Casas modulares: Qué son, tipos de casas prefabricadas y precios

Casas modulares: Qué son, tipos de casas prefabricadas y precios

Silja Molist

Silja Molist

Arquitecto

¿Puede una casa estandarizarse como un coche, hasta el nivel de elegir la casa marca X, modelo Y? ¿Son las casas modulares el futuro? ¿Es lo mismo una casa modular que una casa prefabricada? ¿Son las casas modulares más baratas que las casas convencionales?

¿Qué son las casas modulares?

Antes de nada, hay que aclarar algunos conceptos. No todo el mundo llama casa modular a lo mismo. Una casa modular es aquella que viene completamente terminada de taller, y se ensambla en obra uniendo módulos. Se tarta de unidades completas y terminadas que se unen como un puzzle. Esto ,en la práctica, es muy difícil de conseguir, puesto que una vivienda es un continuo de estructura, instalaciones y acabados.

Las casas modulares son comercializadas por empresas que ofrecen modelos concretos bajo catálogo, cuyos elementos se fabrican en taller y tienen un precio fijado de antemano. El grado de prefabricación de estas viviendas puede variar según la empresa. De hecho, no tienen ni por qué estar prefabricadas. Simplemente se trata de modelos de casas concretos realizados con un sistema tradicional, pero con un precio fijado de antemano. Aunque lo más habitual es que se utilicen sistemas de construcción prefabricados en taller y que se puedan montar rápidamente en la obra.

En este artículo solo hablaremos de casas que cumplen la normativa como vivienda. En el mercado hay multitud de propuestas de casas prefabricadas a precios irrisorios. Se trata de casas que pueden estar completamente terminadas o se pueden ensamblarlas el propio usuario. Es el caso de las mobil home, caravanas o autocaravanas, tiny houses, bungalows, etc. Este tipo de edificaciones no se consideran vivienda y por tanto no pueden colocarse en una parcela pues no cumplen ningún tipo de normativa. El sitio adecuado para colocarlas es en un camping, con los requisitos propios de la normativa de campings autonómica correspondiente. Tampoco contemplaremos las casas diseñadas a medida pero industrializadas en taller. Solamente las casas modulares bajo catálogo.

¿Cuántos tipos de casas prefabricadas existen?

Existen dos grandes grupos de casas prefabricadas: los que cumplen la normativa y los que no la cumplen. Un técnico competente las puede diferenciar enseguida, pero para el usuario de a pie existe un método prácticamente infalible: el precio. Si una casa prefabricada cuesta menos de 1.000 euros el metro cuadrado, probablemente no cumpla la normativa o esté incompleta.

Es importante aclarar que para construir una casa hay que hacer un proyecto redactado por un arquitecto. Se debe cumplir con diversas normativas estatales, autonómicas y municipales. Cada ayuntamiento establece en su planeamiento unas normas estéticas que hay que cumplir. La pendiente máxima de la cubierta, los materiales de cubierta, de carpinterías son algunas de ellas.

Os recomendamos fijaros en empresas de casas modulares de vuestra Comunidad Autónoma que conozcan la normativa. También en una oficina comercial, que conozca la normativa autonómica y, si puede ser, que tengan alguna casa piloto que podamos visitar.

¿Es más barata una casa modular que una casa tradicional?

No, el precio medio de una vivienda modular es similar al de una vivienda convencional. El precio de este tipo de viviendas prefabricadas dependerá de los materiales, tanto internos como de acabado. Por tanto, existen viviendas modulares baratas y caras. La ventaja es que sabemos el precio de antemano, y será más difícil llevarnos sorpresas. Muchas veces las viviendas modulares se promocionan como de alta eficiencia energética, ecológicas o de calidades de lujo a un precio muy barato. Sin embargo, después un análisis de sus materiales se deduce que sus calidades son estándar y que la eficiencia energética es la mínima que exige el Código Técnico de la Edificación. Por tanto, es muy recomendable que nos asesoremos con un técnico independiente.

¿Por qué puede no cumplir la normativa una casa modular?

Existen múltiples motivos por los que una casa modular puede no cumplir la normativa. Algunos de estos problema son subsanables y se solucionan invirtiendo más dinero. Hay otros son insalvables, por lo que ese modelo de casa no nos serviría.

