El informe pericial de humedades es un documento técnico que debe elaborar un perito o un arquitecto cuando aparecen humedades en viviendas, locales, garajes o fachadas. Su finalidad es determinar la causa, proponer soluciones y valorar económicamente los daños y el coste de reparación.
Las humedades son una de las patologías constructivas más comunes y pueden afectar a paredes, cubiertas, sótanos, techos y cualquier estructura con fisuras, deficiente aislamiento o filtraciones de agua. Sus consecuencias incluyen oxidación de elementos metálicos, daños estructurales, deterioro de vigas, yeso o madera, desconchados en paredes y desprendimientos de pintura.
Además del impacto estructural y estético, las humedades favorecen la aparición de hongos y microorganismos perjudiciales para la salud, especialmente en personas con asma, alergias o problemas respiratorios. También generan mal olor característico, difícil de eliminar y perjudicial para la calidad del aire interior.
En una vivienda o local con humedades, las condiciones de habitabilidad pueden disminuir hasta un 30 % respecto a un inmueble sin este problema. Por eso, es fundamental identificar el origen y actuar cuanto antes.
Tipos de humedades
- Humedad por capilaridad: El agua del terreno asciende por los capilares de los materiales de construcción, frecuente en sótanos, plantas bajas, garajes y bodegas.
- Humedad por filtraciones: Producida por fugas en tuberías, bajantes o sanitarios, o por deficiencias de impermeabilización que permiten la entrada de agua de lluvia.
- Humedad por condensación: Ocurre cuando el vapor de agua se condensa en paredes, habitual en baños con mala ventilación.
- Humedad ambiental: Derivada de las condiciones climáticas de la zona, como en áreas costeras con alta humedad relativa.
- Daños por obras colindantes: Aunque no son humedades propiamente dichas, las obras cercanas pueden generar grietas, fisuras o problemas en cimientos que faciliten su aparición.
Posibles causas de las humedades
- Defectos constructivos: fisuras, grietas, movimientos de terreno.
- Incumplimiento de normativa o proyecto técnico.
- Mala ejecución de la obra.
- Uso de materiales inadecuados, de mala calidad o deteriorados.
Precio de un informe pericial de humedades
El precio del informe pericial de humedades depende de la complejidad del dictamen y de la magnitud del problema. Los honorarios profesionales varían según cada técnico y puede ser necesario visar el informe en el colegio profesional, lo que suele costar entre 60 y 100 €.
Para obtener el mejor presupuesto, lo recomendable es solicitar varios precios a diferentes profesionales y comparar.
Cuánto cuesta un informe pericial de humedades
Un informe pericial de humedades es un documento técnico elaborado por un perito especializado que identifica las causas, el origen y el alcance de los problemas de humedad en una construcción. Este tipo de informe es habitual en procesos judiciales, reclamaciones a compañías aseguradoras o para resolver conflictos entre propietarios y comunidades de vecinos.
El precio de un informe pericial de humedades varía en función de factores como:
- Ubicación del inmueble.
- Tipo de humedad (por filtración, capilaridad o condensación).
- Complejidad del caso y pruebas necesarias.
- Tamaño y estado del inmueble.
- Honorarios y desplazamientos del perito.
En términos generales, el coste de un informe pericial de humedades puede oscilar en un rango amplio, por lo que se recomienda solicitar varios presupuestos personalizados que consideren las características específicas de cada situación.
Contar con un perito de humedades con experiencia es fundamental para garantizar que el informe sea preciso, esté bien documentado y facilite la resolución de disputas o la toma de decisiones sobre reparaciones. Este profesional no solo diagnostica el problema, sino que también puede proponer las soluciones más eficaces para eliminar las humedades y evitar su reaparición.
Leyes aplicables al informe pericial de humedades
En cuanto a la redacción de un informe pericial de humedades, no existe una normativa específica que establezca su formato. Cada profesional lo elabora de forma libre, adaptándolo a las necesidades de cada caso.
En el ámbito de las comunidades de vecinos, donde las humedades pueden generar conflictos complejos, se puede recurrir al Código Civil, concretamente a los artículos 392 a 406, para diferenciar qué son elementos comunes y cuáles son privativos.
Asimismo, la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, resulta aplicable para determinar quién es responsable de reparar humedades en una vivienda, en la cubierta o en un sótano. También es importante revisar los estatutos de la comunidad, ya que pueden existir acuerdos internos que modifiquen lo dispuesto por la ley.
Por otro lado, la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, fija los plazos de garantía de las obras desde su puesta en uso. Dependiendo del tipo de defecto constructivo, la responsabilidad puede prescribir desde 1 hasta 10 años, este último plazo aplicable si el daño afecta a la estructura del edificio.
Requisitos para solicitar un informe pericial de humedades
Al contratar un perito de humedades, es fundamental asegurarse de que cuenta con titulación oficial y está colegiado en un colegio profesional de España.
En casos complejos, lo recomendable es contar también con el asesoramiento de un abogado especializado en humedades y conflictos de propiedad horizontal, para guiar el proceso y defender tus derechos.
