¿Qué es la licencia de obra menor?
La licencia de obra menor es el permiso municipal necesario para realizar trabajos sencillos y de bajo coste en una vivienda, local comercial o edificio. Este tipo de obras se caracterizan por su simplicidad técnica y por no alterar la estructura original del inmueble.
Entre los trabajos más habituales que requieren una licencia de obra menor se incluyen:
- Reparaciones generales.
- Colocación de revestimientos.
- Instalación o sustitución de puertas y ventanas.
- Eliminación de barreras arquitectónicas para personas con discapacidad.
- Colocación de calefactores.
- Instalaciones y reparaciones de fontanería.
- Pequeñas actuaciones en el sistema eléctrico.
- Reformas sencillas en fachadas y cubiertas.
Este permiso no limita el tipo de inmueble ni la zona de intervención, siempre que las actuaciones sean simples y no requieran un proyecto técnico de obra mayor.
Diferencia entre licencia de obra menor y mayor
Es fundamental diferenciar la licencia de obra menor de la licencia de obra mayor.
En una obra mayor, el Ayuntamiento solicitará un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero, que debe ser aprobado antes de iniciar los trabajos. No cumplir con los requisitos conlleva la denegación del permiso.
¿Cuándo solicitar la licencia de obra menor?
La licencia de obra menor debe solicitarse siempre antes de comenzar los trabajos.
Se utiliza para intervenciones de carácter sencillo, como:
- Colocación de revestimientos y pavimentos.
- Sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería.
- Mantenimiento o instalación de sistemas de calefacción.
- Modificaciones para mejorar la accesibilidad.
- Reparaciones en cubiertas o fachadas de pequeña envergadura.
En la solicitud deberás detallar el tipo de obra y, en caso de duda, confirmar con el Ayuntamiento si la intervención se considera obra menor o mayor.
Validez de la licencia de obra menor
La licencia tiene una duración limitada, establecida por el Ayuntamiento según la dificultad y alcance de la obra.
Si no terminas los trabajos en el plazo fijado, deberás tramitar un nuevo permiso.
Normativa aplicable
Cada municipio regula la licencia de obra menor mediante sus ordenanzas municipales, que establecen requisitos, plazos, tasas y documentación necesaria.
El órgano competente es el área de Urbanismo del Ayuntamiento.
Quién puede solicitarla
Pueden solicitar la licencia tanto particulares como comunidades de propietarios interesados en realizar las obras.
Documentación necesaria
Generalmente se requiere:
- Formulario de solicitud cumplimentado.
- Fotocopia del DNI del solicitante.
- Dirección exacta de la obra.
- Descripción de los trabajos a realizar.
En las obras menores no suele ser necesario aportar un proyecto técnico.
Cómo obtener la licencia de obra menor
El trámite se realiza en el Ayuntamiento, presencialmente o de forma telemática en los municipios que lo permitan.
En función de la obra, el inicio puede ser inmediato (comunicado inmediato) o diferido (con autorización previa), especialmente en inmuebles protegidos.
Proceso habitual:
- Descargar el formulario municipal.
- Rellenarlo y presentarlo junto a la documentación requerida.
- Abonar las tasas correspondientes.
- Recibir la licencia y comenzar la obra dentro del plazo otorgado.
¿Cuánto cuesta la licencia de obra menor?
El coste varía según el municipio, el tipo de obra y la superficie a intervenir.
En general, el precio se calcula como un porcentaje del presupuesto total de la reforma, normalmente entre el 3 % y el 5 %.
Ejemplos orientativos:
- Pequeñas reformas: entre 150 € y 650 €.
- Obras de mayor envergadura (sin ser obra mayor): hasta 6.000 €.
Factores que influyen en el precio:
- Tasas municipales por servicios urbanísticos (abonadas al iniciar el trámite).
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): porcentaje sobre el presupuesto total de la obra.
- Ubicación y ordenanzas locales.
Sanciones por no tener licencia de obra menor
Realizar obras sin licencia puede acarrear multas de 300 € a 6.000 €, además del precinto de la obra hasta regularizar la situación.
¿Qué es una licencia de obra mayor?
