Cobran fuerza las voces que afirman que se puede volver a construir en España y crecen también las ilusiones de muchos por comprar un terreno en el campo y levantar la casa de sus sueños. ¿Será posible que hayamos salido de la crisis? ¿Son todo habladurías? Y, todavía más importante… ¿cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar?
Para responder a esta pregunta, conviene desglosar el presupuesto en varias partidas: coste de la parcela, coste de construcción, gastos técnicos y administrativos y honorarios del arquitecto.
El coste de la parcela
Lo primero para construir una vivienda unifamiliar es tener un terreno. Parece algo obvio, pero muchas veces es lo más complicado.
Es habitual encontrar en portales inmobiliarios anuncios del tipo «finca edificable de 9.000 m²». Sin embargo, el concepto edificable puede ser engañoso: urbanísticamente no existe como tal. Lo relevante es el tipo de suelo y la edificabilidad permitida.
Las parcelas en las que de verdad podemos construir viviendas unifamiliares suelen ser más pequeñas, normalmente entre 600 m² y 1.000 m². Si la finca es mayor, lo habitual es que se segregue en varias más pequeñas.
Tipos de suelo en España
Para comprender mejor qué se puede construir en cada terreno, conviene repasar los tipos de suelo más habituales en España:
Suelo rústico
Predomina en casi todos los municipios de España, aunque no en las ciudades. A día de hoy, salvo en contadas excepciones, no se pueden construir viviendas en suelo rústico, por lo que es más barato que el suelo urbano.
Este tipo de suelo suele carecer de suministros básicos (agua, luz, recogida de basuras, etc.), lo que dificulta poder vivir en él.
En general, descartaremos las fincas rústicas para construir nuestra casa.
Suelo urbano
Es el suelo de las ciudades, pueblos y urbanizaciones. No obstante, no todos los suelos urbanos son aptos para construir una vivienda unifamiliar.
El planeamiento de cada municipio determina qué tipo de edificación se puede construir en cada solar. Cuando compremos una parcela debemos asegurarnos de que en ella se puede construir una vivienda unifamiliar y, si tenemos dudas, consultar en el servicio de urbanismo del ayuntamiento.
Suelo urbanizable
Cuando en el planeamiento encontramos la palabra «urbanizable», significa que ese suelo está destinado a ser urbano, pero todavía no lo es.
Para que un suelo pase de urbanizable a urbano es necesario tramitar un plan parcial, un documento complejo y costoso (en tiempo y dinero) que, en general, solo abordan grandes empresas, no particulares.
Si tenemos un suelo urbanizable, será muy complicado que podamos construir en él una casa a corto o medio plazo, por lo que lo más sensato suele ser venderlo o esperar a que se urbanice.
Suelo de núcleo rural
Es una categoría especial que existe en determinadas comunidades del norte, como Galicia o Asturias. Se adscribe formalmente a aldeas o pequeños núcleos de población.
En él predominan las casas tradicionales y existen parcelas vacías en las que se puede construir, siempre que se cumplan una serie de requisitos que protegen el entorno.
¿Qué tipo de parcela necesitamos?
En resumen, si queremos construir una casa debemos comprar una parcela urbana o de núcleo rural. El precio dependerá más de la zona que de la superficie, pudiendo ir desde unos 30.000 € en zonas interiores más económicas hasta varios millones de euros en urbanizaciones de lujo.
Coste de construcción de la vivienda
El precio de la construcción será, sin duda, el mayor gasto a la hora de hacernos una vivienda unifamiliar. A diferencia del suelo, el coste de construcción varía poco entre provincias, y es muy habitual estimarlo en función de los metros cuadrados.
A día de hoy, podemos estimar que la construcción de una vivienda puede rondar los 1.000 €/m². Se trata de una estimación previa que puede afinarse analizando el tipo de proyecto, las calidades y el sistema constructivo. El presupuesto final será el que oferte cada constructora y solo se puede conocer una vez realizado el proyecto de ejecución.
Por ejemplo, si queremos hacer una vivienda de 200 m², la construcción puede costar alrededor de 200.000 €.
A partir de aquí surgen algunas preguntas habituales.
¿Este precio incluye los honorarios del arquitecto?
No. Es conveniente diferenciar el coste de la construcción de los honorarios de los técnicos y del resto de gastos.
Es cierto que hay empresas que ofrecen “packs llave en mano” con todos los costes incluidos a un precio cerrado. Si es así, suele ocurrir una de estas dos cosas:
- Tienen un margen de beneficio muy grande para poder asumir cualquier imprevisto.
- O el precio final no será tan cerrado como parece al principio.
Si quieres profundizar en cómo se calculan los honorarios profesionales, te recomendamos consultar nuestro artículo específico sobre honorarios de arquitecto, donde se detallan los criterios habituales para fijar estos importes.
¿Este precio incluye el IVA?
Tampoco. El IVA de la construcción puede variar entre el 10 % y el 21 %, por lo que debe incluirse aparte en el presupuesto.
En el caso de viviendas de autopromoción, el tipo de IVA aplicable a la construcción suele ser del 10 %.
Viviendas a 500 €/m², ¿es real?
A veces encontramos ofertas de constructores que prometen viviendas a 500 €/m². Conviene ser muy prudentes.
La construcción de viviendas está muy regulada por normativas estatales y autonómicas. Toda vivienda necesita unas condiciones mínimas de habitabilidad (baño, cocina, agua caliente, calefacción, saneamiento, etc.), así como cumplir unos requisitos de eficiencia energética cada vez más exigentes, incluyendo el uso de energías renovables para agua caliente y calefacción.