Existen tres grandes normativas que hay que cumplir en toda vivienda: El Código Técnico de la Edificación (de carácter estatal), la normativa de habitabilidad de viviendas autonómica y el planeamiento municipal.

1.Código Técnico de la Edificación (CTE). Es la normativa que rige todas las normas constructivas de cualquier edificación que se realice en España. Se actualiza periódicamente, la última gran modificación se produjo a finales de 2019. Los motivos más habituales por los que puede no cumplir una vivienda modular son los siguientes:

  • Que no tenga el aislamiento suficiente, tanto en la cubierta como en los muros y las ventanas. El nivel de aislamiento de una casa varía en función de la zona geográfica. Para una zona de costa el aislamiento necesario puede rondar los 12 cm, e incluso más en zonas del interior.
  • Que no disponga de energías renovables. EL CTE actual exige que un mínimo de la energía que produce la casa para calefacción y agua caliente se realice mediante energías renovables. Por ejemplo, la aerotermia, la geotermia, la biomasa o los paneles solares. Si la vivienda no dispone de ninguno de estos sistemas no cumplirá el CTE.
  • Que no disponga de un forjado sanitario ventilado, que evite la entrada a la vivienda de gases contaminantes y la entrada de humedad.
  • Debe existir un sistema de ventilación híbrido o mecánico. En el caso más sencillo consistirá en la extracción del aire viciado de los cuartos húmedos (cocina, baños y lavadero) mediante rejillas de extracción.

2.Habitabilidad de viviendas. Cada Comunidad Autónoma dispone de una normativa propia de habitabilidad. Esta determina las superficies mínimas que han de tener las estancias de una vivienda. Además, es la que prohíbe construir tiny houses, mobile homes o cualquier tipo de infravivienda que no cumpla unos requisitos mínimos. A modo de ejemplo, expondremos los requisitos principales de la normativa gallega que suelen incumplir muchas casas modulares diseñadas en otras latitudes:

  • Las casas deben disponer al menos de un baño de 5 m² y de un lavadero de 1,5 m².
  • Los dormitorios y los baños deben dar a un espacio de comunicación intermedio (pasillo o distribuidor).
  • Las puertas han de tener al menos 80 cm de ancho.
  • Todas las estancias han de disponer de ventanas con una superficie mínima.
  • El salón ha de disponer de una superficie mínima en función del número de estancias de la casa.

3.Planeamiento urbanístico. Cada municipio dispone de un planeamiento propio, ya sea un Plan General, Normas Subsidiarias u otros. Dicho planeamiento exige unas condiciones estéticas para las viviendas de una zona concreta. Algunos ejemplos son los siguientes:

  • En algunas zonas se exigen unos materiales de fachada o cubierta concretos, y sobre todo, se prohíben otros. Las normas estéticas son más restrictivas en entornos protegidos, en el Camino de Santiago, en suelo de núcleo rural, etc. Mientras que en el suelo urbano convencional suelen ser más laxas.
  • Las pendientes de las cubiertas suelen estar estipuladas en el planeamiento. Las pendientes muy exageradas, propias de los países nórdicos, suelen estar prohibidas en muchos municipios de nuestro país. Las cubiertas planas suelen estar permitidas siempre de manera justificada para viviendas nuevas, salvo en entornos muy concretos.
  • El planeamiento suele exigir pegar nuestra edificación a las medianeras existentes.

Precio de una casa modular

Por lo anteriormente dicho, el proyecto de una casa es algo artesana. Hay que adaptarse a la forma y tamaño de la parcela, a sus pendientes, a la normativa específica de cada zona. El precio de una casa modular puede rondar los 1.000 €/m²l. A esto habría que sumar al menos un 10% de IVA y los gastos asociados a la obtención de la licencia, en torno a un 15% más del coste. Estos gastos asociados son los siguientes:

  • Estudio geotécnico del terreno
  • Proyecto Básico y de Ejecución redactado por un arquitecto
  • Pago de las tasas de licencia en el ayuntamiento
  • Dirección de Obra de un arquitecto
  • Dirección de Ejecución de la Obra de un arquitecto técnico
  • Coordinación de Seguridad y Salud por parte de un técnico (puede ser alguno de los anteriores)
  • Gastos de Notario, Registro, etc. Además, por supuesto tenemos que tener la parcela, con acceso rodado, suministros de agua, luz y alcantarillado. A veces tendremos que realizar un vallado de la parcela o retranquear el existente y urbanizar la zona retranqueada. Todo esto puede suponer un coste extra o no, dependiendo de cómo se encuentre la parcela. Una vez construida la casa, deberemos dar de alta las acometidas. Por menos de 1.000 €/m² es muy difícil construir una vivienda, ya sea modular o tradicional. Si ves ofertas de casas modulares más baratas que este precio, seguramente estén incompletas, y cuanto más baratas, más incompletas todavía. Afortunadamente las empresas serias suelen incluir todos los elementos necesarios, o al menos especificar lo que va incluido y lo que no. Las partidas más habituales que pueden no incluirse son las siguientes:
  • Calefacción. Debido a los cambios del CTE, algunas empresas han optado por no incluir el sistema de calefacción. Ya que supone una parte muy importante del presupuesto.
  • Cimentación. Debido a que el sistema de cimentación depende del tipo de suelo y este no se conoce hasta realizar el estudio geotécnico. Muchas empresas no incluyen la cimentación o incluyen una cimentación muy básica que en la mayoría de casos hay que reforzar.
  • Transporte. Las empresas no pueden asumir el transporte a cualquier punto de la geografía española. Por este motivo, es normal cobrar un plus si el taller está lejos de tu parcela.
  • Instalaciones. Este caso es menos habitual y ya empieza a dar que desconfiar. En este caso te venderían solo la carcasa.
  • Mano de obra. Si la vivienda prefabricada no incluye la mano de obra, seguramente se trate de una mobil home o de un bungalow .

Ventajas de las casas modulares

Las casas modulares tienen muchas ventajas, he aquí las principales.

  • Plazos. Esta es la gran ventaja de las casas modulares. Tanto el plazo de ejecución como el plazo global hasta que podamos entrar a vivir se reducen considerablemente.
  • Control del coste. Aunque el coste total no sea menor al de realizar una vivienda convencional con materiales y mano de obra de la zona. El coste y la tranquilidad que eso produce puede ser una ventaja muy grande. Por ejemplo, a la hora de pedir una hipoteca, sabemos que nos van a dar el dinero exacto que cuesta construir la vivienda.
  • Control de la ejecución. Que una misma empresa construya toda la casa con un diseño y materiales que conoce, puede dar mayor tranquilidad a los técnicos de la obra, el arquitecto y el arquitecto técnico. Esto sumado a que asumimos que la obra va a durar menos tiempo, puede animar a dichos técnicos a proponer unos honorarios más ajustados. Además, dicho control minimizará el riesgo de que surjan patologías en el futuro.

Desventajas de las casas modulares

  • No valen para cualquier terreno. Si la parcela es demasiado pequeña o con una forma extraña o tiene demasiada pendiente, difícilmente podremos construir una casa modular en ella.
  • No se adaptan al lugar. Las casas modulares están diseñadas para que se adapten al mayor número de lugares posible, pero para ninguno en concreto. Por tanto, no tendrán en cuenta la orientación, el soleamiento, los accesos a la parcela, las sombras o las vistas.
  • No se adaptan a tus gustos y necesidades. Como en el apartado anterior, las casas modulares están diseñadas para que les guste al máximo número de clientes posible, pero a ninguno en concreto. Si vas a construir tu casa una vez en la vida, que vas a estar pagando hasta que te jubiles, al menos debería estar adaptada 100% a ti. No desaproveches esa oportunidad.

Conclusión

Construir una vivienda modular es una decisión personal. La ventaja primordial son los plazos de ejecución. Si necesitas tener lista la casa cuanto antes es una buena opción. En cambio, si vas a elegir una parcela para situar la casa, asegúrate de que se trata de una parcela llana, sin medianeras a las que adosarse y grande para que quepa la casa que necesitas. Por lo contrario si deseas una casa a tu medida, personalizada y adaptada al lugar, una casa modular no será la mejor opción.

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