La licencia de obra mayor es el permiso municipal necesario para realizar intervenciones de gran envergadura en una vivienda, local o edificio. Estas obras implican modificaciones estructurales o alteraciones significativas, como:
- Derribar paredes de carga o tabiques estructurales.
- Realizar cerramientos de terrazas a gran escala con elementos fijos.
- Cambiar la distribución de descansillos o zonas comunes.
- Reformas integrales que alteran la superficie, la altura o la estructura del inmueble.
En obras que afectan a elementos comunes de un edificio, como descansillos o portales, será necesario contar previamente con el acuerdo de la comunidad de propietarios.
Beneficios de las obras mayores
Realizar una obra mayor puede aportar múltiples ventajas:
- Aumento del espacio útil.
- Revalorización del inmueble.
- Mejora de la funcionalidad y comodidad.
- Personalización total según las necesidades y gustos del propietario.
Permisos necesarios para una obra mayor
Todas las obras de este tipo requieren solicitar un permiso de obra mayor en el Ayuntamiento. Los requisitos específicos dependen de la magnitud del proyecto, el municipio y la comunidad autónoma. Es recomendable consultar con Urbanismo antes de iniciar el proceso para conocer la documentación y condiciones exactas.
Validez de la licencia de obra mayor
El plazo para iniciar y finalizar la obra varía según la normativa local. Habitualmente, se concede un periodo de 6 meses a 1 año para comenzar, y entre 2 y 3 años para finalizar los trabajos desde su inicio.
Quién puede solicitarla
Generalmente, la licencia de obra mayor la solicitan:
- Comunidades de propietarios.
- Particulares que deseen ejecutar reformas estructurales.
- Empresas promotoras o constructoras.
Cuándo es obligatoria
La licencia de obra mayor es imprescindible cuando:
- Se modifica la estructura de la vivienda o del edificio.
- Se cambian elementos de protección contra incendios.
- Se altera la superficie, altura o volumen del inmueble.
- Se lleva a cabo una reforma integral.
En todos estos casos, no se considera obra menor y el Ayuntamiento exigirá el correspondiente permiso de obra mayor.
Cómo obtener una licencia de obra mayor
El trámite se realiza en el Ayuntamiento y suele requerir:
- Presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto o ingeniero.
- Completar el formulario de solicitud municipal.
- Aportar la documentación exigida (planos, memoria, presupuesto, etc.).
- Abonar las tasas correspondientes.
Plazo de concesión
La concesión de una licencia de obra mayor puede tardar entre 1 y 6 meses, dependiendo de la complejidad del proyecto y la carga de trabajo del Ayuntamiento.
Cuánto cuesta la licencia de obra mayor
El coste de la licencia de obra mayor varía según el municipio y el presupuesto de la reforma. Generalmente, se calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM):
- Tasas municipales: entre el 3 % y el 5 % del PEM.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): porcentaje aplicado sobre el presupuesto total.
- Aval por gestión de residuos: suele rondar el 0,5 % del presupuesto.
Ejemplo:
Para una reforma con un presupuesto de 50.000 €, el coste de la licencia de obra mayor estaría entre 1.500 € y 2.500 € aproximadamente.
Cómo obtener la licencia de obra: pasos y requisitos
Para conseguir una licencia de obra es necesario seguir un proceso que conviene iniciar con antelación para garantizar que los permisos estén disponibles antes de comenzar la reforma.
Paso 1: Contratar a un técnico competente
Dependiendo del tipo de obra, será necesario contactar con un arquitecto o arquitecto técnico que prepare la documentación técnica exigida por cada ayuntamiento. Entre los documentos habituales se incluyen:
- Proyecto con memoria descriptiva y justificativa.
- Plano topográfico.
- Planos acotados.
- Presupuesto por unidades de obra.
El técnico presentará la documentación ante el Colegio de Arquitectos o el de Aparejadores para su visado, abonando las tasas correspondientes según el tipo de gravamen vigente en la localidad y el Presupuesto de Ejecución Material.
Paso 2: Presentación de la solicitud en el Ayuntamiento
El solicitante o su representante entregará en el ayuntamiento:
- Documentación técnica visada.
- Impreso de solicitud.
- Justificante de pago de las tasas o modelo de autoliquidación.