Por tanto, el coste real de una vivienda hoy es mayor que hace 10 o 30 años. Puede ser que, con un proyecto muy optimizado y una fuerte contención de costes, un constructor llegue a ofertar entre 900 €/m² y 950 €/m².
Debemos desconfiar de presupuestos mucho más bajos, porque:
- O se están omitiendo partidas del proyecto o de la normativa técnica.
- O el precio final aumentará a medida que avance la obra.
¿Incluye este presupuesto los gastos generales y el beneficio industrial?
En obras oficiales y presupuestos para la administración se desglosan:
- Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.): coste real de material + mano de obra.
- Gastos Generales (G.G.): suelen ser alrededor del 13 % del P.E.M.
- Beneficio Industrial (B.I.): suele calcularse en torno al 6 % del P.E.M.
En obras pequeñas, como una vivienda unifamiliar, las empresas no suelen detallar tanto y ofrecen un presupuesto global, que ya incluye P.E.M. + G.G. + B.I. Ese es el presupuesto que suele asociarse a los 1.000 €/m², incluyendo ya gastos generales y beneficio industrial.
Otros gastos al construir una vivienda unifamiliar
A la hora de hacerse una casa, suele estimarse que el coste total se reparte aproximadamente así:
- 40 % parcela
- 40 % construcción
- 20 % otros gastos
Aunque el precio de la parcela puede variar enormemente, el coste del resto de gastos suele estar relacionado con el coste de la construcción.
Gastos técnicos y administrativos habituales
Entre los gastos más habituales al construir una vivienda unifamiliar se encuentran:
- Proyecto. Lo tiene que realizar un arquitecto. Incluye el proyecto básico y de ejecución.
- Dirección de Obra. La realiza un arquitecto, normalmente el mismo que ha redactado el proyecto.
- Dirección de Ejecución de Obra. La realiza un arquitecto técnico (aparejador o ingeniero de la edificación). Sus honorarios suelen ser similares a los de la Dirección de Obra del arquitecto.
- Coordinación de Seguridad y Salud. La puede llevar cualquier técnico competente, aunque normalmente la asume el arquitecto o el arquitecto técnico de la obra. Sus honorarios pueden rondar los 1.000 €, dependiendo de si la lleva uno de los técnicos ya implicados o un técnico independiente.
- Licencia de obra. Son las tasas municipales por conceder la licencia. Suelen estar entre el 2,5 % y el 4 % del P.E.M.
- Estudio geotécnico. Obligatorio cuando la obra afecta al subsuelo; es decir, prácticamente siempre excepto en algunas rehabilitaciones en las que se mantiene la estructura. Su coste habitual puede estar entre 600 € y 1.500 €.
- Gastos de notaría y registro. Una vez finalizada la vivienda, hay que hacer nuevas escrituras y presentarlas en el Registro. El coste puede rondar los 1.000 €.
- Impuestos. Hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que depende de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Galicia suele ser del 1 %, aunque puede ser inferior en determinados supuestos.
Coste del proyecto de una vivienda unifamiliar
Los principales gastos de una vivienda son la parcela y la construcción. Los honorarios del arquitecto representan un porcentaje pequeño sobre el total, pero son cruciales para que el proyecto llegue a buen puerto.
Estos honorarios son libres y está prohibido que los colegios profesionales establezcan baremos orientativos. Cada arquitecto puede aplicar sus propios criterios, aunque uno de los más habituales consiste en aplicar un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material de la obra.
Como el P.E.M. no se puede saber con exactitud al inicio, se realiza una estimación previa:
- Se toma un precio de construcción por metro cuadrado (por ejemplo, 1.000 €/m²).
- Se estima la superficie que se va a construir.
Si el cliente no tiene claro cuántos metros cuadrados quiere o puede construir, habrá que estimarlos también lo mejor posible, teniendo en cuenta que pueden variar durante el proyecto.
El presupuesto del proyecto será un porcentaje del presupuesto estimado de la obra, que según cada profesional fluctuará aproximadamente entre el 4 % y el 10 %.
A su vez, el presupuesto de la Dirección de Obra suele ser otro porcentaje, en torno al 2 % y el 4 %, dependiendo de si el arquitecto que dirige la obra es el mismo que ha realizado el proyecto (lo habitual y más económico) u otro distinto.
¿Por qué varían los honorarios entre arquitectos?
Las variables que pueden influir en el presupuesto del arquitecto son diversas:
- Distancia de la parcela a su lugar de trabajo habitual.
- Dificultad técnica de la obra.
- Coste de los visados colegiales.
- Número de visitas de obra necesarias.
- Plazos y complejidad administrativa del ayuntamiento, etc.
En todo caso, el proyecto debe cumplir unos mínimos de calidad y seguridad, marcados tanto por la ética profesional como por la normativa vigente.
En definitiva, el presupuesto del proyecto para construir una vivienda unifamiliar será directamente proporcional al coste de la obra, y este, a su vez, proporcional a los metros cuadrados construidos.
Por ejemplo, para una vivienda pequeña de unos 100 m²:
- El coste de construcción puede rondar los 100.000 €.
- Los honorarios del proyecto pueden situarse en torno a los 4.000 €.
- La Dirección de Obra puede estar alrededor de los 2.000 €, en función del profesional.
¿Cómo conseguir presupuestos para tu vivienda unifamiliar?
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