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Documentación necesaria para la ITE

Silja

Silja

Arquitecto

¿Qué ha pasado últimamente con las ITEs? ¿Qué regulación sobre las ITEs existe actualmente? En este artículo vamos a explicar en qué punto estamos sobre las ITEs y qué es lo que ha cambiado.

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¿Qué es la ITE?

Nunca está de más recordar que la ITE es la Inspección Técnica de los Edificios, equivalente a la ITV de los coches. Se realiza en edificios antiguos (normalmente de más de 50 años) para analizar su estado de conservación. 

En 2015, el “Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.” crea el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que no es más que la antigua ITE, incluyendo un apartado de accesibilidad ya existente en muchos casos, más el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio.

Muchos ayuntamientos regularon sus ordenanzas para adaptarse a este IEE. Pero la “Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017 del Tribunal Constitucional, (BOE, 17/01/2018)” declaró inconstitucionales los apartados de la ley relativos al Informe de Evaluación del Edificio, alegando que el estado no tiene competencias en esta materia y son las Comunidades Autónomas las que deben legislar sobre el IEE

Aunque muchos ayuntamientos mantuvieron su reglamentación sobre la ITE o el IEE, otros muchos la paralizaron a la espera de una nueva ley, en este caso de carácter autonómico, en la que ampararse. Las Comunidades Autónomas han ido sacando sus leyes y reglamentos desde entonces.

En Galicia, en concreto, la “LEY 1/2019, de 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia” legisla sobre el Informe de Evaluación del Edificio, no diferenciándose mucho de la antigua ley estatal. Pero aún nos falta un reglamento autonómico específico que regule más concretamente el contenido del IEE en los municipios gallegos.

Como mínimo, la ley estipula que deberán realizar el IEE los edificios de más de 50 años con una periodicidad de 10 años. Cada ayuntamiento podrá establecer criterios aún más restrictivos.

¿Qué municipios tienen regulación propia?

La ley actual gallega no estipula un número mínimo de habitantes para regular las IEE en un municipio. Pero en la práctica los ayuntamientos pequeños no tienen una infraestructura suficiente para regular el IEE, por lo que de momento solo tienen normativa las ciudades o municipios con más habitantes. Eso sí, para solicitar subvenciones es necesario realizar el IEE y presentarlo en el ayuntamiento correspondiente, mientras que no se cree un registro autonómico. 

Procedimiento para sacar la ITE

Si necesitas una ITE / IEE, ya sea por requerimiento del ayuntamiento o para solicitar una subvención, lo primero que debes hacer es contactar con un técnico competente. Aunque la cuestión de las competencias siempre es conflictiva, en principio los técnicos cualificados para realizarla son los arquitectos y los arquitectos técnicos.

Cada técnico tiene su sistema para realizar las visitas, por lo que, además del precio, es importante que lleguéis a un acuerdo en la manera de realizar las visitas. No es lo mismo realizar una visita por vecino a voluntad que tener a todos los vecinos empantanados un día entero sin salir de casa. En el término medio está la virtud, y tendréis que llegar a un consenso estableciendo un número mínimo y un número máximo de visitas para que todos salgan ganando.

Lo ideal es que alguien de la comunidad vaya guiando a los técnicos para hacer más llevaderas las visitas, tanto a los espacios comunes como al interior de las viviendas. Está demostrado que el hecho de que los técnicos vayan con un vecino da más confianza al resto.

Es muy importante ver todas las zonas comunes: garajes, salas de instalaciones, terrazas, cubiertas, sótanos, etc. También es importante facilitar al técnico toda la documentación posible sobre el mantenimiento del edificio: ascensor, calderas, etc.

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Una vez revisado todo el edificio, el técnico tiene que elaborar los informes pertinentes. La ITE puede ser favorable o desfavorable. Si alguno de los elementos esenciales de la ITE es desfavorable, la ITE será desfavorable, aunque el resto esté bien. Si es desfavorable, habrá que arreglar el problema y, una vez hecho, entregar un informe de idoneidad conforme los elementos desfavorables han sido subsanados. Esto equivale también a una ITE favorable.