Un informe pericial de humedades bien redactado aumenta las posibilidades de ganar una reclamación o recuperar el dinero invertido en reparaciones. Es importante facilitar al perito toda la documentación y el acceso necesarios para que pueda:
- Determinar el origen de la humedad.
- Proponer soluciones técnicas.
- Calcular el coste de reparación.
Si es necesario realizar obras, no conviene oponerse, ya que puede dificultar la resolución del problema. Del mismo modo, conviene aportar información relevante como obras previas, informes antiguos o problemas anteriores.
Solicita que el perito te proponga varias alternativas de solución, para que puedas optar por la más efectiva o la más económica.
¿Cuándo solicitar un informe técnico de humedades?
Debes solicitar un informe técnico de humedades cuando necesites un dictamen profesional, fiable y con validez jurídica para defender tus derechos ante aseguradoras, procedimientos judiciales o comunidades de vecinos.
Este documento puede utilizarse como prueba pericial en un juicio, presentarse ante la Administración competente o servir para que tu compañía aseguradora asuma la reparación de los desperfectos.
Al estar elaborado por un perito o técnico imparcial y cualificado, el informe pericial de humedades tiene plena validez legal.
Plazo para obtener un informe pericial de humedades
El tiempo necesario para elaborar un informe pericial depende de la complejidad del caso, de las pruebas que deba realizar el perito y del trabajo técnico requerido. El plazo puede variar entre unos días y varias semanas.
Es fundamental tener en cuenta los plazos judiciales o los periodos para presentar reclamaciones a tu seguro, de manera que el informe esté listo a tiempo.
En casos de daños por obras colindantes, recuerda que el plazo de prescripción para reclamar suele ser de uno a dos años, por lo que conviene actuar con rapidez para obtener compensación.
Contenido mínimo de un informe pericial de humedades
Aunque cada perito puede estructurar el documento a su manera, un informe pericial de humedades completo debe incluir al menos:
- Índice: listado ordenado de apartados y páginas.
- Antecedentes: datos del perjudicado y de los intervinientes, descripción clara del problema, su duración y circunstancias relevantes.
- Emplazamiento: dirección del inmueble y descripción del tipo de construcción y sus características.
- Desarrollo: cronología de las acciones realizadas por el perito, desde la inspección inicial hasta la explicación del problema.
- Daños: descripción detallada y documentada con fotografías de los desperfectos y del origen de las humedades.
- Valoración de daños: estimación económica pormenorizada de los costes de reparación.
- Posibles soluciones: propuestas técnicas para resolver el problema, con valoración económica de cada opción.
- Conclusión o resumen: análisis final que determina el origen, soluciones y costes.
- Anexos: documentos de apoyo, planos, fotografías y cualquier prueba citada en el informe.
Cómo conseguir un informe pericial de humedades
Para obtener un informe pericial de humedades puedes acudir a los colegios profesionales, que disponen de listas de peritos o bolsas de técnicos capacitados para realizar peritaciones.
Si el caso está dentro de un procedimiento judicial, será el propio juez quien requiera el informe pericial para resolver el conflicto entre las partes.
En otras ocasiones, la compañía aseguradora puede solicitar un informe de humedades cuando tenga dudas sobre la intencionalidad del daño, sospeche fraude en la reclamación, o detecte un uso inadecuado o falta de mantenimiento de las instalaciones por parte del cliente.
Si compras una vivienda y detectas desperfectos por humedades, lo más recomendable es presentar por escrito al promotor todos los defectos observados para que asuma la reparación. Si no lo hace, será momento de contratar un perito de humedades o un arquitecto técnico para elaborar el informe y, con él, reclamar judicialmente la reparación.
¿Quién elabora el informe pericial de humedades?
El informe pericial de humedades debe ser redactado por un técnico competente y colegiado —arquitecto o arquitecto técnico—, ya que requiere conocimientos técnicos específicos para que el dictamen sea fiable.
Además, el informe debe ser visado por un colegio profesional, por lo que solo un profesional habilitado puede llevarlo a cabo.
Es aconsejable contar también con un abogado especializado en humedades, que pueda asesorarte y gestionar la reclamación de forma rápida y eficaz.
Documentación necesaria para un informe pericial de humedades
Aunque la mayor parte del informe la elabora directamente el perito, aportar cierta documentación puede agilizar el trabajo y reforzar la defensa de tus intereses:
- Libro del edificio: contiene información sobre los materiales de construcción, obras y reformas realizadas, contratos de mantenimiento y proyectos de mejora. Estos datos son clave para identificar el origen de las humedades y proponer la mejor solución.
- Proyecto de construcción: disponible en la Administración pública donde se registró, ayuda al perito a detectar desperfectos y posibles deficiencias en el uso de materiales.
- Normas de uso y mantenimiento de las instalaciones: muy relevantes para las aseguradoras, ya que un uso incorrecto o un mantenimiento deficiente puede ser motivo para rechazar la cobertura.
- Contratos de seguros: permiten al perito conocer el alcance de la cobertura y confirmar si el siniestro está incluido en la póliza.
