras hasta hace poco 1.000 €/m² era el precio estándar de la construcción, a día de hoy es un precio básico, el precio del cual partir.

2. El Código Técnico de la Edificación cada vez es más exigente. Desde 2020 todos los edificios nuevos construidos en Europa han de ser de consumo casi nulo, por lo que sus requisitos de eficiencia energética han ido aumentando paulatinamente en muy poco tiempo. A día de hoy los aislamientos de las viviendas han de tener mucho más espesor, las instalaciones más eficientes y la calefacción y el agua caliente han de producirse en su mayor parte con energías renovables (aerotermia, geotermia, biomasa, paneles solares), cuya instalación es más cara que la de las energías fósiles (gasóleo, gas natural, propano, butano) y que la de la energía eléctrica. Eso sí, estos requisitos redundan en el ahorro energético de la vivienda, cuyo consumo será muy inferior al de una vivienda tradicional y se amortizará en unos pocos años.

Consejos de diseño de una vivienda low cost

Construir una vivienda low cost de bajo coste no es solo cuestión de hacerla cuanto más pequeña mejor. Existen cuestiones de diseño que hacen que una vivienda sea más o menos cara, cumpliendo la normativa y sin rebajar la calidad de la casa. Algunas de estas medidas son las siguientes.

1. La compacidad

Cuanto más compacta sea una vivienda, más barata será. Esto es así principalmente porque cuanto más compacta es una vivienda, menos fachadas tendrá, y la fachada es uno de los elementos más caros de la vivienda. Además, la compacidad hace que la vivienda sea más eficiente energéticamente, puesto que se perderá menos energía por las fachadas, y que ahorremos energía (calefacción y/o refrigeración).

2. La compartimentación

Cuantas más estancias tenga una vivienda más cara será, puesto que habrá que construir más tabiques y más instalaciones.

3. El diseño de la estructura

Las grandes luces hacen las casas más caras. Es decir, paradójicamente, poner muchos pilares es más barato que poner pocos. Esto es así porque si ponemos pocos pilares habrá que poner en su lugar vigas con mucho canto o muy armadas, o en su lugar, forjados con mucho canto o losas macizas. También es más caro diseñar grandes voladizos.

4. Las viviendas, mejor de planta baja

Lo más barato es diseñar viviendas de planta baja, por varios motivos. Por un lado evitamos escaleras, que no son más que espacios de comunicación que ocupan superficie y cuestan dinero. Por otro lado, construir en planta baja es más barato que excavar un sótano y un poco más barato que construir plantas altas, siempre que la vivienda sea compacta (si la planta baja es muy grande empieza a compensar subir más plantas).

Si queremos un garaje cerrado, sin duda es más barato construir un pequeño anexo a la vivienda que excavar un sótano. Dicho anexo no tiene por qué estar dentro de la envolvente térmica de la vivienda, y por tanto no tiene por que estar igual de aislado, ni tener calefacción, por lo que su precio será menor que el de la vivienda, alrededor de unos 500 €/m². Ahora, si de verdad queremos una vivienda low cost, lo más barato será dejar el coche fuera o como mucho bajo una pequeña pérgola.

Materiales low cost

Además del diseño, la elección de materiales e instalaciones es clave para optimizar el ahorro en la construcción de nuestra vivienda. He aquí algunos consejos a este respecto:

1. La fachada

Utiliza sistemas típicos del lugar. En algunas zonas existen materiales tradicionalmente caros que son asequibles. Por ejemplo, en Galicia las casas de piedra son bastante asequibles, puesto que es un material típico y existe mano de obra especializada y abundante en la zona. 

Un sistema que cada vez es más asequible y compatible con los requerimientos de aislamiento del CTE es el sistema SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior). Este sistema, en conjunción con muros de termoarcilla, por ejemplo, dota al edificio de una gran inercia térmica y un precio muy competitivo. El tradicional muro de ladrillo de doble hoja con cámara y aislamiento en su interior sigue siendo un sistema asequible, aunque hay que tener mucho cuidado con los puentes térmicos en pilares y forjados.

2. La cubierta

Una de las cubiertas más baratas que existe, aunque no esté muy extendida, es la cubierta plana de grava. Es por ello que muchas casas prefabricadas optan por ella, no solo por el diseño, sino por el precio. La cubierta de grava, aunque esté asociada a viviendas modernas, es un sistema muy antiguo, que tiene más de 100 años. Mucha gente esgrime, sobre todo en el norte de España, que en nuestras latitudes no funciona porque llueve mucho. Pero está ampliamente demostrado que no da ningún problema si está bien construida. De hecho muchos edificios de viviendas o institucionales tienen cubiertas planas desde hace muchos años, pero en viviendas unifamiliares aún existe ese prejuicio.

Si queremos una cubierta inclinada barata, podemos optar por una cubierta ligera, realizada con vigas y correas ligeras (de madera o metálicas) y un panel sándwich, más el acabado tradicional de nuestra zona: teja curva, plana o pizarra. 

3. Las ventanas

Las ventanas grandes, con grandes vidrios continuos, suelen ser muy caras. Por ello, si queremos reducir al máximo el precio de nuestra vivienda, es aconsejable instalar ventanas con unas dimensiones comedidas. En cuanto al material, dentro de las dimensiones comedidas el más barato suele ser el PVC, aunque para grandes carpinterías puede ser más asequible el aluminio. Respecto al vidrio no hay muchas opciones, es obligatorio instalar al menos vidrios dobles con cámara de aire y, según la zona, posiblemente también bajo emisivos y con control solar

Si queremos instalar persianas, tenemos que evitar también los grandes huecos, que nos obligarán a instalar persianas motorizadas.