Paso 3: Revisión y resolución
El ayuntamiento podrá solicitar información adicional antes de emitir la resolución, que normalmente se comunica en un plazo de 1 a 3 meses.
Tipos de reformas según el tipo de obra
1. Mejoras en los acabados (Obra menor)
Incluye trabajos que no afectan a la estructura, como pintura, cambio de suelos, alicatado o mejora del aislamiento térmico mediante sustitución de ventanas. Si las dimensiones de las nuevas ventanas varían, será necesario pedir autorización a la comunidad y, en algunos casos, licencia de obra.
2. Reformas estructurales (Obra mayor)
Modificaciones en vigas, muros de carga, cubierta o forjado. Requieren licencia de obra mayor y proyecto firmado por arquitecto. En comunidades, se necesita autorización de los propietarios.
3. Obras en espacios comunitarios
Afectan a fachadas, patios, terrazas, balcones, bajantes o huecos de ventilación. Siempre requieren permiso de la comunidad y, normalmente, licencia de obra mayor.
4. Cambios en la distribución interior
Derribo o construcción de tabiques, unión de estancias o traslado de la cocina. Suelen requerir licencia de obra menor y, en muchos casos, una nueva cédula de habitabilidad.
5. Aumento de superficie construida
Cerramientos de terrazas, patios o ampliaciones. Requieren permiso vecinal (en comunidades) y, generalmente, licencia de obra mayor.
Documentación para solicitar la licencia de obra
Cada ayuntamiento fija sus requisitos, pero de forma general se suele pedir:
- Modelo de solicitud.
- DNI del solicitante (fotocopia).
- Documento de representación del técnico (si aplica).
- Justificante de pago de tasas.
- Proyecto técnico visado (por triplicado) con:
- Plano cartográfico digital.
- Plano de situación y estado previo.
- Presupuesto detallado por unidades.
- Memoria descriptiva y justificativa con plazos de ejecución.
- Planos y memoria de prevención de incendios.
- Instalaciones y pliego de condiciones.
- Estudio de gestión de residuos.
Documentación específica según el tipo de obra
- Edificios: planos acotados a escala, planos topográficos, fotografías (en inmuebles protegidos).
- Demoliciones: descripción del estado actual y partes a derribar.
- Obras de nueva planta: licencia de parcelación (si procede) y estadística de construcción de edificios.
Requisitos para obtener la licencia de obra mayor
Cada municipio regula los requisitos para la licencia de obra mayor a través de sus ordenanzas municipales y de la normativa establecida en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) o en las Normas Urbanísticas correspondientes.
Por ello, antes de iniciar cualquier obra clasificada como obra mayor, es fundamental revisar la normativa local para conocer los requisitos específicos y particularidades de cada municipio. También es recomendable comenzar los trámites con antelación para resolver posibles incidencias o solicitudes de información adicional.
De forma general, la Ley de Ordenación de la Edificación determina qué obras deben ser dirigidas por un arquitecto y cuáles pueden ser realizadas por un arquitecto técnico.
Documentación y requisitos adicionales
En la mayoría de los municipios, y dependiendo del tipo de actuación, será obligatorio presentar:
- Estudio de gestión de residuos: debe incluir la valoración del coste previsto para la correcta gestión de los residuos generados durante la obra.
- Plan específico para residuos peligrosos: en caso de generarse, se debe prever su retirada selectiva para evitar la mezcla con residuos no peligrosos, garantizando su tratamiento por gestores autorizados.
Modelos e impresos habituales en la solicitud
Los ayuntamientos ponen a disposición de los solicitantes diferentes modelos e impresos que pueden variar según la obra. Algunos de los más comunes son:
- Modelo de aval bancario como garantía de la correcta gestión de residuos de la obra, de acuerdo con la normativa vigente.
- Modelo de aval para reparación de daños en bienes públicos ocasionados durante la ejecución de la obra.
- Impreso de estadística de construcción de inmuebles, exigido por el Ministerio de Fomento para obras de nueva planta.
- Modelo de solicitud de devolución de fianzas, que permite recuperar las cantidades depositadas una vez finalizados los trabajos y comprobada la correcta ejecución.