Lo más habitual es que la ITE sea favorable, porque aunque el edificio se vea viejo y cochambroso, los únicos elementos importantes que deben estar en buen estado son la estructura (cimentación, pilares, muros de carga, vigas, forjado, cubierta), la fachada y las instalaciones generales. Estos elementos suelen estar en buen estado salvo que el edificio esté medio ruinoso.

Respecto a los apartados de accesibilidad y del certificado de eficiencia energética del IEE, estos son solo informativos, por tanto no pueden ser nunca desfavorables. Si la ITE es favorable, se presenta en el ayuntamiento y tendrá validez de 10 años

Documentos necesarios para hacer la ITE

Hay que diferenciar dos tipos de documentos: los que el propietario le tiene que facilitar al técnico y los que el técnico emite para realizar el informe.

El propietario del edificio tiene que facilitar al técnico todos los documentos que tenga sobre las instalaciones comunes: contrato de mantenimiento del ascensor, contrato de mantenimiento de la caldera, inspecciones periódicas del ascensor, de la caldera, de las instalaciones de telecomunicaciones, de electricidad, etc. El técnico tendrá que definir en el informe toda la documentación que se le ha facilitado, pues no es responsabilidad del técnico que realiza la ITE, por ejemplo, revisar el funcionamiento del ascensor, pero sí acreditar que existe un mantenimiento.

Por otro lado, el técnico que realiza el IEE emite, al menos, tres documentos. Por un lado el Acta ITE, que resume los datos básicos del edificio y si el informe es favorable o no. Por otro lado el Informe ITE, que desarrolla uno por uno todos los elementos del edificio y estipula si son o no favorables, más el apartado del análisis de la accesibilidad del edificio. Por último se añade el certificado o certificados de eficiencia energética del edificio, que suele ser uno o varios si el edificio tiene usos diferentes (viviendas, locales, oficinas, etc.). 

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Este es el esquema clásico que tienen la mayoría de ayuntamientos. Algunas ciudades grandes tienen su documentación propia. Por ejemplo, la documentación ITE de Madrid diferencia dos tipos de actas: la favorable y la desfavorable. Tanto en una como en la otra se reflejan las transmitancias de todos los elementos de la envolvente y la transmitancia que deberían tener si cumpliesen el Código Técnico de la Edificación.

Sin embargo, no existe un Informe ITE como tal, sino que la versión desfavorable del acta ITE incluye los apartados típicos del informe. El apartado de accesibilidad también es diferente, se centra en la conservación de los elementos accesibles, más que en un análisis específico sobre la mejora de la accesibilidad en el edificio.

¿Cómo obtener los documentos para la ITE de mi municipio?

Como ya hemos dicho, existen municipios con documentos propios para elaborar las ITEs o IEEs y municipios que no. Por ello, lo primero que tenemos que hacer es investigar en la página de la gerencia de urbanismo del municipio si tienen una ordenanza propia y unos impresos propios. Si no es así, podemos preguntar directamente en el ayuntamiento.

Puede que tengan un servicio propio de rehabilitación o que lo lleven todo desde la misma oficina de urbanismo, dependiendo del tamaño del municipio. En municipios pequeños, lo habitual es que no tengan documentos propios. En este caso, lo mejor es realizar el IEE desde la aplicación web. Esta aplicación se basa en los documentos oficiales que pedía la normativa estatal y es válida para todos los municipios que no tienen formularios propios pero que necesitan la IEE para solicitar una subvención, por ejemplo. Incluso tiene un apartado opcional para analizar el aislamiento al ruido del edificio. 

Consulta con tu técnico de confianza

Si necesitas sacar la ITE a tu edificio, contacta con un técnico competente de tu zona que sabrá decirte en qué municipios se pide, cuándo es necesario o si tu edificio la tiene que hacer o no. Descríbele tu caso y tus necesidades y podrá darte el trato que te mereces.

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