4. La compartimentación

Existen dos grandes sistemas de compartimentación en España: el tabique de ladrillo y el de yeso laminado. Este último está poniéndose cada vez más de moda, siendo el sistema principal y el más barato en la mayoría de nuestro territorio. Aún así, existen zonas rurales en las que aún se usa mucho el ladrillo, por lo que dependiendo de la mano de obra del lugar puede ser más asequible. Si quieres optimizar al máximo, pregúntale a tu arquitecto cuál es sistema más barato en tu zona, aunque no va a haber grandes diferencias.

5. Las instalaciones

En los últimos años ha habido una gran revolución en las instalaciones de las viviendas, sobre todo en la calefacción. Mientras que hasta hace poco aún se instalaban calderas de gasóleo o de propano en las viviendas unifamiliares, siendo los sistemas más baratos, a día de hoy están poco menos que prohibidas, pues es necesario usar sistemas de energías renovables en un gran porcentaje. El sistema de energía renovable más barato y más de moda a día de hoy es la bomba de calor por aerotermia. También se usan bastante en ciertas zonas las calderas de biomasa (pellets, leña, huesos de aceituna), aunque tienen el defecto de que ocupan bastante sitio y tienen que ser rellenadas de vez en cuando.

Con respecto a los emisores de calor, mientras que con las energías fósiles el mejor sistema eran los radiadores de agua convencionales, con la aerotermia el mejor sistema es el suelo radiante, ya que tiene mucho mejor rendimiento a baja temperatura. Aún así, también existen los radiadores de baja temperatura que pueden salir un poco más económicos que el suelo radiante.

¿Cuánto cuesta la casa más barata que se puede construir?

Esta es la gran pregunta que se hace mucha gente ¿cuál es el precio mínimo por el que puedo construir una casa? Para ello antes debemos responder a otra pregunta ¿cuál es la casa más pequeña que se puede construir?

Esto depende de la Comunidad Autónoma de la que estemos hablando. Algunas comunidades establecen una superficie útil mínima de vivienda, que puede rondar entre los 25 m² y los 40 m². Por tanto en superficie construida nos vamos en la mayoría de los casos a unos 50 m². Por ejemplo en Galicia no existe una superficie útil mínima para toda la vivienda, pero se establece una superficie útil mínima para cada estancia. Teniendo en cuenta que hace falta una mínima superficie de pasillos para acceder al baño, la superficie construida más pequeña posible para una vivienda de una sola habitación rondaría los 60 m². Tal vez diseñando un loft (dormitorio integrado en el salón) y optimizando mucho la superficie se pueda conseguir algún metro menos.

Por tanto, si tenemos una vivienda de un dormitorio de 50 m², a 1.000 €/m² la construcción nos saldrá a unos 50.000 € con calidades básicas y optimizando bastante el diseño. A esto hay que sumarle al menos un 10% de IVA. Es decir: 55.000 € será el coste de la construcción.

A esto hay que añadirle en torno a 10.000 euros por los siguientes conceptos:

– Estudio geotécnico

– Proyecto básico y de ejecución realizado por un arquitecto

– Pago de tasas en el ayuntamiento (en torno a un 2-4% del Presupuesto de Ejecución Material o PEM).

– Dirección de Obra realizada por un arquitecto.

– Dirección de Ejecución realizada por un arquitecto técnico. 

– Coordinación de Seguridad y Salud realizada por un técnico competente (habitualmente un arquitecto técnico).

– Acometidas de suministros.

– Gastos de notario y registro.

Además, es probable que tengamos que realizar alguna obra de urbanización en la parcela: un cierre, el retranqueo del cierre si este no cumple la distancia al eje de la vía, la urbanización de la acera, o el acondicionamiento interior de la parcela. Esto puede suponer, como mínimo, otros 5.000 euros más.

Además, está el coste de la propia parcela, que dependerá muchísimo de la zona en la que se ubique. Asegúrate de que la parcela que compres es urbana y que se puede construir una vivienda en ella.

Es decir, por menos de 70.000 euros es casi imposible construirse una casa low cost de una sola habitación, ya sea prefabricada o tradicional. Si alguien te propone realizar una vivienda por menos de ese dinero, o se está olvidando de algo o te está invitando a que hagas algo ilegal.

Conclusión

En este artículo hemos dado algunos consejos para optimizar al máximo el precio de la construcción de una vivienda, pero no esperes milagros. Por menos de 70.000 euros, todos los gastos incluidos, no se puede construir una vivienda de una sola habitación. Teniendo en cuenta que cuando piensas en comprarte una parcela y construir una vivienda unifamiliar, intentas que tenga alguna habitación más, lo normal es que por menos de 100.000 euros sea muy difícil llevarla a buen puerto.

Si aún así estos precios no están a tu alcance, una opción más económica y sostenible es rehabilitar una vivienda existente. Pero ojo, el precio de rehabilitar una vivienda en ruinas puede llegar a ser tanto o más que el de construirla de cero. Asegúrate de que la vivienda que compres se puede rehabilitar a un precio asequible. Para ello, nada mejor que dejarte asesorar por tu técnico de confianza.

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